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买房时申请贷款合算吗 这个问题的答案是因人而异的，关键要看个人的投资渠道与投资水平。很多市民有足够的财力，可以一次性付清全部房款，但是他们仍然选择住房按揭贷款。因为，借款人可以把自己已有资金用作其他投资项目，只要能取得高于贷款利率的投资收益，就是合算的。您在买房时，最好先对自己的资产进行一下衡量，对预期收支进行测算。 一些市民因不愿承担利息支出，不想负债，而将自己所有的积蓄一并取出，一次性付清了房款。可是待房屋交付使用时，又想申请贷款装修新家或另有其他大额支出，这时再进行融资就很不划算。因为个人信用贷款要承担期限贷款利率，其10年期的贷款利率为6.21%。若借款人在购房时就申请个人住房贷款，其10年期的贷款利率为5.58%，利率比期限利率低0.63%，以10万元贷款为例，10年里将少支出利息3786元。 同时，买房是一个较复杂的商业行为，而通过申请贷款，银行可以帮借款人对房地产项目作初步的调查和审查，这就为借款买房人把了一道房地产买卖和房地产抵押的政策关、法律关，降低了购房人的风险。 哪一种个人住房贷款品种利率最低 目前个人金融产品中，个人住房公积金贷款的利率最低，1—5年的年利率为4.14%，6—30年的为4.59%。虽然公积金贷款利率最低，但并非人人可以申请，它要求 申请人在申请贷款前必须累计缴存住房公积金满2年，连续缴存达6个月，并且公积金贷款 最高额度为10万元，加上补充公积金的3万元，最高只可申请贷款13万元。 公积金贷款的额度是按借款人配偶或同户成员住房公积金储存余额的15倍，补充公积金余额的2倍计算的。因此，对于有补充公积金的个人来说，想申请补充公积金贷款额度的，在申请前千万不要动用，一旦提取过补充公积金的，就不再计算额度。除此之外，个人住房商业性贷款的利率是个人消费贷款中最低的，其1—5年的年利率为5.31%，6—30年为5.58%。 借款时如何选择还款方式 个人住房贷款还款方式目前基本上有两种，一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。就拿等额还款方式来说，采用此还款方式，在整个还款期的每个月，还款额将保持不变遇调整利率除外，在还款初期，利息占每月还款总额的大部分。随着时间的推移，还款额中利息的比重将不断减少，而随着本金的逐渐摊还，还款额中本金比重将不断增加，此种还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。 而采用等额本金还款方式，其本金在整个还款期内平均分摊，利息则按未还本金余额逐日计算，并与本金一起偿还。对于借款人来说，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。应该说，这种还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。 房产已经抵押，但仍需要资金、可否再抵押、再贷款可以。有的银行如建行称其为“加按”，有的银行如工行称其为个人家居组合贷款。向上海工行申请个人家居组合贷款，其个人家居组合贷款额与其未清偿的个人住房贷款本金之和最高不超过抵押物评估价的70%。 也就是说，只要借款人的贷款余额不足7成，就可以将原房产再抵押获得家居组合贷款，而且家居组合贷款是以现金方式发放到借款人的存款账户，借款人可以将其用作装修住房、购置家具、家用电器等家居支出。当然申请个人家居组合贷款，必须是原工行的借款人，并且信用良好。借款人只需提供原抵押物的《上海市房地产权证》和有处分权人同意抵押的证明文件及原个人住房贷款的借款合同复印件，前往原贷款行即可申请贷款。 贷款未还清时转让房产，贷款是否可以随之转让可以。 目前本市工行、建行、农行均有此业务，俗称“转按”、“转贷款”。在借款期间，借款人可以在房产转让的同时转让自己的贷款，即将全部的未还贷款本金余额转让给新的购房人，只要其能通过贷款银行的审批。转贷款业务，解决了房地产三级市场交易的难题，方便了借款人的房地产转让，也降低了其房产转让的成本，减轻了压力，解决了借款人房地产转让时的后顾之忧。 将房子抵押能否申请贷款工行近期扩大了个人家居组合贷款品种的受理范围，对于拥有产权住房的个人来说，可以采取将自有产权住房抵押给工商银行的办法，获得贷款。贷款额度为抵押物评估价值的6成，期限最长为20年，利率为期限利率。个人家居组合贷款是以个人的自有房产作为抵押的个人融资新途径，并且，贷款是以现金方式发放的。 退休职工可以申请贷款吗 若向工行申请个人住房贷款，借款人的贷款期限可计算至70周岁，这就意味着退休职工可以申请期限为10年左右的贷款。工商银行是刚放宽对贷款最高年龄的限制的原来是65周岁。此举一方面扩大了贷款对象，另一方面将贷款期限延长，降低了广大工薪阶层的还贷压力，同时由此也增加了广大退休职工的可贷额度。 下岗了，还可以申请贷款吗 若借款人暂时下岗了，或认为单位开具的收入证明不足以全面反映自己的偿债能力时，只要借款人在工商银行有定期存款，并且是在申请贷款前3个月存入的，就可去工行申请开列“存款证明书”，工行将其作为对借款人偿债能力综合考察的依据。 借款人可贷款的额度为不超过按家庭月收入测算的最高可贷额与存款金额之和。当然，开列存款证明书的“存款起息日”需为证明开列日前3个月，存款资金冻结期也为3个月。对于那些在工行有存款的个人，由于在以前存入的资金办理提前还款利息要损失，借款人可以先申请贷款，待存款到期后，再办理部分提前还款或全部提前还款。 