合辑| 执行过程中承租人异议法律适用疑难问题解答合辑

单位代码信息 2022-10-06 发布于辽宁

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针对强制执行过程中遇到的问题，各地高院陆续整理发布了一系列疑难问题解答，对指引执行实务工作起到了较好的效果，编者前期已将350余则解答问题汇总整理形成合辑（参见《强制执行实务疑难问题解答合辑》），后续将分专题陆续推送。本期为执行过程中承租人异议疑难问题解答，主要汇总了山东高院、广东高院、江西高院相关解答，供实务参考。

1、承租人以享有租赁权为由阻止执行标的转让、交付的，应否作为案外人执行异议案件立案受理？

参考意见：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（点击标题查阅修订对比版全文）第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

根据上述规定，承租人基于执行标的被抵押或查封前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止执行标的转让、交付的，应适用民事诉讼法第二百二十七条的规定，作为案外人执行异议案件受理。

承租人基于执行标的被抵押或查封后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止执行标的转让、交付的，不予支持。

【参见2021.5山东高院执行局：执行疑难法律问题审查参考——案外人执行异议专题】

2、执行法院发出拍卖公告后，承租人向法院提交租赁协议，以执行标的物已设定租赁权为由，请求排除强制交付的，法院能否直接带租拍卖？

答：依据民事诉讼法及相关司法解释规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。执行法院发出拍卖公告后，承租人向法院提交租赁协议，以执行标的物已设定租赁权为由，请求在租赁期内排除对该标的物强制交付的，执行法院应根据民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查，不得直接带租拍卖。

【参见2020.7山东高院执行疑难法律问题解答（二）】

3、法院拍卖、变卖不动产过程中，第三人以享有租赁权等权利为由阻止涉案不动产转让、交付的，应按照民事诉讼法第二百二十五条还是二百二十七条进行审查？

答：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》（点击标题查阅修订对比版全文）第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。因此，第三人以享有租赁权为由阻止涉案不动产转让、交付的，原则上应当按照案外人异议程序进行审查处理，并交代案外人、当事人提起异议之诉的权利。但是，如果查明涉案不动产查封或者抵押在先而租赁在后的，执行法院可以将该异议作为利害关系人异议，按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。

【参见2020.5山东高院执行疑难法律问题解答（一）】

4、在执行过程中，经常遇见拍卖标的物有长期租赁的情况，租期甚至长达二十年。由于被执行人负债严重，租金支付往往以抵偿他人债务的方式，造成标的物难以处置。租赁如何破除，是由申请执行人提出异议，还是以其它方式破除？

答：执行机构可根据案外人（承租人）及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前，且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。如果抵押人（企业）未经抵押权人（银行）同意擅自出租抵押物，抵押权人可在执行程序解除承租人占有，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣告租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。

租赁合同当事人之间发生的租赁合同纠纷的，可以另行主张权利。

【分析依据】《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》 [(2011)民二他字第18号]: 山东省高级人民法院：你院《关于抵押人未经抵押权人同意又将抵押物出租，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的请示报告》收悉。经研究，答复如下：根据《<担保法>司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案答复你院。执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

《物权法》第190条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

关于执行机构可根据案外人（承租人）及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查的答复内容，参见浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（浙高法办[2014]39号）。

【参见2017.12江西高院执行局民事执行实务疑难问题解答（3）】

5、在不动产执行过程中，承租人就执行标的物设定抵押或被人民法院查封之后成立的租赁关系，以租赁合法有效、买卖不破租赁等为由，提出执行异议请求带租拍卖的，能否适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查？

【处理意见】可以。如果以涉案财产被抵押或者被人民法院查封之后与被执行人之间成立的租赁关系合法有效为由提出异议的，因该租赁关系无论成立与否，均不能阻却执行，即无需按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定对其租赁关系的真实性、合法性进行审查，可以直接适用第二百二十五条进行审查处理。

【说明】承租人以租赁关系合法有效、买卖不破租赁等理由，对执行法院拍卖、变卖涉案不动产的执行行为提出异议，其实质是要求继续占有、排除交付执行标的物。执行法院应根据不同情形适用不同的程序进行审查。

如在抵押权设定之后，被执行人将抵押财产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，该租赁权无论是否真实、有效，均不能阻止交付。

同样，如果在查封之后，被执行人将查封财产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，同样不能阻止交付。因此，上述情况之下，执行法院可依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定对承租人之异议进行审查。

【参见2020.7广东省高级人民法院执行局关于执行程序法律适用若干问题的解答（五）】