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公积金住房贷款和商业银行住房贷款的主要区别如下：
1）住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低，五年（含五年）以下公积金贷款年利率为3.6%，商业银行同期个人住房贷款利率为4.77%，五年以上住房公积金住房贷款年利率为4.05%，商业银行同期个人住房贷款利率为5.04%。 2）贷款对象的条件要求不同，公积金贷款对象需要是北京公积金系统公积金缴存人；商业住房贷款不需要是公积金缴存人。 3）对贷款人年龄的限制不同，一般来讲商业银行个人住房贷款有年龄上限，而公积金住房贷款没有年龄的限制。 4）商业银行住房贷款最高可以贷到房屋总价的80%，根据所购住房性质不同，住房公积金贷款可以贷到房屋总价的95%或90%。 5）贷款的担保方式不同，商业银行贷款一般是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保方式，在抵押登记后采用抵押的担保方式。公积金贷款担保方式主要是北京市住房贷款担保中心所提供的连带责任担保。 6）北京市住房贷款担保中心连所需要费用不同，商业银行住房贷款一般需要律师费用、保险费用，而住房公积金住房贷款一般需要担保费和评估费。 7）对单笔贷款最高额度规定不同，一般来说，商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款目前最高只能够贷40万，信用等级为AA的最高不超过46万，信用等级为AAA的最高不超过52万。 8）北京住房公积金管理中心为住房公积金贷款的借款人统一向中国太平洋财产保险股份有限公 司北京分公司购买了个人抵押商品住房保险。保险融合了财产损失保险和人身意外伤害保险两方面的内容，使借款人免费享受到保险。而一般商业银行住房贷款，借 款人无法免费享受这方面的保险。 你应是在北京住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的职工，或住房公积金缴存单位的离退休职工。但住房公积金处于封存状态的职工，不能申请住房公积金贷款。 申请住房公积金贷款需具备的条件有： 1．具有北京市城镇常住户口或有效居留身份； 2．具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力； 3．在本市购买自住住房，并提供购房合同和相关证明文件； 4．申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月（含）以上或累计缴存住房公积金12个月（含）以上，且申请贷款时仍正常缴存； 5．提供管理中心认可的担保方式； 6．符合管理中心规定的其他条件。 一般来说，借款申请人要到其单位缴存住房公积金的管理部申请公积金贷款。北京住房公积金管理 中心下设27家管理部，基本上是按区县划分的。申请贷款前您可以先询问一下您单位的缴存公积金经办人员，以便确定您到哪家管理部办理。如果您购买的房屋属 于指定项目，就要到指定的管理部申请贷款，关于这个问题您可以咨询一下您单位缴存公积金的管理部或您所购房屋项目的开发商 首先，贷款金额不能超过单笔住房公积金贷款最高额度。目前，单笔住房公积金贷款最高额度为40万元；《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，可以到52万元；AA级的可上浮15％，可以到46万元。 其次，购买商品房期房的，贷款最多为房屋总价90%；贷款购买其他性质住房的，贷款最多为 房屋总价95%。 计算最高可贷款额度。借款人家庭月收入(月收入=职工个人住房公积金月缴存额÷职工住房公积金缴存比例)，每月至少扣除400元的生活 费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。 具体贷款额度和年限，必须同时满足单笔最高贷款额度、最高可贷款额度和最低首付款的要求。 举例：您申请住房公积金贷款，个人每月缴存住房公积金200元，缴存比例为8％，配偶个人每月缴存住房公积金100元，缴存比例为8％，申请贷款期限为10年，购买房屋为经济适用住房，房屋总价为40万元，那么，你最多可以贷款33万元。 目前，办理住房公积金贷款的手续已经非常简便，并且，中心为您提供非常人性化的服务，在贷款办理的过程中，管理部贷款经办人员会及时通知您下一次到管理部办理的时间，若个人亲自办理的话，一般的办理程序如下： 首先，您可以打电话给管理部或亲自到管理部进行咨询，了解清楚办理贷款都需要哪些申请材 料；在您备齐所有材料后就可以到相应的管理部进行初次审查，包括做个人信用评估申请等；《评估报告》出来后，再到管理部进行进一步审核，确定最终的贷款年 限、贷款金额、担保方式等；最后一次来管理部，就是在有关合同上签字，然后，即可等待个人贷款经办银行通知您办理贷款发放手续了。 根据所购房屋性质不同，办理担保中心担保的个人住房公积金贷款需要如下费用： 一、如果办理贷款的住房为商品房，二手房个人需要缴纳二部分费用： 1）担保中心收取的个人住房贷款担保费用，担保中心收取担保费的多少与贷款年限和贷款 金额有关，年限长，每万元缴纳的担保费用相对多；担保中心还根据不同的还款方式收取不同担保费用，对信用等级评为AA级和AAA级的对担保费用有一定的优 惠，具体参考担保中心收费标准。 