单位经济效益差，住房公积金缴存比例可否下调 在1999年7月1日之前，上海所有应参加住房公积金制度的单位和职工的住房公积金缴存比例都是统一的。1999年3月，国务院颁布了《管理条例》，明确了住房公积金缴存比例实行分地区指导、分类指导的原则。《管理条例》第十八条规定：“职工和单位的住房公积金缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%;有条件的城市可以适当提高缴存比例。” 第二十条规定：“对于缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房公积金管理中心审核，报住房委员会批准后，可以降低缴存比例或者缓缴;待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴缓缴。”上海根据国务院《管理条件》的规定精神，结合上海企业的实际情况，在确定1999年度住房公积金缴存比例时，也实行了分类指导的原则，即：凡经济效益较差，职工本人和单位执行各7%住房公积金缴存比例确有困难的企业，可以提出降低住房公积金缴存比例的申请。具体缴存比例原则上不低于各5%。企业申请降低住房公积金缴存比例的最长期限不得超过住房公积金的一个缴存年度。 申请降低住房公积金缴存比例的程序如下： 企业在提出降低住房公积金缴存比例申请时，应向主管区、县、局、控股集团公司或者市公积金管理中心提供下列材料： 1企业申请降低住房公积金缴存比例的报告。 2由企业填写的《申请降低住房公积金缴存比例审批表》。 3由同级财政财税专管员审核同意的单位上一年度财务决算报表。 住房公积金月缴存额如何计算 职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比 例。职工住房公积金月缴存额计算到元，元以下四舍五入。 单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金月缴存额计算到元，元以下四舍五入。 职工住房公积金月缴存额和单位为职工缴存的住房公积金月缴存额相加，即为该职工的住房公积金月应缴额。 个人住房商业性贷款，又称为个人住房按揭贷款，是指商业银行向借款人发放的用于购买、建造各种类型的个人居住房屋的贷款，即具有完全民事行为能力的自然人，购买符合一定要求的住房时，以其所购买的产权住房为抵押(或银行认可的其他担保方式)，在所购住房房屋产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由开发商(售房人)提供连带责任保证，作为偿还贷款的担保而向银行申请的住房商业性贷款。 个人住房商业性贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部分。在借款人提出申请之前，贷款银行需要对拟提供个人住房贷款的楼盘进行审查，按照楼盘是否经过竣工验收，将楼盘分为现房(竣工验收合格的房屋)和期房(尚未通过竣工验收的房屋)，分别按相关流程办理。 (一)现房楼盘的审查程序 1．房地产开发公司提出申请。贷款银行一般要求开发商提交下列资料： (1)书面申请书。内容包括开发商概况、项目情况、拟申请贷款金额等。 (2)公司资料。主要包括：a．企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书。b．房地产开发经历(贷款银行不得对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供个人住房贷款)。c．企业的公司章程。企业根据公司章程的规定，以公司股东大会或董事会决议同意就该楼盘为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。 (3)项目资料。包括：a．项目的可行性研究报告及政府有关部门立项批复；b．建设用地规划许可证；c．建设_T程规划许可证；d．建设工程施工许可证；e．国有土地使用证；f．竣工验收合格证明。 2．项目调查。贷款银行收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理，安排调查部门进行调查，并在规定期限内完成调查。主要调查以下内容： (1)手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法，内容是否前后一致。 (2)项目基本情况。调查项目的地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理情况等，了解和掌握项目占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、楼宁结构与栋数、户型设计等。 (3)项目市场前景。调查项目的市场定位和销售情况，进行简单的项目评估、同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力。 (4)项目效益。调查开发商与银行的合作诚意和对银行产生的效益，如存款、代收代付、中间业务的代理等。 (5)银行同业竞争。调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷款情况和服务手段等。 经调查，确认该楼盘符合个人住房贷款条件后，贷款银行认为有必要的，可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层、分朝向进行价格评估或自行评估。 