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2010年7月，某房地产开发企业为解决融资问题，向小王借款5000万元，用自行开发的263套房屋以与周某签订《商品房买卖合同》及办理预售合同备案登记（备案在小王名下）的形式提供担保，借款期限3个月。到期该房地产企业未能还款。 2011年，小王的债权人小聪以借款合同纠纷向小王提起诉讼，判决生效后，申请法院强制执。法院将备案在小王名下的房屋予以查封，后对房屋予以拍卖。为何明明进行了备案，小王的房产还是被法院执行给了小聪？购房时合同备案究竟有什么作用？预告登记和合同备案又有什么不同？ 房子的归属究竟该如何判断？今天小课堂就给大家讲讲购房合同备案、预告登记的相关知识。 合同备案（一）合同备案指的是什么？ 双方签订商品房合同之后，需要将其送至房产局，并且预先登记也是必须的，加盖备案公章，属于商品房合同备案。 相关规定：
（二）购房合同备案之前要注意什么？ 1、区分定金与订金 购房者在进行购房合同备案之前，通常都会涉及到购房定金的交纳，一定要注意合同上有关“定金”与“订金”的区分。 订金只是表示自己买房的意愿，如果最终不想买房了，开发商将需退回订金。定金则不同了，定金代表着已经决定买下这套，签下合同并交付定金后，就已经产生了法律效力。 2、注意违约事项约定 房产交易的过程中难免会遇到一些意外情况，购房合同中关于违约事项的约定非常重要。购房者在签署购房合同时，一定要看好各项违约金究竟是百分之几、千分之几还是万分之几。少一个零，实际赔款时需要付出的人民币数量可是有很大区别。另外，特别要警惕开发商在补充协议中更改违约金的比例。 （三）买房合同该怎么进行备案登记 如今购房合同都是实行网上备案。其中购房合同备案的具体流程如下： １、首先，商品房网上签约 从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。 ２、相关部门审核后取备案号 商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号。 ３、打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。 合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的９位数备案号，说明合同已经备案成功。 （四）购房合同不备案可以吗，为什么？ 1、购房合同的备案性质不影响合同的效力 根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（一）第9条的规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”合同登记备案并不是合同成立生效的必要条件，未经办理登记备案手续的不影响合同的成立及效力。 2、如果当事人约定合同的生效要件是以备案为基准，但实际没有备案的情况，怎么办？ 当然，双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件的，应当以其约定作为合同生效要件。虽然约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件，并且没有办理登记备案手续，但双方已实际履行合同的，视为双方当事人一致同意排除对该要件（约定）的适用。 预告登记（一）预告登记指的是什么？ 指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议（如买卖、抵押）时，为限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障预告等于权利人权利的实现。 （二）预告登记的种类 除了预购商品房可以办理预告登记外，预购商品房还可以办理抵押预告登记，以及不动产买卖预告登记、不动产抵押预告登记等。 （三）预告登记有什么作用？ 1、防止卖方一房多卖 预告登记后，买方成为预告登记权利人，能够排除其他买家继续履行的请求权，即卖方一房多卖的，各买方均要求履行合同的，房屋由预告登记买家购买。 2、对抗交易过程中的债权查封，排除执行 预告登记后，作为预告登记权利人的买方取得准物权，即便交易过程中房屋被债权查封，也有权提出停止处分异议和排除执行异议。 3、起到保全预查封作用 预告登记可以有效阻却卖方的房屋再转让，对抗房屋的债权查封，起到防止房屋被擅自转移、被执行的保全预查封作用。 （四）与合同备案的区别 合同备案均属于行政管理措施，不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。 也就是说，经过网签或网签备案的合同，不会对合同之外的第三人产生物权公示效力，开发商仍有可能处分(包括出售或抵押等)该房屋，并且开发商的处分行为并不当然无效。 （五）注意事项 1、预告登记有效期为三个月，自债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起算； 2、必须确保自身无过错，在具备过户登记条件时需及时办理过户登记，否则可能不能排除查封执行； 3、预告登记权利被侵害的，可以通过第三人撤销之诉、执行异议、执行异议之诉程序解决。 4、预告登记具有阻止执行效力，不具有阻止预查封、查封的效力（可以被预查封、查封，不能被执行）。 以上就是关于合同备案、预告登记的介绍了，进行购房合同备案手续是根据相关的法律法规规定的，并且这对于买卖双方来说是非常有力的一项手续，所以大家一定要引起重视，不要忽略了办理这两项手续了。
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