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从法律上讲，物业服务企业和业主之间是一种综合性的服务合同关系。 《物业管理条例》第二条的规定，本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 因此，物业服务企业与业主之间是一种合同关系，该合同的权利义务内容包括对房屋及配套设施的维修、养护和管理。该合同不属于《合同法》明确规定的任何一种有名合同，从整体上看，更接近于承揽合同和委托合同的结合。 对于房屋及配套设施的维修及养护符合承揽合同的规定，即物业服务企业作为承揽人，根据业主（定作人）的要求，完成对小区房屋及配套设施的维修及养护，维护小区内的安全及环境卫生，同时，业主向物业服务企业支付报酬。 而对于小区的管理和秩序的维护，则更符合委托合同的规定，业主作为委托人，委托物业服务企业对小区进行管理，维护小区的秩序。根据《物权法》第七十条的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有的共同管理的权利。因此，对于小区的管理和秩序的维护，实质上是业主将其享有的对共有部分的管理权利授权给物业服务企业行使，由物业服务企业代为行使管理权限。 |
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