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一、商品房买卖的法律程序 1、 签署认购书 买房人待选中一处房产后就要先与房地产开发商或者售房代理商签订认购书，认购书主要列明房屋所在位置、面积、房号、价款、定金或预付款及正式签署购房买卖合同的时间。 2、 签署正式房屋买卖合同 双方按照认购书规定的时间签署正式的买卖合同，一般情况签署正式的合同要在售楼处或双方指定的律师事务所、公证处进行。在律师或专业人士对购房人作相关介绍后出具见证书或公证书。 3、 办理预售预购登记 根据房地局的有关规定，在房产预售契约签订后 30 天内，买卖双方须到房地局市场办理预售预购登记手续后，买卖契约方能产生法律效力。在办理房产预售预购登记手续时，买卖双方应各自向国家缴纳数额为房价的 0。5‰ 的印花税。 4、 抵押登记手续 办理完预售契约登记后，如果有银行按揭贷款，首先购房人要与银行签署房地产抵押贷款合同，然后购房人与银行经办人须持抵押贷款合同和买卖契约及有关文件到房地局产权产籍处办理抵押登记手续。 5、 预售转让 商品房预售契约在有效期限内，如果购房人想转让其购置的商品房，转让方与受转让方应在预售契约上作背书，并在背书签字起 15 日内到房地局市场处办理预售契约转让手续，市场处在办理转让登记之日起 10 日内通知卖方。 6、 立契过户 房屋竣工核验合格后，房屋交用之日起 30 日内，发展商和购房人应持买卖契约到市场处和房产交易所办理立契过户手续。买卖双方应在此时各向房产交易所交金额为房价款 0。5% 的交易手续费。卖方须按房价款的 4% 向国家缴纳契税，如果是华侨或港澳台同胞以外汇购买房产，则可以享受到缴纳房款价 3% 契税的优惠。 7、 办理产权证 立契过户手续办完，买卖双方须持上述所办完的手续到房地局房屋土地权登记事务所办理登记手续，领取产权证。直到此时，房产交易的手续才算最后完成。 二、购买商品房需要注意哪些问题 1、开发商的资格。 客户在选购商品房之前，最好留意一下开发商是否具备“五证”，即用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销（预）售许可证（有部分开发商未取得本证，但采取发卡预订形式），“五证”齐全当然会更好。 2、认真阅读购房合同内容。 客户在签订商品房买卖合同或预订合同前，对当中条款应认真阅读，尽量透彻了解、理解合同条款的内容和含义，以免产生不必要的纠纷。 3、最好有较专业人士陪同看房和签订合同。 选择房产，内容及程序相对复杂，如果本人对相关内容不够熟悉，最好偕同较专业人士，如法律、建筑方面的人士一同前往看房、购房，这样会好些。 4、应由本人签订购房合同。选好要购买的商品房后，最好由本人签订购房合同、办理其他相关手续。 如果确实要委托他人代理，则应出具好有关委托手续，明确授权范围，并进行公正。如果购买的是抵顶工程款的房产，则一定要与开发商签订购房合同，而不能与抵顶房产的债权人（转让人）签订购房合同；同样，若是房地产中介机构代销的房产，也不能与中介机构签订购房合同，而应与真正的产权人或开发商签订购房合同。 5、最好选择实力较强的公司开发的规模较大的楼盘。 规模较大、实力较强的房地产公司，通常具有较好的房地产开发经验，运作规范，管理到位，信誉较高，资金也相对充足，选择这类楼盘，会让你更放心、感觉更安全。 以上为您详细介绍了“商品房买卖的法律程序”，“购买商品房需要注意哪些问题”两部分内容，希望能够帮到您。涉及房屋的问题没有小事，而买上一套满意的房子是老百姓的头等大事。由于老百姓不懂买房过程中那些专业法律知识与复杂的法律程序，因此被开发商钻法律空子，利益遭受了损失。如果您迫切想知道在购房过程中，怎么样维护好自己的利益，您可以事前咨询一下专业的房产律师，或者由律师陪同您前去看房。 |
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