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伴随着人民法院受理执行案件的不断增多，执行部门在民事执行程序中对涉及租赁关系的财产进行拍卖的现象越来越来普遍。司法实践中，根据《合同法》第二百二十九条所确立的“买卖不破租赁”的原则以及相关规定，法院执行部门对于被拍卖财产上已经设置的租赁权，除对设置在先的担保物权或者其它优先权的实现有影响的情形，一般都是不作去除处理，保护承租人的租赁权益。由于被拍卖财产上租赁权的存在，强制拍卖程序的债权实现功能经常无法发挥和实现。笔者试以不动产的强制拍卖为切入点，以利益平衡为方向，深入阐述在被拍卖不动产上租赁权保护与去除中规制租赁权对抗效力的必要性，并提出建立和完善不动产租赁权公示制度的建议，以期实现强制拍卖程序中的利益平衡。 一、问题的提出：强制拍卖中债权人与承租人的利益冲突 （一）强制拍卖中涉及租赁权的实证分析 近年来，在不断攀升的执行案件中，需要处置的财产尤其是不动产数量在急速上升。以笔者对自己所在法院2015年度至2016年度执行案件的统计为例，该院在上述两个年度内已移送或拟移送的财产拍卖案件达318件，其中涉及不动产拍卖的案件共有192件，占财产拍卖案件总数的60.38%；动产财产及其他财产拍卖案件有126件，占比39.62%。这些涉及财产拍卖的案件中，在不动产上设有且未去除租赁权的案件共有77件, 占不动产拍卖案件的40.10 %；在动产上设有且未去除租赁权的案件有7件，占动产及其他财产拍卖案件总数的5.56 %。上述77件涉及未去除租赁权的不动产拍卖案件中,租赁关系期间设定为3年以上的有49件, 占比高达63.64%，其中租赁关系期间设定为20年的就有16件，占比20.78%。根据以上数据，我们可以看出，笔者所在法院近两年度的财产拍卖案件中，不动产拍卖案件的比重较大，说明不动产已经成为债权人实现权利的重要标的物；租赁权主要涉及不动产，涉及动产或其他财产的情况极少，说明在民事执行中财产所有权与财产占有、使用、收益等权能相分离的情况主要存在于不动产；涉及未去除租赁权的不动产中，租赁关系期间设定为3年以上的占比达六成以上，有的租赁关系期间甚至达20年，预示着不动产强制拍卖因设有租赁权而导致成交受阻的情况将会越来越普遍。 就未去除租赁权不动产的强制拍卖成交情况，笔者又对自己所在法院2015年度至2016年度已经进入拍卖程序的不动产拍卖案件作进一步的统计和分析。上述77件未去除租赁权的不动产拍卖案件中，租赁关系期间设定为3年及以下的案件有38件，拍卖成交23件，成交率60.53%；租赁关系期间设定在3年以上10年以下的执行案件有33件，拍卖成交仅3件，成交率不足10%；租赁关系期间设定在10年以上的案件有6件（其中4件的租赁关系期间为20年），拍卖成交0件。由此我们可以看出，就未去除租赁权的不动产强制拍卖而言，短期租赁关系（3年及以下）对不动产拍卖成交与否的影响并不十分明显（笔者所在法院未带租赁权不动产的拍卖成交率为70%-80%左右）。反观设有较长期限租赁关系（3年以上）不动产的拍卖成交率，却是相当惨淡（接近或等于0），足见较长期限租赁权对财产拍卖成交率的深切影响。 （二）强制拍卖中债权人与承租人的正面冲突 租赁权是由出租人与承租人之间意思合意达成一致而产生的权能，其权利内容依赖于租赁关系双方当事人之间的意思表示，根本上乃是债权之一种。但是，从权利特征上看, 租赁权的权能与《物权法》中关于用益物权的权能有着诸多相似之处, 均是对于物享有的直接占有、使用、收益的权利。在我国《合同法》第二百二十九条所确立的“买卖不破租赁”的原则之下,“租赁权获得了对抗用益物权的效力，具备了对世效力，显然，立法基于某种政策的考量赋予了租赁权特定的物权效力。”从现有的法律和制度看，就租赁权所具备的对抗第三人效力，仅仅设置了例外适用的情形，而对其权利公示或外观规则并未作出明确规定。 在民事执行程序中，强制拍卖的目的在于实现被拍卖财产的快速变现。强制拍卖中，由于被拍卖财产已由法院控制，被拍卖财产所有人（被执行人）是无法阻挡或影响被拍卖财产的处置或变现的。