政策创新| 广东“三旧”改造有关情况介绍（十四）

2008年底，广东省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。经过近十年的实践探索，广东省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验。目前，“三旧”改造已成为广东城市更新的推进器，本平台将陆续介绍广东“三旧”改造的有关情况。

瀚天科技城  南海“三旧”改造

推动产业转型升级的成功案例

（资料由佛山市南海区国土局提供）

瀚天科技城是“三旧”改造实现城市更新的成功案例，也是南海区城乡产业融合的典范。通过政府统筹、联合共建、企业化运作的方式进行园区开发，实现了农村土地利用集约化，带动了城乡产业提升、环境再造、区域增值和城乡一体化。

 

一、园区概况

 

园区分成两个工业区和一个生活区进行开发，分别为A、B、S区，总用地面积约468亩，规划总建筑面积75万平方米，员工宿舍、公交车站、便利店等生活配套完善，已建成物业52万平方米。

 

瀚天科技城A区项目（北约村地块）占地面积12万平方米，投资约5亿元，总建筑面积33.5万平方米,由5栋15.6万平方米的标准工业厂房及2座16层11万平方米的高级写字楼组成，另外配套公寓有579套，其中408套纳入保障性住房。

 

瀚天科技城B区项目（上海村地块）占地面积6.3万平方米，投资3亿元，共建3栋复合型现代厂房（社会资本投入）和1栋高级写字楼及3.92万平方米生活配套区，总建筑面积19.2万平方米。配套保障性住房488套。

 

S区为生活配套区共有9栋物业，用地面积约3.6万平方米，总建筑面积约8万平方米。

 

几年的发展引进了涵盖电子信息、环保节能、电子商务、文化创意、智能制造、现代服务业等多个战略性新兴产业。

 

二、改造做法

 

瀚天科技城启动后，通过村集体出租土地，政府承租，引入社会资本的方式对原来的废旧钢铁市场进行改造。政府、社会资本以租金分红的方式将利益补偿给村集体和村民，租期届满之后，土地上所有物业归村民所有，实现了政府、投资商和村民三方共赢的局面，通过“村出土地，政府、社会资本多元化投资”，园区一体化合作的特色孵化器发展之路。

 

公有资本的参与，大大增强了投资者和入孵企业的信心，提升了市场竞争力；公司化的运营模式保证了管理的独立性，降低了投资风险，提高了孵化效率；而三方的相互结合则确保了资本的正常运作，同时也彰显了各自的优势和特色。

 

三、改造成效

 

（一）城市改貌

 

“三旧”改造以前，瀚天科技城所在的地块，还是一片零乱的废旧钢铁市场及低矮平房，建筑面积高达70%，容积率却不到0.5。资料记载，这片将近500亩的土地上，彼时年产值不足1个亿，税收不足200万。

 

实施“三旧”改造建设以来，该项目以载体形态改变为发端，改变了这片土地的发展轨迹。而今，瀚天科技城已然成为“国家级科技企业孵化器”、“国家环境服务业华南聚集区核心区”，栋栋高楼拔地而起。整个片区发生了翻天覆地的变化。

 

目前瀚天科技城A区的容积率达到2.5，而建筑密度则只有35%，2万平方米的中心花园，使入驻企业充分享受绿色都市产业社区新体验。在开发瀚天科技城的同时，政府部门还对其周边的环境配套作了大量的投入，例如园区西边的“一环”东涌活水工程，自东平河引活水沿“一环”延伸至千灯湖，水道长约10公里，沿途水清岸绿、鸟语花香。

 

（二）产业更新

 

2008年之后，随着广佛同城化进程加快，在桂城街道经济结构、产业结构及城市形态快速升级转型，大力发展都市型产业基地的导向下，瀚天科技城充分依托毗邻广州的区位优势以及佛山一环的交通优势，借助国家、省、市和区政府扶持中小企业发展创新以及产业和劳动力双转移的契机，重点集聚和发展电子信息、环境服务业、文化创意、服务外包等主导产业。先后被评为南海数字创新基地、广东高技术产业重点培育区、国家环境服务业华南集聚区，国家级科技企业孵化器。

 

瀚天科技城主要引进了涵盖电子信息、节能环保、文化创意、科技创新、现代服务业等多个战略性新兴产业。目前，瀚天科技城现有企业269家,瀚天科技城内现有新三板上市企业7家（长天思源、科富、碧沃丰、嘉得力、雅洁源、智科电子、天波信息）；高新技术企业47家；28家企业拥有超过378个专利技术（瑞洲、金赋、乙太医疗公司等）；11家企业与学校开展了产学研教育合作；3家企业参与国标的制定并占领了国家行业标准领域的高地（瑞洲、科立盈、艾科）；并有省工程技术中心4个（浩迪、瑞洲、创电、长天思源）。作为连接知识创新源头与高新技术产业的桥梁，瀚天科技城在载体建设、优秀孵化项目打造、公共服务平台建设、高端人才引进、投融资及促进科技成果转化等方面都取得了显著的成绩，成为佛山南海区核心的科技企业发源地，有力地推动了南海区的科技创新和产业集聚。

