商业地产前期研究——花钱买不来的干货，请收藏！

商业地产的前期研究包括

• 城市里面的人口数量及结构、收入和消费支出的研究

城市里面的行业、人口数量及结构、收入和消费支出的研究

• 对当地城市的研究，主要是研究城市额导产业研究

产业莲

那么城市的经济类型和当地的主导产业有社么直接的关联性？

不同的主导产业有着不同的盈利水平，对于资源型的城市，如贵州六盘水、四川攀枝花等主要是资源型城市，是对资源进行初加工，他的获利性就比较低，因此他的经济发展水平是比较低的，由此而导致当地人均收入水平和消费水平比较低的；而对知识、资本、技术要求比较高的行业，他的获利性就比较高，

如深圳市以高科技、资本密集的行业、数码、It、生物制品、国际物流作为他的主导产业，他的获利性就非常高，他的城市经济发展水平就越高，当地的人均收入水平和消费水平在我们国家是比较领先的。又如，贵安新区的成立将引进高科技高利润的主导产业，产业的利润高，效益好，员工的收入就高，消费和支出的数额就越大，零售商家就会开店，就会引起零售业的发展，进而导致商业地产的发展。

• 要对城市里人口数量、收入和消费进行研究

• 人口数量越多，各方面的消费就越多，如现在世纪城，有20万人，这20万人的各方面的消费数据是大得惊人的，但背后支撑着这20人消费的资金来源是当地的产业结构，产业利润高，这20万人的资金就多，支出和消费的比例就越大，如何满足这些资金的交换流通，这就要从纵向看商家对消费的研究的合理性、市场的评估、市场的需求等，同时也要从横向研究商家的竞争对手情况，来制定商家自己要经营的业态种类和数量。在以此为依据来研究商业地产的开发。

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  消费收入表

• 在中国，国民消费的数额不大，但是他的人流量很大，和国外恰恰相反，国外的人流量少、但单笔的消费量大。如果一个城市的人口多，收入水平又高的话，这个城市的消费能力就越强，那么这个城市的经济越发达，恩格尔系数就越低，他的商业潜质就越大，比如说上海、广州、北京等城市，这个城市的商业地产的价值是非常高的

• 对人口的户型比进行研究，户型比是每个家庭平均居住多少人，有些地方的户型比是4，有些地方是2.2，为什么会出现户型比的差异呢，这跟收入和传统观念有关，如果单个人收入越高，人单个的居住、生存能力就越强；如果收入能力越低，作为单个的人居住、生存的能力越弱，变成更小的家庭的可能性就越小，因为两个家庭组合在一起生活的边际成本就越低，也就是生活的成本比较低。如果是每一个人成为一个单独的家庭，或者是两个人成为一个单独的家庭，那么一个家庭所要配置的成本就比较高了，生活的成本就会变高。所以户型比越高的地区，他的经济水平、收入水平、消费水平往往是偏低的，而户型比例越低的地区，他的经济水平、消费水平、收入水平往往是偏高的，也就是恩格尔系数越低，用于购买实物的占比就越低，所以这个地区越富有，对于商业地产的开发和投资就越有巨大的潜力

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  花果园

• 对单个人的收入水平的研究也是有重要的意义。一个人的收入水平和这个地区的文化的普及、和高学历的人的拥有量有关、和整个城市的年龄的构成有关，如在从事高科技行业的人，由于该行业人员的替代相比较小，他的收入水平就会比较高,他的恩格尔系数越低，他用于其他的消费占比就越多，也就是这样的人数越多的话，这个地区的经济就越发达，商业的潜质就越大，对商业地产的开发和投资就有巨大的潜力

• 行业的盈利性决定了职工的工资水平。不同的行业，决定了员工的不同收入，技术含量比较高的比如说律师、高科技、软件、公务员、证券投资、融资等行业，年平均收入在8万元以上;像技术工人，平均年薪在3-5万之间；从服务行业来看，如收银员，理货员、送气、送水、服装销售员等等这些员工年平均收入2万元不到。这种资薪水品的的差异性主要是和他的行业有关了，一个地区的产业越发达，该地区的实体实体经济就越发达，该地区的就能有巨大的商业地产的投资潜力，

• 不同的消费水平的行业，对我们商业地产的研究有什么意义呢？他和我们商业地产的价值直接有关。两个社区如社区甲，主要的居住群体是老师、高科技人员、公务员、软件工程师等人群为主，他们的平均年收入要达到50000块钱；而社区乙居住的群体主要是外来的打工者、零售行业的理货员、搬运工、当地的农民、送水员、送气员等构成，他们的年平均收入不到20000元，就因为这种年平均收入的差异性决定了这两个地方商业地产租金的差异性，社区乙的租金是3块钱/平方米/天，而社区甲商业地产的租金是6块钱/天/平方米。时间过去了两三年，又从新研究这连个社区的商业地产的租金情况，发现他们的租金都涨了，但社区乙商业地产的租金/社区甲的商业地产的租金仍然=三年前的社区乙的商业地产的租金/社区甲的商业地产的租金，可以得出，他们的租金都涨了，但他们原来的租金比列差异仍然存在，相差的比值还是原来的比值，这种变化是商业地产的增值的情况，而不是当地的购买力产生的那种变化，这是我们对当地的消费和收入的关系第一个研究。第二个研究是对我们项目所在城市里人的支出进行研究，他能给我们指明商业地产的开发方向。城市人均支出的5大板块，第一大板块是吃；第二大板块是服饰；第三板块是教育；第四大板块是居住；第五大板块是交通和通信。这和我们传统的消费情况是一样的，当恩格尔系数在40%以上时，我们的消费还是传统的吃、穿、住、行和教育，但这时的衣食住行和教育主要是为了满足最基本的生存需求，这种衣食住行和教育根本就谈不上质量问题；

恩格尔系数

• 当恩格尔系数（恩格尔系数是指食品支出总额占个人消费支出总额的比重，就是消费结构的变化规律：一个家庭收入越少，家庭收入中用来购买实物支出的比重就越大；随着家庭收入的增加，家庭收入中用来购买实物的比重会较低；推而广之，一个地区越穷，该地区平均每个家庭用来购买实物的比列越大，反之亦然。恩格尔系数=实物支出金额/总支出金额。一般来说，一个地区平均每个人的恩格尔系数越高，说明这个地区就越穷，反之亦然。恩格尔系数是衡量生活水平高低的一个重要指标，所以恩格尔系数越低，居民就越富裕，恩格尔系数在59%以上为贫困，在50-59%为温饱，在40-50为小康，为最富裕在30-40%为富裕，低于30%），降到40%时，人的消费有了一个根本性的转变，这种转变不仅仅是为了满足简单的衣食住行和教育那么简单，这时的衣食住行和教育有了较好的转变，要求有好的居住条件、好的营养品、好的教育、好的私家车、好的名牌衣服等，这时的支出是一种有档次的、享受似的、高品质的支出，是为了精神方面的满足。当恩格尔系数降到40%以下，对我们商业地产的开发方向有了多角度的思维方向，在开发商业地产研究的细一点，他才能指导我们有效的开发商业地产项目。（人的五种求理论：生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求和自我价值实现需求，依次由较低层次到较高层次。）

商业地产的前期研究，除此之外，还要对城市里面的商业格局、商业发展趋、当地的民族特色、消费习惯进行研究、对城市里面商业地产市场研究、对商业用地进行研究，在此基础上来对商业地产项目进行功能定位和业态定位，来确定项目的建筑艺术和商业模式！从而最大限度提升项目的商业价值。使项目开发成功！