但是，被拍卖财产的承租人却可以在“买卖不破租赁”的规则之下，通过行使租赁权中的占有、使用、收益等权能来切实影响甚至阻挠被拍卖财产的变现。由于被拍卖财产所有权的转移会使承租人的租赁权出现某种程度上的不确定性风险，因此，在实践中，被拍卖财产所有人（被执行人）与承租人往往形成利益共同体，债权人（申请执行人）与被拍卖财产所有人（被执行人）之间的冲突往往转变为债权人与承租人之间的冲突。根据“买卖不破租赁”的原则，对租赁权的去除仅限于对设置在先的权利实现有影响的情形。但是，如上文所述，由于缺乏相应明确的权利公示规则，导致租赁关系在设立上的随意、不透明甚至恶意，比如被拍卖财产所有人（被执行人）与承租人恶意串通，将租赁合同的签订日期倒签于标的物查封日期或者抵押权设定日期之前，把租金约定低于合理水平, 租期约定超出正常水平等。即使债权人主观上认为被拍卖财产上的租赁权存在不合理之处，其也必须承担证明的责任，事实上这种证明的难度是畸高的。因此，在强制拍卖中，债权人与承租人之间的冲突，表面上看是因为租赁权的存在对财产拍卖造成的妨碍，但实质上却是现有法律规则对承租人与第三人（如债权人）就租赁权是否具备对抗第三人效力的证明责任分担上显失公平，这也给民事执行和市场交易设置了一道难以逾越的屏障。 二、保护与去除：权利冲突背景下的利益平衡 （一）强制拍卖中租赁权保护与去除的法理依据 从上文统计数据可以看出，租赁权对财产强制拍卖尤其是不动产强制拍卖的影响是巨大的，直接引发债权人与承租人之间难以调和的矛盾。因此，对租赁权的保护与去除是法院在强制拍卖中无法回避的问题。民事执行程序中保护与去除租赁权的法理基础在于强制拍卖的公法性质。执行程序中的强制拍卖是法院根据民事诉讼法及相关司法解释规定所主持的拍卖，其权力来源、程序安排以及法律效果均有别于《拍卖法》所规制的一般拍卖。强制拍卖中法院的权力来源于国家强制权，所遵照的程序是民事诉讼法及相关法规所规定的程序，产生的法律效果是不以财产所有人或债权人意志为转移的强制性变价。在此过程中，法院与债权人、被执行人（被拍卖财产所有人）之间所发生的关系是强制执行关系, 这种关系已经不再是一般私法上的委任关系, 而是国家公权力机关与公民之间的公法关系。有学者由此甚至得出如下论断：“执行拍卖是一种比较特殊的买卖行为，兼有公法处分的性质和私法买卖的双重性质，从强制拍卖中执行机关不顾债务人的意思而将拍卖物的所有权转移于第三人看，具有公法处分的性质”。强制拍卖性质上特殊性，决定了其理论基础应当是公法上的处分理论，而不再是民法上的法律行为理论。因此，强制拍卖的理论基础不再植根于私法领域，转而搭建于公法框架之下，这也正是强制执行法学一直致力于摆脱实体法的结果。根据此理论，在强制拍卖中，主持拍卖的法院执行机构处于主导的地位，其可以依公权力对拍卖的启动、拍卖的过程以及拍卖后物的处置进行干预。具体而言，强制拍卖中，法院执行机构可以是出于公平、秩序与效率的需要或者出于保护拍定人原始取得拍卖物所有权、拍定人无瑕疵担保请求权等具体权利的需要对租赁权的对抗第三人效力予以限制甚至去除。 既然我们承认了强制拍卖中的公权力干预，那么从公权力的来源及其行使的宗旨来看，人民法院完全可以出于合理的需要，对强制拍卖中涉及的相关权利进行调整。因此，在强制拍卖中，法院对拍卖标的物上的租赁权作出相应的保护或去除具有合法性基础。 （二）强制拍卖中租赁权保护与去除中的利益考量 在未去除租赁权财产的强制拍卖中，被拍卖财产上主要涉及申请执行人的债权、被执行人的财产所有权、承租人就被拍卖财产占有、使用、收益等权利以及执行机构所维护的强制拍卖权威性,他们之间既有利益一致的关系，也有无法共存的关系。强制拍卖中法院对租赁权的保护与去除往往牵扯到不同利益的取舍及其取舍的标准问题。 在“买卖不破租赁”的原则之下，强制拍卖中被拍卖财产上的租赁权具有对抗申请执行人债权（包括抵押权）、拍定人物权等权利的效力。然而，现今关于租赁权的权利外观并无硬性规定，这势必会造成租赁权与其他权利在获得保护之机会和成本上的失衡，进而不可避免地引发债权人、拍定人、拍卖物上的担保物权人或用益物权人之间的对立。