2）由康正宏基房地产评估有限公司收取的所购房屋的房屋评估费。 二、如果办理贷款的住房为经济适用房，房改房或者是集资建房，所需要费用只有担保中心收取的住房公积金贷款担保费。收费标准同上。 如借款人采取其他担保方式，根据不同担保方式，收取不同费用。 目前办理公积金贷款做信用评估还不需要个人缴纳信用评估费用。 目前，住房公积金贷款可以提供等额均还还款方式和等额本金还款方式。 等额均还还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变、但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式；等额本金还款方式是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。 能够办理住房公积金贷款等额均还还款方式的银行有中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、交通银行；能够办理住房公积金贷款等额本金还款方式的银行有中国工商银行、中国农业银行、交通银行。 等额本金还款方式适合于还款能力较强或已经有一定的积蓄的借款人，由于借款人前期还款较 多，偿还本金较多，前期还款压力较重，与等额均还还款方式相比，等额本金还款方式利息支出较低， 等额本金还款方式适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来 源的借款人，借款申请人可以结合自身的实际情况，选择合适的还款方式。 当个人通过公积金贷款不足以支付购房款时，可以申请组合贷款。申请时需先办理公积金贷款的 审核手续，审核通过后，借款人再办理商业贷款的的审核手续。两部分贷款审批完成后，同时由银行拨付到售房单位的账户上。在组合贷款中，公积金贷款和商业贷 款的贷款期限、还款日期都是相同的，只不过执行不同的利率。目前采用担保中心连带责任保证担保方式办理组合贷款业务的银行有中国工商银行、中国银行、中国 农业银行、交通银行。 从原则上讲，您提前还款实际上是一种单方违约行为，但我们北京住房公积金管理中心并不追究您的 违约责任。在您还清当月的本息后，可提前偿还部分或全部贷款。提前偿还的部分或全部贷款的本金在偿还后不再计收利息。如果您不是提前全部还清贷款的话，那 么提前偿还的部分贷款额必须是1万元的整数倍，最少是1万元。剩下的贷款额您可以选择在贷款期限不变的条件下重新计算每月还款额，或在每月还款额不变的前 提下适当缩短贷款期限。
由于和开发商之间的纠纷而不想还款肯定是不可以的，具体原因有： 1） 从法律上来说，购房人和开发商之间的纠纷与住房公积金贷款之间没有任何的连带关系， 住房贷款是借款人、住房公积金管理中心委托的银行和担保人之间的借贷和担保关系，而购房人和开发商之间的纠纷是购房人和开发商之间的买卖关系，因此不能因 为和开发商之间的纠纷就不还贷款。 2） 借款合同对违约责任有明确的规定，如果借款人不还款，是借款人违反本合同的约定，逾期或者未按约定的数额还款，公积金中心委托的银行有权对违约部分，按照人民银行规定加收利息。 如果你离婚了，离婚前用公积金贷款所购买的房屋在离婚后确定归其中一方所有的，债务也就随房屋 所属权相应转移到其中一方,那么就需要办理借款人变更手续。对于协议离婚的，你可以持婚姻登记部门的离婚证明、证明贷款房屋归属的公证文件等材料到管理部 办理借款人变更手续，对于法院判决离婚的，你可以持法院有效判决书等材料到管理部办理借款人变更手续。 除借款人变更外，中心还提供了提前还款，房屋买卖合同中购房人变更，用于抵押的房屋变更，贷款期限变更，贷款担保方式变更等多项变更，以满足广大借款人贷款后期的变更需求，保障借款人的切身权益。 我申请了住房公积金贷款，如果没有按时还款，住房公积金管理中心对此会做如何处理？
如果您没有能够及时地、足额地偿还贷款本息，您就违反了《借款合同》的约定，一般采取的催收措施如下： 您会接到电话通知，或是给您发出补付欠交的贷款本息的《还款通知书》；如果您超过三个 月，不履行还款义务，您的这种行为严重损害了我们的合法权益，我们会给您发出《提前还款通知书》，有权要求您提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息；如 果在《提前还款通知书》确定的还款期限期满时，仍未履行还款义务，我们将就抵押物的处置与您达成协议；如果协议不成，我们将对您提起诉讼，对抵押物进行处 置，处分抵押物所得价款，用于偿还借款利息、罚息及本金，同时，您还必须承担由此而产生的律师费、诉讼费、执行费等相关费用。
一般来说，只要您购买自用住房，就可以支取公积金，但累计支取金额不能 于总购房款。如果您是贷 房的话，无论是商业贷款还是公积金贷款，在购房后，您还可以按季或按年支取公积金。但有一点要提醒您注意的是：当您支取公积金时，至少要在您的公积金账户上保留一个月的缴存额 |
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