3．签订合作协议书。经审批同意的，贷款银行与开发商签订合作协议书。 (二)期房楼盘审查程序 1．开发商申清。贷款银行要求开发商提交下列资料： (1)书面申请书。内容包括开发商概况(含经营财务状况)、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请贷款金额等。 (2)公司资料。主要包括：a．企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书。b．公司章程、成立批文。c．经会计师事务所审核的前一年度财务报表(资产负债表、损益表、现金流量表)。d．房地产企业开发资质等级证书。e．房地产开发经历(贷款银行不得对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供个人住房贷款)。f．企业的公司章程。企业根据公司章程的规定，以公司股东大会或董事会决议同意就该楼盘为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。 (3)项目资料。主要包括：a．项目的可行性研究报告及政府有关部门立项批复；b．建设用地规划许口T证；c．建没工程规划许可证；d．建设工程施工许可让；e．国有土地使用证；f．工程概预算资料；g．项目资金来源及落实情况、房地产开发贷款情况；h．项目投资完成情况；i．商品房预售许可证。 2．项目调查。贷款银行主要调查以下内容： (1)开发商基本情况。调企开发商注册资本、法定代表人素质、经济实力、经营管理机制、财务管理和经济核算制度、业务范围、开发经历、完成项目建设的能力及其自身具备的优势等；分析财务报表，估测其营运能力及盈利状况。 (2)手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法，内容是含前后一致。 (3)项目投资情况。调查项目投资构成与各项费用支出明绌，并与工程概预算报告中的有关数据进行核对。分析资金投入时间与工程进度是否一致，工程后续资金来源是否已经落实，如果后续资金是通过预售房款再投入，在未能按训‘划回笼资金的情况下，是否有应变措施。 (4)项目情况。调查地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等，了解和掌握项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程进展情况。 (5)项目市场前景和销售情况。调查项目的市场定位和销售情况，进行简单的项目评估、同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力。 (6)项目效益。调查开发商与银行的合作诚意和对银行产生的效益，如存款、代收代付、中间业务的代理等。 (7)开发商负债状况。特别是其他银行为该楼盘提供开发贷款的情况，准确掌握其贷款的到期日，以免在工程建设中出现新的资金缺口。 (8)银行同业竞争情况。调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷款情况和服务手段等。 经调查，确认该楼盘符合个人住房贷款条件后，贷款银行认为有必要的，可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层、分朝向进行价格评估或自行评估。 一般而言，对由银行发放开发贷款的楼盘，调查、审查环节可以视情况适当简化。 3．签订合作协议书。经审批同意的，贷款银行与开发商签订合作协议书。 贷款银行还必须与开发商签订预售房款监管协议，由贷款银行监督预售房款的使用，确保预售房款不被挪用，专项用于该项目。 (三)发放个人住房贷款流程 1．借款人申请。借款人申请个人住房贷款，所购住房必须为现房或符合一定标准或要求的期房。，借款申请人必须是具有完全民事行为能力的自然人，并应具备以下条件： (1)具有贷款银行营业所在地常住户口或有效居留证件； (2)提出借款申请时，在贷款银行有全部购房价款的一定比例的存款，并以此作为购买住房的首期付款； (3)具有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力； (4)有贷款银行认可的财产作抵押或质押，或有足够代偿能力的法人作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人； (5)贷款银行规定的其他条件。 在借款人申请个人住房贷款时，贷款银行一般要求申请人填写个人住房借款申请表，并提供下列资料： (1)借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)； (2)婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明)； (3)贷款银行认可的经济收入或偿债能力证明(如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等)； (4)不低于房价一定比例的首付款的付款凭证； (5)有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺； (6)抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明； (7)保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明； (8)借款人与开发商签订的购买商品房合同意向书或商品房销(预)售合同； (9)开发商开具的首期付款的发票或收据复印件； (10)以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证； (11)以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明； (12)银行要求提供的其他文件或资料。 