房地产公司股权并购 ——浅谈法律尽职调查清单的制作！

作者：白福东

 出品：十点法务

随着政府管理部门对房地产行业的调控力度加大，中小型房地产企业在融资方面受到的限制越来越多。这导致中小型房地产企业面临没有资金拿地、没有资金连续实施开发、或因限购而无法按计划回笼资金而导致资金链断裂等困境。这导致中小型房地产企业不得不出售股权或资产来融资。

而大型房地产公司因为资金雄厚，恰恰可以利用此机会采取股权并购或资产并购的方式获取土地或开发项目、通过并购的方式切入某个行政区域的房地产市场。实现快速开疆拓土，扩大经营。

股权与资产并购，通常的交易步骤中都会有尽职调查，尽职调查一般又分为法律尽职调查和财税尽职调查。尽职调查，也可称为审慎性调查，指的是并购过程中，投资方委托律师事务所、会计师所、税务所等专业服务机构，指派专业人员对目标企业、目标企业的关联企业、上述企业的股东等与交易有关的主体的资产负债情况、经营经况、财务情况、重大债权债务法律关系以及潜在的交易或法律风险进行全面、细致的调查和分析，以尽可能了解目标公司的真实情况。

律师接受房地产公司的委托，主要是进行法律尽职调查，法律尽职调查的第一个重要工作就是起草尽职调查清单。尽职调查清单应当力求全面、准确、路径清晰，便于开展尽职调查。

股权并购的尽职调查清单与资产并购尽职调查清单的侧重点略有不同，股权并购注重交易主体、股权、债权债务；资产并购则注重主体资格、资产的权利限制。需要注意的是二者中的交易主体有不同之处，股权并购中股权转让的主要交易主体是目标公司的股东；资产并购中交易的主体一般是目标公司。

尽职调查清单一般包括四部分：

第一部分是前言，主要体现对尽职调查清单的说明；

第二部分是需调取查证的资料列表；

第三部分是需要目标公司或其他被尽调的对象配合调查核实的工作；

第四部分是需要陈述和说明的事实。

第一部分：前言

本部分主要是对第二部分需调取查证的资料的说明，交接、表格的填写等注意事项。一般可包括如下内容：

一、尽调清单的目的和基本要求

比如：本尽调清单作为项目开展和推进的基础，请确保文字材料和数据的真实、准确、完整，请务必仔细阅读本前言内容并按照本前言说明给予执行。

二、需提供的资料的形式

比如：如无特殊说明，提供的书面文件，请用A4纸复印；上述复印件应加盖公章，如该文件超过一页，请以骑缝形式加盖贵司公章。以附件方式提供的书面文件之内容均应包括与文件有关的框架或意向性质的文件、该文件正文、附件/附图/附录/附表/附注性质的文件、补充性质的文件、变更/修改性质的文件、终止/解除性质的文件、替代性质的文件、各期间各阶段的文件、各组成部分的文件。请在每一项要求提供的资料项下注明提供的资料的名称、日期、有关当事人等基本情况，并以附件方式提供完整书面文件及说明。如在该项下没有提供资料，请书面说明不存在该项要求的资料、或该项资料在本项目中不适用、或无法提供该项资料并说明无法提供的理由。

三、补充清单或进一步联系

任何一个目标公司的情况都有可能不同，所以尽职调查清单所列之材料不可能全面覆盖，所以应当表示可能存在补充清单的情况，及后续的配合。

比如：根据公司提供文件的进度和项目推进的需要，我们可能会发出进一步的调查清单、问卷及增加尽职调查范围。

如对清单中所列文件资料存在任何疑问，请随时与我们联系，确保在理解问题含义及意图后再进行回复。（联系人：电话：电子邮箱：微信号）

第二部分：需要提供的资料列表

房地产股权并购的尽调文件资料清单一般可以分为两部分，一是关于主体的；二是关于房地产项目的。

主体包括目标公司的合法性、真实性、经营情况、资产情况、财务情况等；交易主体的合法性、真实性、与目标公司的关联性。这里面目标公司可能为一个，也可能为多个；交易主体也可能是一个也可能是多个。另外还要考虑交易主体权利能力或行为能力受限对交易的影响，需了解主体的决策机构或执行机构。

