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——（2010）民一终字第13号 作者：孙静 邮箱：sunjing@shanggelaw.com 关键词 商品房买卖预约合同纠纷，不安抗辩权，违约责任 案情简介 A与B公司之间签订了《商铺认购书》，约定：A认购B公司某地块的一二三层店面，面积、价款均作了明确约定。双方还约定A在签订该认购书后10日内应支付给B公司订金6360万元，B公司应当在收到该订金后30日内领取《商品房预售许可证》，并和A签订《商品房买卖合同》。如果B公司未在约定的期限内取得预售许可证，则A即放弃认购，B公司应当将订金全部返还，逾期返还的，利息按月利率10%计收。 后，A仅支付了订金共计5860万元，B仅取得部分店面的预售许可证，且未与A签订《商品房买卖合同》。双方因此发生纠纷，A遂起诉至法院要求：1，解除合同；2，B公司返还订金5860万元；3，B公司以已付订金为基数按月利率10%支付违约金等。 原告A认为：B公司拒绝签署《商品房买卖合同》并将合同项下的商铺另卖他人，导致合同目的无法实现，故主张解除合同，B公司返还已付款并承担违约责任。 被告B公司认为：双方签订的《商铺认购书》是以合法形式掩盖非法的高利贷目的，为无效合同。A实际支付款仅有4900万，其余的960万无转账凭证，仅有B公司开具的收款收据，且该收款收据的存根、登账联上注明的是“借款回报率”，A的部分转账凭证上记载的款项用途是“借款”，因此双方之间的真实关系为借贷法律关系，B公司仅应返还4900万元。 本案诉争焦点：《商铺认购书》的法律关系性质如何认定？ 根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《商铺认购书》同时又明确约定在B公司取得《商品房预售许可证》后，应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比仍有不少欠缺，故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷。 B公司以A的银行转账凭证上记载款项用途为“借款”、《收款收据》存根、登账联注明的是“借款回报率”等证据不足以证明本案为借贷法律关系。《商铺认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。 律师述评 法律关系的性质界定的是权利义务关系。通常而言，合同在成立后，通过分析合同中载明的权利和义务，法律关系的性质也能随之确定。接下来便进入合同的履行阶段，整个履行阶段并不改变已经确定的法律关系的性质，盖因合同的履行行为其本身只是一个事实行为，并非法律行为。换言之，履行行为本身或许包含有某种特定的意思但并不重要，也不会导致原有的法律关系的性质发生变化，除非，履行过程中双方又以新的合意替代原合意，这便进入了合同变更的领域。我国大陆地区是不承认事实合同的，因此在本案中，若双方在合同的履行过程中，有变更商品房预约合同为借款合同的意愿，则可通过订立补充协议或终止原协议等方式使新的合意固定下来。 法条链接 1、《商品房销售管理办法》第十六条 （2001年6月1日起施行） 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 2. 《合同法》第六十八条、第六十九条（1999年10月1日起施行） 第六十八条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 一个专注于民商实务的公众号↓ 尚格诉讼观
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