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首创置业2017年圆桌交流会纪要 日期：2018年2月27日 【业绩亮点】 核心净利润大幅增长，2017年23.06亿，比上年的12.72亿大幅增长81%。归母净利润21.13亿，增长4%，含金量显著增加。开发销售利润占比91%，远高于去年同期的26%，公允价值收入和投资收益占比在6%左右，上年同期占比71%左右，利润结构显著改善。毛利率大幅回升，2017年公司的税后毛利率大约在26%-27%，比2016年12.7%大幅回升，主要有几个原因，一个是区域聚焦战略成果逐步体现，房产销售价格高于预期。京津沪地区的高毛利率项目的结算显著增多，土地一级开发收益逐步体现，一级开发结算收入29亿，毛利率超过50%，主要来源于天津五星。剔除一级开发，毛利率回到了20%以上。债务结构不断优化，融资成本不断降低，在流动性非常紧张的情况下，公司不断的进行债务的置换，成功的使公司的债务支出下降5%，节约利息1.8亿元。综合融资成本由5.25%降低到了5.07%，达到公司历史新低。公司债务比例有所下降，截止去年年底，公司的净资本负债率122%，比年初下降了10%，报表负债率77.4%,比上年初略有上升。 【经营亮点】 558亿销售，同比增长22.7%。单价2.33万元每平，同比增长15.8%。首创置业是中国房地产前50强中仅存的两家地方性房地产企业，签约主要来源于6大核心城市和澳洲，占比90%。非核心城市的去库存的战略也达到了不错的效果。首创置业在2017年的投资开始发力，全口径的投资额367.6亿，新增700多亿的货值，其中权益部分206亿，比2016年同期翻翻，平均楼面地价9000元，与销售价格相比还有非常大的空间。从区域层面看，去年首次进入深圳和杭州。在2017年获得了两个新的一级开发项目，合计占地面积121万平方米，整体看，首创置业在手的或者锁定的一级项目大概有18个，总占地面积3400万平米，总建面2200万平米，预计未来可以为公司的二级开发带来超过3000亿的货值，从过去的经验看，一二级连动的占比在82%. 2018-2020年规划目标，2018年达到750-800亿，2019年达到1000亿，2020年实现1400亿，复合增长率达到35.9%，毛利率控制在25% 的水平。净资本负债率122%，未来三年控制在120%以内，若A股能突变，希望控制在90%水平。2018年计划土地投资规模600亿，到2020年，累计投资2250亿，希望补充4600亿的货值，同时快周转。首创置业现在推出了“369”标准，拿地9个月内拿到预售许可证，通过加快周转获得增量资金。按推盘量和2017年的去化率计算，未来的销售目标可以实现。首创集团在北京天津区域有一些土地项目，在未来合适的时间里会注入到上市平台。北京区域的一级项目，首创置业背靠首创集团，有更大的优势拿到项目。首创置业也在展开集体用地做租赁房的项目。 首创置业前几天确定了新的激励制度，以核心净利润的增加值为基数，增长率为计提比例系数，将公司的利益和高管的利益深度捆绑，是公司完成未来三年业绩的有力保证。 【问答】 1、应收账款为何多了很多? 和一级开发有关系，一级开发是与政府分成的模式，分成政府还没给。这部分形成了很大的应收账款。去年收回了前年的7个亿，但是新增了20亿，因为去年10月才卖，正常一年后钱到账。 2、一级开发的利润分成模式？ 两种模式。1、分成模式，比如武清项目，60%的利润分成，即60%的（卖地价-土地成本），这个模式的毛利率非常高，所以也不可能长期持续。2、固定利润率的模式，给一个总投资额的固定百分比当利润。首创的一级开发这两种模式都有，武清项目占大头。 3、为什么今年预期的去化率（71%）会比去年（64%）高？ 2017年一线核心城市收到了很大的限售限价影响，这个影响是与购买力基本面无关的，很多项目只要拿到证，都可以100%去化，我们认为2018年政策面的打压会减轻。去年公司也不太愿意低价出售，今年政府对价格的限制在逐步放松，加上公司对快周转更高的要求，所以这类项目也会更坚决推盘。其次，投资层面看，去年战略下沉，在其他城市也有投资。 4、新的三年规划是不是更强调规模而不是利润？ 