连云港市创新思路规范房地产市场

近年来，连云港市认真贯彻落实国家住建部、省住建厅关于房屋交易与产权管理等有关精神，创新思路切实履行房产交易职责，实施了以房产业务数据为源头和中心的“一张网”工程，金融（住房公积金）、税收、资金监管、不动产登记等涉房业务通过一张网实现业务协同、信息共享，既有效地规范了房地产市场，又协作推动了不动产登记、税收征管、金融风险防范等工作的顺利开展，取得了显著的成效。

一、实施商品房抵押业务一张网，实现便民高效监管提效

多年来，房屋抵押业务中群众多部门奔波、多次签字、重复提交信息，耗时耗力；各部门之间业务割裂，信息壁垒重重，业务办理、行业管理效率不高。为了解决上述问题，连云港市在江苏省率先自主研发上线连云港市商品房抵押合同网签备案系统，以商品房买卖合同备案信息、抵押合同备案信息为中心，实现抵押业务流和信息流在开发企业、金融（住房公积金）机构、房屋交易、不动产登记，资金监管等部门的“一张网”封闭运行。上线半年多来，截止2017年12月，已在市区18家银行及住房公积金中心推行，累计办理抵押业务8900余件，资金监管51亿元。

（一）主要流程。

1.在商品房抵押业务“一张网”中，购房人在签订商品房买卖合同的同时，即可委托开发企业向金融（住房公积金）机构申请贷款，开发企业将贷款信息录入系统后提交到贷款金融（住房公积金）机构进行网上审批。

2.金融（住房公积金）机构审批通过后与抵押人签订“借款合同及抵押合同”并网上打印，同时将审批后的信息传递至房屋交易、登记管理部门。

3.房屋交易、登记管理部门窗口工作人员直接调取金融（住房公积金）机构上传的抵押信息即可受理、审核、抵押备案、抵押登记并打印不动产抵押证明。

4.金融（住房公积金）机构依据不动产抵押证明将贷款发放到商品房屋预售资金监管账户，监管中心按商品房工程进度对资金进行使用监管。

5.实时将以上办理过程、监管状态记载到房产部门楼盘

（二）主要特点。

1.提交一次要件、签一次字。

房屋交易部门授权金融（住房公积金）机构面签签证，部门互认。群众在办理房屋抵押相关业务时，只需在金融（住房公积金）机构提交一次要件信息，一次签字即可办理贷款抵押手续，免去了购房群众在多部门排队等候、多次签字，重复提交信息，实现了信息多跑路，群众少跑腿。

2.集成办理业务，缩短办事时限。

开发企业可以向金融（住房公积金）机构发起批量申请，提交材料；金融（住房公积金）机构无需到房产部门查询，通过网签系统即可对申请的购房信息批量核验真伪，并批量审批贷款、打印抵押合同；房屋交易登记等部门可以直接调取银行审批过的房屋抵押信息，整个办事流程由原来的2个工作日缩短至即办。同时，房屋抵押涉及所有主体均可在线查看业务审批流程，实现全程跟踪。

3.数据标准统一，直接调取减少重复劳动。

未实行“一张网”前，9份抵押合同均为手工再次录入各自系统，群众等候时间长、差错率高。系统上线后，由于抵押交易备案中的各项数据来自商品房买卖合同网签、金融（住房公积金）机构抵押合同网签，数据准确统一，备案登记工作无需重复录入，自动调取，提高效率，大幅减少差错。

4.信息实时共享、防控“一房两抵”。

房屋抵押贷款后，金融（住房公积金）机构在系统中即可查询到该笔贷款申请情况，杜绝重复申请，降低金融（住房公积金）成本。申请房屋抵押后，系统自动将开发企业销售楼盘表由销售状态变成抵押限制状态（红色变为灰色），有效防止“一房两抵”减少金融信贷风险。

5.信息自动汇总反馈，资金监管更加有效。

系统中设置了按揭贷款到账信息汇总至资金监管部门的环节和功能，更加及时有效地监控每笔商品房按揭款的审批发放。若开发企业放款后未及时缴存，资金监管部门即可进行及时精准催缴，防范开发企业挪用商品房预售资金，维护房地产市场健康稳定。

二、逐步实施存量房交易一张网，解决监管中的痛点难点问题。

存量房市场中一直痛点较多，其中较为突出的是价格问题，一套房子往往出现四种价格，即双方交易价格、网签备案价格、信贷评估价格和纳税申报价格。在工作实践中，相关交易主体经常会因不同的目的故意压低或抬高网签备案价格、信贷评估价格、纳税申报价格，使之偏离双方真实交易价格，形成存量房交易中的“阴阳合同”。如买卖双方为了少缴税费、多贷款而向税务部门少报成交价格、向银行（住房公积金）机构多报评估价格等，成为存量房市场中的一种乱象。一是产生偷税漏税行为，给国家税收带来损失；二是变相骗取信贷资金，增强金融风险；三是买卖双方违背诚信原则，出现纠纷时引发法律风险；四是房产交易价格信息采集失真，加大了存量房市场的监管难度。

为了解决上述问题，连云港市住房局参照商品房抵押业务“一张网”的模式，会同金融（住房公积金）机构、税务部门、不动产登记部门，以及中介和评估机构，研发涵盖存量房买卖、资金监管和抵押备案等核心业务的“一张网”，形成以网签备案合同为基础信息的实时传递。经房产部门备案的存量房买卖合同价格成为税务部门的纳税基数、银行（住房公积金）机构的贷款基数，先期实现网签备案价格、信贷评估价格和纳税申报价格三种价格的一致，并逐步倒逼双方交易价格向网签备案价格靠拢，最终实现四种价格的一致。

主要流程

经过备案的中介机构在签订存量房买卖合同和资金监管协议、首付款进入监管账户后，向金融（住房公积金）机构发起申请，录入抵押信息，并将数据上传到金融（住房公积金）机构。存量房交易申请住房贷款必须实行资金监管。

金融（住房公积金）机构以经房产管理部门备案的网签合同作为贷款审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。金融（住房公积金）机构无需到房产部门核验，并审批打印抵押合同和他项权申请表。

税务部门通过“一张网”将存量房交易价格直接读取到纳税系统进行交税，并将交税等信息再反向共享给房产管理部门。

房屋交易、登记部门直接调取银行审批过的抵押信息，房屋抵押涉及到部门可以在“一张网”中查看该业务审批流程，对每笔业务全程监督。

金融（住房公积金）机构贷款放款的同时，将放款信息及时、完整地通过系统反馈给房产部门进行资金监管，使房产部门及时、准确、完整地掌握贷款发放情况，提升监管水平。

下一步，连云港市将根据《连云港市智慧房产2020发展规划》的总体思路和要求，以房产GIS为核心，在不断完善房地产市场数据、住房保障数据、物业管理数据、房屋安全数据以及综合办公数据五大业务数据库建设的基础上，逐步向房地产项目立项、土地出让、规划建设等上游信息数据和拆迁灭失等下游信息数据延伸，强化业务协同和信息共享，建立涵盖房屋全生命周期的房产基础数据库和应用分析平台“一张网”，推进住房保障和房产管理水平的不断提升。

源自：房地产产权交易和测量简报与指引

2018年第2期