项目通常是指目标公司的房地产项目，通常包括土地项目、正在开发中的项目；可能是一个或多个项目。主要包括：立项规划审批；土地取得方式或过程（招、拍、挂、划拨等）；建设项目的审核、批准、施工等许可；建设工程的勘察、设计、施工、监理、竣工验收、归档等；销售许可、销售情况；前期物业等。

反映上述事宜的材料很多，通常可采取列表的方式体现在尽职调查清单里面。

比如：需要提供的资料列表

文件名称		原件	复印件		备注
1.  目标项目建设及合法性之文件
1.1有权主管部门对项目建议书及可行性研究报告的批复
1.2有权主管部门关于立项的调整、变更、确认等文件
1.3有权规划主管部门颁发的审定设计方案
1.4项目用地的招拍挂文件或划拨文件
1.5项目用地的国有土地使用权出让合同
1.6项目用地的国有土地使用权证
1.7土地出让金的凭证（发票或收据）
1.8主管部门颁发的规划意见书、规划调整意见（包括规划调整请示等）、街区详细规划等与项目规划有关的文件
1.9规划主管部门颁发的建设用地规划许可证及其附件
1.10规划主管部门颁发的建设工程规划许可证及其附件
1.11项目土地的交付使用文件和使用现状
1.12钉桩坐标成果通知书
1.13市政配套审批相关文件
1.14水利、绿化、人防、消防、交通、环境保护、涉外安全、文物、防震等主管部门对于项目的有关批准文件
1.15项目的施工许可证及相关附件
1.16项目勘察、设计、施工、监理等相关文件（如招标文件、合同等文件）
1.17全套施工图（结构、水暖、电气）
1.18在建建设工程施工日志、设计变更及交底文件、隐蔽工程验收文件
1.19建筑安装工程质量合格证明施工单位签署的工程保修书
1.20建筑安装工程和市政公用工程办理竣工档案登记相关文件
1.21目标项目所涉及的建设工程付款情况说明和支付凭证
1.22竣工验收报告、备案表、总体规划设计验收报告等文件
1.23商品房销售或预销售许可证
1.24商品房销控明细表、商品房销售合同、前期物业管理委托合同、商品房按揭贷款合同、商品房销售合同备案登记材料、商品房入住交验资料、售房发票开具情况、房屋价款收支情况、税款交纳情况、物业与开发商之间的交验资料。
1.25房屋所有权证（初始登记）
1.26地名（预先）核准、建筑物名称核准文件
1.27物业管理企业及物业管理公约备案文件
1.28已取得的其他政府审批、许可、备案文件
1.29项目材料清单（屋面瓦、外立面材料、涂料、保温层、钢筋、混凝土、栏杆、车库门、一户一表、立管等），请注明材质、品牌
1.30项目目前应向当地政府交纳的相关费用清单
1.31项目用地或房产被查封的相关文件
1.32项目用地或房产被抵押的相关文件
1.33与项目有关的已发生的全部费用及支付情况
1.34目标项目税收、收费等优惠政策情况的说明及相关文件依据
1.35与项目有关的已发生或潜在可能发生的诉讼、仲裁争议的相关文件
1.36拆迁安置方案（或土地房屋征收补偿安置方案）
1.37委托拆迁协议、拆迁安置补偿协议（或土地房屋征收补偿安置协议）
1.38拆迁或征收许可证明文件、拆迁或征收工作进展情况说明
2.  关于目标公司的相关文件
2.1股东出资协议书以及项目关联方关于本项目签订的合作协议等相关文件
2.2目标公司的证照（营业执照〈三证合一的不需要之后的两个〉、税务登记证、组织机构代码证书、房地产开发资质证书）
2.3目标公司的法人股东的证照（营业执照〈三证合一的不需要之后的两个〉、税务登记证、组织机构代码证书、房地产开发资质证书）
2.4目标公司的自然人股东的身份信息资料，个人信用信息报告
2.5目标公司和目标公司的法人股东自设立登记至含今的工商登记档案全部材料
2.6目标公司股东以非货币出资的股东办理财产转移手续的证明
2.7目标公司和法人股东的的银行信贷系统贷款卡
2.8目标公司及目标公司的法人股东股东名册、股东出资证明书
2.9目标公司股东、章程的历次变动资料
2.10股东会、董事会、监事会所有会议记录和决议书
2.11基本管理制度、各机构议事规则
2.12目标公司成立至今的年度审计报告，及资产、债权、债务清单
2.13目标公司名下拥有的土地使用权证及相关文件
2.14目标公司名下拥有的房屋所有权证及相关文件
2.15目标公司名下拥有的知识产权（包括商标、商号、专利、专有技术、域名等）
2.16目标公司的固定资产清单
2.17目标公司法人股东、子公司、分公司、关联公司的营业执照正副本
2.18目标公司法人股东、子公司、分公司、关联公司的重大交易文件
2.19目标公司与其母公司、子公司、分公司、关联公司的持股情况说明文件
2.20目标公司对外投资情况的相关文件
2.21目标公司及目标公司的法人股东之企业征信报告
2.22目标公司的股东将其持有的目标公司的股权对外提供担保的情况及相关文件
2.23目标公司的股东持有的目标公司的股权是否被冻结的情况及相关文件
2.24目标公司劳动人事的相关文件，包括： （1）对于目标公司组织架构、职工人数、人员构成等简要的介绍； （2）社会保险登记证； （3）员工福利、退休金、养老金、假期、医疗制度及其他相关国家规定社会保险统筹等社会保险详情之说明； （4）高级管理人员和主要职工劳动合同或其他安排的详情； （5）工会组织； （6）其他相关文件
2.22目标公司的开户许可证、外汇登记证
2.26目标公司《对外贸易经营者备案登记表》
2.27其他目标公司认为应当披露的文件