在激励制度出来之前，结算利润有所放缓，不是说做假账，但是是在合理调节下放缓释放。激励制度出来后，利润应该会有很大增长。又因为现在行业集中度在不断提升，公司生存发展的前提就是达到一定的规模和行业排名。规模掉队后很多资源和机会会丢失掉。所以冲规模还是核心。但是在冲规模的同时，我们没有放弃毛利率，没有牺牲利润，我们依然要求有质量的增长。这次激励机制也是也核心利润未考核目标的。再者，过去几年的销售也会转化为未来几年的结算利润，这部分的毛利率我们非常有底气。 5、17年是房地产牛市，为何物业重估利润和投资收益相比2016年减少了很多？ 物业增值的幅度是随着新自持项目的进度来变化的，2016年处于高速建设期，所以增值幅度较高，2017年自持物业接近竣工，已经比较成熟，所以评估的增值幅度更少。这个和激励制度的变化也有一点关系。 6、2017年的管理费用和员工薪酬同比上升的幅度远大于销售增速，原因？ 资本化的原因，2017年资本化程度减少，费用化率增加。再加上新进入了好几个城市，所以费用确实有所增多。 7、过去几年结算增速跟不上前几年的销售增速，原因？ 有并表关系变化的原因，部分项目通过股权转让拿到，对首创置业而言，这部分项目的收益会体现在投资收益里面。 8、2017年一级开发项目除了武清项目，其他是否有项目入账？ 主要是武清。 9、未来一项开发项目的销售结算节奏如何？ 一级开发的结算节奏不算稳定。很多一级开发的项目我们会自己拍下来做二级，但是这样左手倒右手，一级卖地收入并不能当期入表，只能等到二级项目结算的时候才能一起入表。这样就对我们一级项目的结算产生了影响。所以有时候我们会选择出让50%的股权，这样那个项目的一级开发的收入就能体现在当期的报表上。另外一级项目如果是武清项目，那么是会进入营收的，如果是石景山这类固定利润率项目，回报率在10%-13%，利润是记在利息收入里面的，假设换算成营业收入，也对应着大约30亿的营收。武清区域的供地是按照节奏来的，也是政府有意控制的，大约每年上一块。 10、北京一级项目的10%的回报率的基数是什么？ 总投资额，包括自有资金投入和银行借款，并且借款利息也算进投资成本里。IRR还是很不错的。 11、二级新增项目对IRR的要求？ 核心城市底线15%，二线城市底线18%-20%。 12、澳洲项目的状态？ 保持合适的规模，有营收，也有新增项目。2017年澳洲确认了5.2亿的投资收入，回报率18%-20%，澳洲税收少，所以回报率高。澳洲现在有11个项目。希望能做到30-60亿规模。 13、首创在国企并购有无想法？ 公司层面上说，在北京的国企之间会有一些机会，主要是一些壳，有重组的可能性。从项目层面上看，更多。首创置业的并购的安排和融创碧桂园等不一样，会偏重于那些有国企背景的企业非房地产主业的退出型的并购。 14、未来几年的规划，在风险控制的方面如何？ 大股东会对首创置业这个上市平台给与一定支持，不排除增持的可能性。直接增加资本金，降低负债率。目前我们的总资产规模是1400亿，18年预期达到1800-2000亿的水平。 15、跟投的问题？ 对高管是企业总体管理的激励制度，对员工是项目层面的跟投。因为在国资委方面有所制度性制约，所以首创更倾向于用成立基金的方式跟投项目。 16、目前首创置业在二级市场估值很低，为何没有回购或者管理层的增持？ 首先，现在首创置业还在回A排队，对股权方面的动作有所限制。回A之后可能有所动作。其次今年首创集团对首创置业的市值管理也有很高的要求，目标下半年进入深港通。符合要求的话，股价要到6港币以上。现在首创正处于业绩爆发期的开始，所以公司也配合做出了一系列的激励制度。 17、去年总的利息支出?永续债？ 总共31亿，永续债利息支出4.5亿。 18、唐总快退休？ 国企规定60岁退休，个人对企业影响有限。 19、报表里存货的定义？ 土地和开发中物业，以成本入账。 20、深圳的项目会销售还是会做长租公寓？ 会销售。做长租公寓是希望用集体用地做，因为这样相对于招拍挂，土地获取成本更便宜很多。集体用地长租公寓希望能有15%的IRR水平。首创能获得政府支持，银行会给这类项目25年长期贷款，利率还能下浮10%。 $首创置业(02868)$
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