为使租赁权与债权等其他权利在获得保护之机会和成本上的相对平衡，法院对租赁权的保护和去除应基于相对公平的权利外观标准。因此，出于权利平衡的需要，有必要通过制度安排和设计来对租赁权的对抗第三人效力做出更为合理的规制，以实现对强制拍卖中被拍卖财产上各相关权利进行公平地保护，使各方享有的权利、承担的义务及风险大体相当。由此可见，基于“保护弱者”政策考虑的“买卖不破租赁”原则，与基于“效率”及“安全”追求的“公示公信”法理之间需要法律的再平衡。 三、立法建议：较长期限不动产租赁权的登记公示 那么，采取何种制度安排可以更合理地对租赁权的对抗第三人效力予以规制，从而增强整个社会的交易安全，还能兼顾成本、公平、秩序呢？当然，从根本上废除“买卖不破租赁”是一个制度选择，但“买卖不破租赁”作为一个法律基本原则，它的确立源于社会生活的现实需要，它在长期的适用过程中已经形成巨大的规则惯性，对它贸然废除，势必会造成一定时期的规则（秩序）真空，社会将承受高昂的成本和巨大的代价，显然不可行。 （一）不动产租赁权公示公信的必要性 租赁权虽然是因合同关系而产生，但它又是依赖于物权的权利,根据物权基本原理，其要获得对抗第三人的物权化效力, 应具备合理的权利公示外观。我们说，“在公示机制是否充足的问题上, 法律的基本原则应是权利对于第三人的对抗第三人效力与权利的公示作用相伴而生, 权利的对世性越强, 公示的机制也应越充分完备。” 遗憾的是，我国《合同法》及《物权法》在事实上赋予租赁权以物权特征的同时，并未设置相应的公示公信规则。在实践中，租赁权具备对抗第三人的公示方法一般是交付和继续占有。必须承认的是，上述方法明显不如登记的公示方法明确, 债权人（或者抵押权人）以及受让人仅能从标的物已经被第三人占有的状态去推知租赁关系存在的可能性，而占有作为一种行为外观或事实状态，本身缺乏形式上的载体，缺乏明确性和确定性。因此，在租赁权获得对抗第三人的效力上, 传统的交付或继续占有公示方法显然难以达到公信的效果。这才导致实践中租赁权的对抗第三人效力难以受到规制，从而危及其他权利的实现以及强制拍卖的权威性。 值得一提的是，并不是所有的租赁权都会出现与其他权利产生激烈冲突的情况，如动产上的租赁权，因其公示外观与动产所有权的公示外观高度一致，均以交付或占有作为公示外观，因而在动产所有权发生转移过程中，所有权与租赁权一般不会发生冲突，由此而引发的租赁权与债权等其他权利冲突情况就少得多。例如，根据上文中关于笔者所在法院被拍卖动产上租赁权情况的统计，被拍卖动产上设有且未去除租赁权的案件仅占动产及其他财产拍卖案件总数的5.56 %。反观不动产租赁权，由于不动产所有权与用益物权经常出现分离，可成为多种权利的标的物，而且其财产价值一般又较高,因而在不动产上极易产生复杂的权利关系，常常会出现多项权利共存于同一不动产且互相冲突的情况。例如，根据前文关于笔者所在法院被拍卖财产上租赁权情况的统计，不动产上设有且未去除租赁权的案件占不动产拍卖案件的比重高达40.10 %。此外，法理上也一般认为“租赁权的物权化应有一定的边界, 否则不但有违租赁权物权化的初衷, 而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来, 即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化”。因此，从理论及社会实际状况来看，我们所讨论的租赁权对抗第三人效力一般限于不动产租赁权。 （二）选择较长期限不动产租赁权登记公示的合理性 上文已提及，传统的交付或继续占有公示方法对于不动产租赁权是难以达到公信效果的。就不动产租赁权的公示方法而言，除了当前的交付或占有，我们还有登记、公证等公示方法作为选项，从我国的国情来看，应选择较长期限的不动产租赁权进行登记公示较为妥当。 首先，以登记作为不动产租赁权的公示方法,不仅最大程度地保持公示内容的确定性，而且有利于维护不动产以登记为公示方法的统一性。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，具有鲜明的排他效力，这决定了其必然要以外部可查知的方式来表现和彰示权利的存在和变动。