第三部分：需要目标公司或其他被调查的对象配合调查核实的工作

尽职调查过程中，为了保证取得的材料全面、真实、合法；很多事项需要被调查人配合，才能更好的完成。但律师一定要亲自陪同经办并逐一核查。比如：

一、调取工商档案时，应当以被调查公司的名义去申请，可以获取更全面的材料；

二、配合律师去发改委调查核实项目立项、调整、变更、确认等事宜及核实相关审批文件的真实性；

三、配合律师去规划管理部门调查核实项目的规划或土地利用规划情况；

四、配合律师去国土资源管理局核实确认国有土地使用权出让合同及其补充协议的真实性、土地出让金是否已经完全缴纳；

五、配合律师去建设行政管理部门核查，建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、在建工程抵押情况；

六、配合律师到项目所在地实地考察该项目；

七、律师审核被调查对象提供的材料后，认为应当由被调查人配合调查核实的其他事项；

八、被调查人认为应当调查核实的，与被调查人及目标项目有关的其他影响交易安全和交易对价的重要事项。

第四部分：需要陈述和说明的事实

鉴于房地产项目及公司设立与经营的复杂性或长期性，不是所有的重要事项都有文字资料记载、也不是所有的文字资料都有保存原始件、也有些事实不能简单从文字资料中看到客观全面的事实。所以需要被调查人及其工作人员或专业人员对目标项目、目标公司等被调查的范围或事项进行陈述与说明。比如：

一、公司管理团队和资本团队的关系，管理团队的廉洁性；

二、目标项目或目标公司或有的纠纷、争议、诉讼、仲裁等情况；

三、目标项目或目标公司资产的质押、租赁、占用及对外保证事项；

四、其他被调查人认为应当说明的情况。 

作者简介：白福东律师，北京市盈科律师事务所合伙人律师，北京大学学士，高级信用风险管理师。2002年执业，专注房地产开发与并购、建设工程、融资租赁和保理、信用风险管理、公司顾问、合同等法律知识学习与研究。