|
800万定金打水漂！“定金”和“订金”差距这么大！ 最近，一房二卖又频频出现在人们的视野当中！“购买多年的16套商铺被开发商转卖给第三人，钱不退，房也不给！”近日，江西省南昌市购房者赵晓华（化名）反映称，2015年，他购买了江西明和置业有限公司（简称“明和置业”）在南昌市东湖区开发的胜利路地下空间商城（简称“胜利路地下商城”）16套商铺，至今非但没有交付，反而被卖给了他人，“像我一样遭遇‘一房二卖’的购房者还有很多，虽经多方努力，但一直未能解决。”值得一提的是，胜利路地下商城并非普通商业项目，其为人防建设工程，除了购房人上述提到的“一房二卖”外，其还涉嫌存在“无证”销售等问题。  然而究其背后的原因，竟然是是在合同中“定金”与“订金”的文字游戏！尽管赵晓华等购房人在上述介绍中均表示，其向开发商所交的款项为定金。但记者注意到，赵晓华提供的收款收据上显示有“订金”字样，不过，在其提供的上述《商铺定购书》中，该笔款项又确实显示为“定金”字样。赵晓华向记者提供的其支付800万定金的收款收据，但该收据上实际写的是“订金”。 对于这一字之差，北京金诉律师事务所执行主任王佳红认为，“订金”与“定金”是有很大区别的，一般来说，如果收款方违约，收取的“订金”要及时返还给交款人，但要是收取了“定金”，就要向交款人双倍返还定金。此外，无论是交了“订金”还是“定金”，都可以向收款的违约人要求赔偿一定损失。 那么，赵晓华手中的收款收据和《商铺定购书》中显示了不同字样，又该如何认定交款性质？对此，王佳红认为，《商铺定购书》上显示的是“定金”，而收款收据是对《商铺定购书》中一项义务的履行程序，这笔款项的性质要以《商铺定购书》为准。此外，从公平角度来看，如果开发商未尽到相关通知义务就将房子卖给他人，也应该对其违法行为进行“惩罚”，此种情形下，以“定金”性质认定这笔款项比较合理。 除此之外，该商铺涉嫌“未取证先销售”。除了“定金”和“订金”之谜待解之外，事实上，上述购房者所述的胜利路地下商城项目，并非是一个普通的商业项目，特殊之处在于，其是“平战结合式人防工程”。同时，该项目在早期还存在涉嫌“未取证先销售”的问题。  阿福今天就来和大家来聊一下这个“一房二卖”！一、什么是一房二卖？ 这个想必大家都能猜到大致的意思，通俗的来讲就是，一个房子卖给了两个人。 二、一房二卖中，出卖人可能构成诈骗类犯罪 一房二卖行为可能涉及的犯罪为诈骗罪和合同诈骗罪。骗罪是以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。 如何判断“一房二卖”的出卖人是否构成犯罪，还是需要从“出卖人是否具有以非法占有为目的，购房者是否基于出卖人虚构/隐瞒的事实而存在认识错误或作出错误的决定；出卖人是否获益”几个方面来考虑，笔者看来，需主要从以下三个方面来判断： 首先，如出卖人隐瞒/虚构事实的行为目的，只是为了促进交易，那么不宜认定为犯罪，如出卖人的目的就是纯为了获取非法利益，非法占有他人的购房款，那么出卖人极有可能涉嫌犯罪。 其次，如出卖人虽然实施了一房二卖行为，但是他愿意向第二手买家交房，并愿意承担第一手买家的违约金的，笔者认为不应认定为犯罪。 出卖人确实向第二手买家交付了房子，可以说明出卖人并非意图“无对价”地占有对方房款，而只是愿意承担对第一手买家的违约责任来完成“价高”的交易而已。这也说明，其与第一手买家发生纠纷，纯粹是为了多获利，而非完全的“非法占有”。 最后，出卖人实施一房二卖行为后，如不逃避，有能力、有意愿承担责任的，不应认定为犯罪行为，即使出卖人将其所得价款主要是用于维持经营或者偿还债务，导致最终无法退款，但只要其不逃避，也不宜认定为犯罪，这种情形多出现在开发商身上，如出卖人实施一房二卖行为后，随即就消失不见，那么可以推定其以非法占有为目的的主观故意，这种情形就必须依法惩处。 三、遇到一房二卖，房屋所有权到底归谁？ 在一房二卖或者一房多卖的情形下，应按照如下原则来处理房屋产权归属问题： 1、两份合同中，或者多份合同中，一份已进行了过户登记，另一份或多份合同未作过户登记，不管房屋是否交付给哪一方，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。 2、两份或者多份合同都没有办理登记，其中出卖人已将标的物房屋交付给了一份合同的买受人。这时，不论合同签订的先后顺序，先获得交付的一方获得所有权。 3、两份合同或者多份合同均未办理所有权变更登记，且标的房屋尚未交付的，属于合同均处于未实际履行的状态，应当优先履行签订在先的合同。 四、如何避免“一房二卖”？ (一)买房前 1、了解开发企业的资质、信誉度等。 2、看开发企业的开发经营资质是否合法，有没有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。 3、看开发企业“五证”是否齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》。 4、及时向律师咨询购房注意事项。 5、尽量到售楼处购买房子，不要贪图便宜买低价房。 (二)买房时 1、交购房款和网签要同步进行。签订的购房合同必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部的《商品房买卖合同》。根据目前的房屋买卖交易设置，网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方的合法利益;通过备案有效防止一房二卖。 2、要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同，到正式办理房屋产权变更登记手续，之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，对卖房者一房二卖的行为加以防范。 3、尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。这样可以避免卖房者一房二卖，诈骗购房者的购房款。 4、房屋交付时，购房者要向开发企业索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 五、遇“一房二卖”时，购房者应如何维权 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。可以采取的措施，如下： （1）首先要判断能否拿回房子，过户、交房、房款支付情况、合同签署时间都是衡量标准。一般情况下，过户优先。 （2）如果房子不可能拿回了，比如二卖已经过户了。遇到这种情况要当机立断，立刻提起解除合同之诉，要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 （3）提起民事诉讼的同时，最好提起财产保全，以提高未来执行成功率。 （4）遇到这种情况往往和开发商转移房款有关系，按照相关法律规定，在房屋没有彻底完工之前，购房款必须用于房屋的建设，不得挪作他用。 因此可以通过信息公开的方式申请下这个项目的资金监管情况，对于违法挪用行为可以请求相关部门依法调查处理。如果不调查处理，则属于行政不作为，可以提起相关的行政诉讼。通过相关部门给开发商施加压力。 （5）提起刑事报案，虽然立案可能性不大，但是可以作为施压的一种手段，而且报案的时候务必要求公安机关给一个报案回执单。 |
|
|