登记，就是登记机构依法将相关物权权利的归属及其他法定事项记载于登记簿的行为。根据各国立法的通例，不动产物权的公示一般采用登记这一方式。我国《物权法》第六条也将登记作为不动产物权的法定公示方法。从公信的效果上看，“登记可以使财产权利的彰示与财产本身在物质上发生分离，可以克服因占有的现实性和排他性而受到的局限，能准确地反映财产上复杂的权利义务关系，使对权利的彰示获得确定性和连贯性”。除登记以外的其他任何公示方法，如占有、交付以及公证等，均无法与之相比拟。此外，由于登记将权利的相关内容记载于登记簿并通过一定程序及方式使之可查可知，这样可以有效防止或避免某些主体为一己私利而损害他人利益甚至社会公共利益，从而提高社会的整体诚信水平。 比如，在现有强制拍卖程序中，房屋所有人（被执行人）与承租人恶意串通，将租赁合同的落款日期写在房屋查封日期或者抵押权设定日期之前, 把房屋租金约定的很低, 租期约定的很长,从降低拍卖成交的几率，损害债权人（申请执行人）或抵押权人的权利。如果不动产租赁权必须经过登记公示才可具备对抗第三人效力，登记之日即为获得对抗效力之日，那么房屋所有人（被执行人）与承租人恶意串通修改合同签订日期的行为将不再有实质意义。因此，有学者认为 “通过采用统一的登记制度, 借助登记机关的公信力, 可有效杜绝这种不诚信的行为，保护交易安全。”正是这个原因, 一些主要的大陆法系国家如德国、法国、日本等对租赁权的设立均采登记制度。综上，笔者认为不动产租赁权应以采用登记的方式对外进行公示为宜。 其次，限于较长期限的不动产租赁权须通过登记予以公示从而获得对抗第三人效力，符合我国当前的客观条件和交易习惯。根据一般的生活经验，由于我国住宅高度自有化的传统习惯以及租金市场波动较大等原因，基于居住目的的不动产（房屋）租赁，一次租赁期限为一至二年的居多，超过三年的情况较少。同时，这种短期租赁关系在社会经济生活中还存在订立、变更、撤销频繁的特点。立法上将短期租赁权排除在通过登记公示获得对抗第三人效力的情形之外，保留原有的以交付或占有作为公示外观，一方面可以降低承租人的成本，保护短期租赁关系中承租人( 特别是弱势地位的住房承租人) 的利益，这也正是“买卖不破除租赁”原则确立之初的本意；另一方面，短期租赁权无需经登记公示即可获得对抗第三人效力，有利于规则的执行，有利于效率的提高，从而降低社会成本。另外，从发生交易风险以及获得救济的成本看，短期租赁权无需登记即可获得对抗第三人效力，虽然增加了第三人（新的买受人或可能的抵押权人）的风险，但由于租期较短，不至于对其利益产生难以承受的影响；即使出现交易风险或者与其他权利冲突的情况，排除私力救济的情形，当事方若通过诉讼、执行等程序进行救济，这一过程所需的时间与租赁合同期间已无多大差别，此时，再言租赁关系对抗其他权利的行使是否存在不合理之处已无实质意义。因此，对所有不动产租赁权，不加区分期限长短一律要求登记公示才获得对抗第三人效力并不可取，亦无必要。 在现代社会中，“承租人”是一个较为宽泛的概念，租赁的标的物或对象也十分广泛，如住宅，经营场所，机动车等，并不是所有的承租人都在社会经济生活中的处于弱势地位。这些被统一在承租人这一抽象的概念之下的人，事实上有许多人已不是经济上的弱者。相反，许多订立较长期限租赁关系的承租人在经济社会中处于优势地位，法律政策对其作出倾斜保护已无必要。如，在现实中，订立较长期限不动产租赁协议的目的，一般是经营而非居住，这些承租人在社会经济活动中往往掌握超过常人的资源，他们显然并非弱者。因此，对于期限较长( 比如3年以上) 的不动产租赁权，无需也不应通过无限制的“买卖不破除租赁”原则来获得对抗第三人的效力，而是应当在登记公示的前提下获得“不破除”的对抗效力。另外，这些非住宅不动产在租赁期间进行买卖或抵押的可能性一般较大，租赁权登记公示对承租人而言，可以使得法律在其权利保护的范围和程度上更加明确。 （三）较长期限不动产租赁权登记公示的可行性 1.较长期限租赁权登记公示已经具备法律基础。 通过梳理我国大陆民商事法律体系，我们可以发现在我国特别法上已经有关于租赁权公示公信的制度安排。