 案例 乙欠甲的借款逾期未还，甲诉至法院，同时申请对乙的某处房产进行预查封。经查，该房产仅签有已备案的预购商品房买卖合同（无抵押），已付清全款但尚未登记办证。法院判决：乙自判决生效之日起15日内还清借款。乙逾期未履行判决，甲申请法院强制执行。执行法院依法拍卖该房产，丙竞买成功。法院做出裁定：确认乙拥有该处房产产权；将该房产过户至丙名下。同时，向登记机构发出协助执行通知书，要求登记机构协助执行裁定内容。登记机构受理丙的申请后，依据执行裁定，先将该房产登记到乙名下，再将该房产过户至丙名下。丙对此质疑，认为应只承担由乙过户到其名下所产生的税费，而不应当承担乙登记办证的税费。 案例中分歧产生的原因，是对丙取得房产属于债权转让还是物权转移存在不同认知：或认为房产物权仍登记在开发商名下，乙仅仅是依据与开发商签订的合同付清了房款，取得债权，法院裁定执行的是将乙的债权让渡给丙；或认为法院行使司法权确认房产物权归乙，依法采取拍卖方式处置该房产，是对房产物权的转移处置，丙通过竞拍方式取得该房产物权。 此类情形到底属于债权转让，还是属于物权转移？  法院做出预查封和执行裁定后，司法文书指向的对象权利归属可以确定。 不动产产生物权效力须以物权登记为前提。现实中，由于建造、销售的特殊性，购房者付款后不可能立即取得购买标的物并申请不动产登记。于是，法院在执行过程中，就面临无法依据登记确定作为执行标的的不动产归属的情况。预查封制度因此产生。依照《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，预查封指法院对未经登记的不动产采取的限制性强制措施，且其效力等同于正式查封。预查封所涉对象包括已全部缴纳土地出让金但未办理土地登记、部分缴纳土地出让金未办理土地登记、对开发企业已办理预售许可证尚未销售的、已购买开发企业办理了初始登记的房屋、已购买办理了商品房预售合同备案或预告登记的房屋。 为维护购房人权益，防止一房多卖等现象发生，《城市房地产管理法》第45条、《城市商品房预售管理办法》第10条、《城市房地产开发经营管理条例》第27条等均规定，开发企业与购房人签订购房合同后应当到政府相关部门办理商品房预售合同登记备案手续，由此建立了商品房预售合同备案制度。从各地的具体管理看，购房人与开发商签订合同后，由开发商到政府主管部门申请备案登记，取得唯一的商品房预售合同备案号，一房对应一号，一经备案不得随意变更、注销，具有一定的排他效力。且房屋建成后，开发商只对合同备案购房人交付，购房人对该合同项下标的物即拥有占有、使用甚至收益的权利，具备对所购房屋拥有一定的支配权，而支配权是物权的唯一本质构成要素。从预购商品房经备案登记后的表现情况看，可以被认为是债权物权化的一种表现情形。 由此，预售合同经备案登记，其合同项下标的物归属已经明确，法院可以对被执行人财产采取预查封强制措施，并保障将来判决的执行。 预售合同经备案登记，效力明显优于未经备案登记。 预售合同经备案登记后的效力，从浙江省高级人民法院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）可见一斑。依据《意见》第8条规定，一旦发生开发商“一房多卖”，针对既有经备案登记，又有未备案登记等情形，应区别对待。其中，法院对已经备案登记、买受人要求履行合同的，“应予支持”；对未经备案登记的预售合同，则增加了支持的前置条件，即必须“已先行合法占有房屋的”，法院才予以支持。可见，经备案登记的预售合同效力，是明显优于未备案登记的。 类比预告登记的效力。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记属物权登记范畴，是对取得物权的一种请求权，合同备案属行政管理范畴，是对物权的一种期待，两者虽然存在相同的排他效力，未经一定程序，当事人双方不得对合同内容随意变更、注销。预告登记的排他效力源于《物权法》等相关法律法规，而合同备案的排他效力源于行政管理机关的规范性文件。为维护交易秩序稳定，便于登记机构管理，简化办事流程，提高行政效率，预告登记可以“吸收”备案登记。预售商品房买卖合同是主管部门制定的制式合同，将预告登记的约定条款列入其中，即可起到替代备案登记的作用。或者预售商品房合同的备案登记、二手房合同网签等行政管理手段均可以被吸收纳入预告登记，依法归入物权登记管理，凸显其对当事人的保护作用。 已备案登记的，房产经法院拍卖导致的系物权转移。 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。显然，法院采取强制措施时，对被执行人需要经登记确认物权而未经登记的财产，采用的是有条件推定原则，即只要已经支付相应价款，并实际占有，就可确定该财产归属被执行人而予以执行。 实务中，法院对上述类似不动产进行预查封后，在执行阶段，会采取相应公告行为，告知被执行人、权利人、利害关系人法院将采取强制执行措施，如无异议，法院将对被查封财产予以处置。如果当事人或案外人对被执行财产提出的异议经审查成立，将中止执行，待异议人提出确认之诉确定被执行财产权利归属后再启动执行程序。案例中，法院执行裁定被执行财产归乙，并采取拍卖处置的方式予以处置。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条明确：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”丙参与竞拍，成功竞得该房产，取得物权。 由此可见，丙取得该处房产产权属于物权转移，而非债权转让。登记机构应当首先依法院裁定为乙办理转移登记，将乙名下房产记载于不动产登记簿。其后，再依照法院裁定转移登记至丙名下。 作者单位：湖北省武汉市不动产登记中心 《中国不动产》2019年第6期 以上文章不代表本官微观点 仅供参考 ·END· 让不动产信息“动”起来 版权声明 |
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