签订《商品房买卖合同》注意点（六）

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第十八条注意点：

《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》是商品房买卖合同的补充约定，是发展商对商品住宅承担质量责任的法律文件。但“两书”又往往是发展商自制的格式文本，为了确保购房者的利益，购房者应将“两书”上的内容与《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条、8条加以核实。

第5条规定：

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1. 工程质量监督部门核验的质量等级；

2. 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3. 正常使用情况下各部门、部件保修内容与保修期；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

4. 用户报修的单位，答复和处理的时限。  

第8条规定：

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1. 开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2. 结构类型；3. 装修、装饰注意事项；4. 上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5. 有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6. 门、窗类型，使用注意事项；7. 配电负荷；8. 承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 9. 其他需说明的问题。

第十九条注意点：

本条是与所购房屋有关的权利的约定。理论上认为，房屋所在楼宇的屋面使用权应归该屋面覆盖下的整个楼宇的各层业主共有，外墙面使用权也应归该楼宇的全体业主所有，房屋所在的楼宇的命名权应归该楼宇业主共同行使，所在小区的命名权也应归小区全体业主共同行使。相关内容的填写应按上述意见确定。实践中，出卖人多已事先填写为“归出卖人所有（使用）”。建议买受人坚持将楼宇屋面与外墙面的使用权填写为“归该楼宇的全体业主所有”，楼宇与小区的命名权一般先由出卖人行使，以后，业主委员会可以进行变更。

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第二十二条注意点：

在有关房地产争议仲裁机制尚不够完善的情况下，总结相关案件的教训，建议不作约定或约定选择第2种解决方式。

第二十三条注意点：

本合同提示条款以外的事项，应由双方以补充协议的方式另行约定。警惕出卖人已事前印制好的补充条款，务必仔细阅读，不明确的内容不可轻信销售人员的解释，必要时咨询有关专业人士，修订完善后方可签字。

第二十四条注意点：

如果需要，合同附件或其粘贴处要加盖出卖人的公章，买受人应在附件上签字，以免将来双方就附件有无及真伪产生争议。同时，注意检查合同及其附件内容有无涂改与添加，所有涂改与添加处应由双方签字盖章。

第二十五条注意点：

1. 因合同多由出卖人的工作人员填写，不能排除填写失误或恶意涂改的可能，买受人应仔细检查几份合同及其附件内容是否完全一致。

2. 合同填写完毕后，出卖人多以统一办理备案为由拒绝将合同原件交与买受人持有。若不坚持与出卖人同往房屋主管部门备案，买受人应要求将合同复印一份，由出卖人加注“本合同原件暂存出卖人处，此复印件与原件无异”，并加盖公章，以免买受人在取得合同原件前与出卖人发生争议时陷于被动。

第二十六条注意点：

1. 发展商往往以标准格式为由，拒绝对合同条款做出修改和补充，这是错误的。

2. 合同文本及其附件应加盖骑缝章，以免增减合同页数和内容。

3. 约定合同份数也具有法律意义，实践中曾发生合同一方称没有收到合同的情况。约定了合同的份数及持有情况后，无论异议方是否持有合同，均不影响合同的效力。

第二十七条注意点：

本条约定的是出卖人的申请办理合同登记备案义务。合同登记备案尽管不影响合同效力，但作为一种行政管理手段，对买受人的权益是一种保护。买受人应督促出卖人在本条约定的期限内办理登记备案手续，否则，应及时与出卖人交涉或向登记备案机关投诉。实践中出现过出卖人在合同签订前已将所售房屋办理虚假按揭手续，因未能及时偿还银行贷款导致抵押手续无法解除，合同迟迟不能登记备案之情况，买受人对此条的履行务必予以重视。

合同的尾部往往被购房者忽视，纯真网建议大家注意以下问题：

1. 签字、盖章的出卖人，一定与合同首部的出卖人相同。

2. 根据现行法律及司法解释，只要加盖了公章，无论法人代表其委托代理人是否签字，或委托代理人是否获得授权，都承认合同的成立及有效。如果不加盖公章，则不能视为企业法人行为，除非是企业法人代表本人签字，而其签字时又是履行职责的行为。

3. 合同签订的时间、地点也具有法律意义，不能省略。

4. 关于合同的公证问题。现行法律并没有规定房地产买卖合同一定要办理公证，所以，只要合同内容不违法，不办理公证也不影响合同的效力。

买卖双方应在合同条款协商一致并填写完毕后，同时签字盖章。买受人切勿将单方签字盖章的合同留给出卖人事后签字盖章。在出卖人暂时无法签字盖章时，应先不签字盖章或要求将只有自己一方签字的合同自己保管。

不论是否办理公证，聘请律师、公证员等法律专业人士起草、审查、修改、签订商品房买卖合同是十分必要的。