如，我国《民用航空法》第十一条规定：“民用航空器权利人应当就下列权利分别向国务院民用航空主管部门办理权利登记：……（三）根据租赁期限为六个月以上的租赁合同占有民用航空器的权利；……”第三十三条规定：“民用航空器的融资租赁和租赁期限为六个月以上的其他租赁，承租人应当就其对民用航空器的占有权向国务院民用航空主管部门办理登记；未经登记的，不得对抗第三人。”又如，国务院《船舶登记条例》第六条规：“船舶抵押权、光船租赁权的设定、转移和消灭，应当向船舶登记机关登记；未经登记的，不得对抗第三人。”以上我国特别法中关于特定动产租赁权登记公示的制度安排，虽然旨在使这些“物权化”之债权符合“物权法定”原则，确保交易安全，但从另一角度看，他们将租赁权获得对抗第三人效力进行了有效的规制。以上立法例为不动产租赁权通过登记公示而获得对世效力提供很好的立法先例和经验参照，使之具备可能性。 与此同时，国务院《不动产登记暂行条例》第二条规定：“不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。……不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。第五条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利”。《不动产登记暂行条例》的立法目的是使《物权法》第六条所确定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的制度得以落地并具备操作性。从以上关于不动产权利类型的规定可以看出，立法者采用了列举加兜底的立法技术，这样既实现了概念的周延，同时也为将较长期限不动产租赁权纳入不动产登记范围留下余地。由此，我们可以认为，将较长期限不动产租赁权纳入需通过登记公示而获得对抗效力的权利范围，具有现实的法律和制度空间。 2.较长期限租赁权登记公示已经具备技术条件。 根据《不动产登记暂行条例》第四条规定的：“国家实行不动产统一登记制度”，国务院已经确定由国土资源部统一负责推进不动产统一登记，整合分散在多个部门的不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。随着《不动产登记暂行条例》所确立的不动产统一登记制度的不断落实和完善，绝大部分省市已经建立起不动产统一登记平台，而全国范围内的不动产登记信息管理基础平台即将投入运行，全国范围的不动产统一登记体系即将形成。如今，不动产统一登记平台的建立，实现了登记部门统一、登记簿册统一、信息平台统一。 在当今技术条件下，通过统一技术标准建立起来不动产数据库以及不动产信息化管理平台，借助互联网信息技术，将使较长期限不动产租赁权所涉及权利状况、权利人信息、权利归属信息、权利流转信息等的调查和记录不再存在技术障碍。同时，通过配套的查询制度，使权利人、利害关系人、有关国家权力机关能够根据特定条件，依照特定程序，查询特定不动产租赁权的信息，实现不动产租赁权登记、查询、权利变更登记的高效化，不动产租赁权公示公信效能将大为提高。 不动产统一登记平台的建立及其预设功能的不断实现，为较长期限不动产租赁权的登记提供了坚实的技术保障，将较长期限租赁权登记公示的技术条件已经具备。 司法实践中, 因被拍卖不动产上设有较长期限租赁权而导致拍卖成交率过低的现象逐渐增多，致使债权人、被执行人以及承租人之间的矛盾越来越尖锐，这与我国当前《合同法》“买卖不破租赁”原则下不动产租赁权的对抗第三人效力过大且缺乏有效规制有直接关系。在现有的法律制度框架之下，将较长期不动产租赁权进行登记公示具有合理性且已具备可行性。通过不动产租赁权登记制度与“买卖不破租赁”制度的合理衔接,使租赁权在权利外观要求上与其他权利的外观要求大体相当，从而达到对 “买卖不破租赁”原则下不动产租赁权对抗第三人效力进行适当规制的目的。只有这样，强制拍卖中对被拍卖财产上租赁权的保护与去除，才有可能实现承租人与债权人及买受人之间的利益平衡。 |
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