 

现对入驻企业进行分类统计，其中电子科技企业占22%，环保企业占18%，孵化企业7%，电子商务企业占4%（具体看下图所示）。纵观目前瀚天整个行业的分布图来看，与瀚天重点发展电子信息、环保服务、智慧产业的招商主题基本吻合，而随着国家双创浪潮的推进, 智慧产业、环保、科技企业孵化器作为今后招商工作重点推进的行业和领域。

 

（三）服务优化

 

近年来，瀚天科技城以“强化招商、优化管理、深化服务”为发展方向，积极开展“四优”创新特色服务工作，即营造优良的创业环境、打造优秀的孵化项目、实施优待的人才政策、建立优全的公共服务平台，逐步成为瀚天科技城高新技术成果转化、高层次人才创业、高成长企业培育和高新技术企业发展的“四高”基地，达到了以“四优”筑“四高”的良好效果。

 

一是营造优良的创业环境。瀚天科技城位于瀚天科技城内，依托瀚天科技城广东省高技术产业重点培育区、南海创新创业人才重要孵化基地的优势和完善的物业配套、公共服务平台、技术资源和服务优势，形成了“孵化器+加速器+产业园”的孵化产业链条，使企业从初创“孵化”到高新技术企业“毕业”，到走上高速增长的快车道，最终达到高效化、规模化的企业总部，在园区中都可以一站式完成。

 

二是打造优秀的孵化项目。在坚持综合型孵化项目的基础上，瀚天科技城重点打造“创享蓝海”和“华南环境产业”优秀孵化项目。“创享蓝海”是瀚天与香港科技园合作建立的粤港创新圈首个示范项目，双方通过开通粤港技术转移通道，促进孵化中心、科研单位及科创企业的交流与合作。粤港双方凝聚融合各自优势，加快粤港高新技术产业化，为粤港两地拓宽了产业结构，丰富了产业内涵。“华南环境产业”则是针对国家环保部批准建设的全国首个环境服务业集聚区设立的孵化项目，主要对环保工程、检测、认证等环境服务业企业进行孵化，推进环境监测、检测、认证服务社会化，实现经济和环境双优发展模式。

 

三是实施优待的人才政策。针对珠三角“入户”难而导致人才流失的问题，瀚天科技城采取“集体户籍制度”留住人才的发展理念，对入孵企业实施配额制度，并给予企业“人才入户”的自主权。集体户籍制度的实施不仅促进了企业人才队伍的发展，而且使企业有了一直在本地创业的理念，从而促进了整个区域经济的发展和人才结构的优化。

 

四是建立优全的公共服务平台。瀚天科技城在孵化服务体系上建立了完善的公共技术支持平台、创业服务平台和政策环境信息平台，与园内的南海-日本节能环保产业合作促进平台、佛山市香港科技大学“LED-FPD”工程技术研究开发中心、广东（南海）云计算&软件公共服务中心、中国科学院佛山环境与安全检测认证中心、南海“智慧环保”物联网监控管理中心等公共服务平台开展合作，使入孵企业在园内就可完成一站式的服务、技术、检验检测等工作，辅助入孵企业完成整个孵化过程。

 

（四）经济增益

 

随着产业的不断优化和提升，瀚天科技城目前的租金已由原来的个位数提升到目前均价30元/平方米，去年园区实现总产值约60亿元，税收约2亿元，并吸纳高中端人才约8000人，经济发展态势良好，有力推动地方税收的稳步增长。

 

同时，瀚天科技城地块的租金比原来提高了5到6倍，在土地租赁期内政府向村组按合同约定支付租金，待租赁期满后，瀚天科技城的所有物业将无条件移交村组，村民的近、远期收益都得到了充分的保障，确保了村民收入的稳定增长。同时，由于周边环境的改善以及产业的提升，园区附近的生活配套设施供不应求，也大大增加了附近村民的收入。

 

【编后】 “废水横流、废渣乱舞、噪音暴走”的废旧钢铁市场改变为河水清澈、绿意盎然、窗明几净的产城人融合新城，翰天科技城是南海区通过“三旧”改造，促进二三产业融合发展的典型，也是南海通过“三旧”改造，改善生态环境的典型。它将生态文明建设体制机制与“三旧”改造政策进行融合，特别是将生态保护和生态修复，打造成了绿水环绕、空气清澈、天空湛蓝、生机盎然的产业科技新城。