有些贷款银行还规定，如果由第三方企业法人为借款人提供保证担保，则该保证人应当具备以下条件： (1)经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续； (2)独立核算、自负盈亏； (3)有健全的管理机构和财务管理制度； (4)较好的企业信用等级； (5)在贷款银行开立存款账户； (6)无重大债权债务纠纷。 2．借款申请人资信的等级评定。银行根据有关流程和标准，对借款人资信等级进行评定。依据评定结果确定是否贷款，同意贷款的，初步确定贷款期限和额度。 3．贷款申请的受理、调查。贷款银行收到借款申请人提交的资料后，进行贷前调查。调查的主要内容包括： (1)借款申请人是否已支付符合法定要求的首付款，并存入开发商在贷款银行开立的售房款专用账户上； (2)贷款年限加上借款人年龄是否超过65年； (3)借款中请人偿还贷款本息的能力； (4)借款申请人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符； (5)抵押捐保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。 4．个人住房贷款的审查、审批。银行一般从以下几个方面进行审查： (1)购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款； (2)所购住房价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估； (3)如有共有人，共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见； (4)借款人还款能力。 5．签订住房按揭合同。经审批同意的，贷款银行与借款人、开发商签订个人住房按揭合同，明确各方权利和义务。同时根据贷款担保方式签订抵押合同、权利质押合同或保证合同。申请抵押贷款的需要依法办理房产抵押登记手续，还需购买贷款银行认可的保险公司承保的个人住房担保贷款保证保险及房屋财产保险。申请权利质押贷款的需将质押财产权利凭证交贷款银行收押。住房按揭合同一般还就贷款金额、贷款期限及贷款利息等事项作出明确约定： (1)贷款金额。银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80％(以二者低者为准)。 (2)贷款期限。贷款期限最长不超过30年。 (3)贷款利率。按中国人民银行规定，最低按相应档次基准利率0．85倍的下浮利率执行。 6．办理房屋保险、公证、担保手续。 (1)保险。目前，许多贷款银行要求借款人必须办理财产保险，并明确约定贷款银行享有财产保险项下的有关权益。有些贷款银行规定：保险金额不得低于贷款金额，保险费用由借款人支付，可以采用一次性或分次投保两种方式，保险期限不得短于贷款期限，贷款未清偿之前不得中断或撤销保险，可由贷款银行代办保险业务。 (2)公证。贷款银行认为有必要的，可以要求对借款合同进行公证，公证费用由借款人承担。 (3)抵押(预)登记。以所购住房为抵押物的，贷款银行和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预登记。 7．贷款发放。以所购住房作为抵押物的，在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款；若当地房地产管理部门尚未开办抵押预登记业务，在借款人办妥房屋保险、公证并将购房合同、首付款的付款凭证等办理房屋产权证明必需的资料移交贷款银行后，方可发放贷款。 发放贷款时，一股由贷款银行工作人员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署划款扣款授权书，贷款银行将款项直接划入开发商在贷款银行开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。 8．贷款偿还。在住房按揭贷款实践中，贷款银行一般约定借款人自合同生效后次月的约定时间开始按月还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；贷款期限1年以内(含1年)的，实行到期一次性还本付息；贷款期限1年以上的，实行按月分期还款；还款方式可以采用等额本息、等额本金、等额递增(减)、等比递增(减)、等偿还贷款本息的方式。 9．贷款的偿还。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。 (1)正常结清。在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款。 (2)提前结清。在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。 |
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