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债权清收中常见的一个痛点是案外人主张对司法拍卖的房产享有租赁权，进而要求带租拍卖、保障优先购买权等。这类租约往往真伪难辨，导致房产的司法拍卖变现受到限制。本文列举了四种常见“症状”，并开出三大“处方'，可有效化解“租约障碍”，让你痛点变爽点。 01 租约障碍的四种情形  1. 租赁权设定在先，抵押权设定在后 “买卖/抵押不破租赁”，是民事法律规范确定的旨在保护承租人租赁权的重要原则。最高院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（简称担保法司法解释）第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。”实践中，出于对抵押物租赁在先的“忌惮”，带租约的抵押物，尤其是带长期租约，且租金一次性支付或低租金收入的抵押物，往往让意向买受人望而却步。例如，某银行商用房按揭贷款项目，不良余额9000万元。案件进入执行后，承租人作为案外人提起执行异议，执行法院裁定认为：案外人租赁行为是在办理正式抵押登记之前，租赁物被拍卖，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或对租赁物主张优先购买权。在抵押物营销过程中，多位意向买受人均表示对拍卖标的存在10年长期租赁且租金已被债务人一次性收取的情况难以接受，目前该宗拍卖标的已二拍流拍。 2. 抵押设定在先，租赁设定在后 担保法司法解释第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”该条款对抵押设定先于租赁的，抵押权优先于租赁权进行明文规定，但实践中抵押优先权的实现却存在诸多障碍。例如，某借款合同纠纷债权金额2600万元，经二审终审进入执行程序后，司法拍卖公告期间，案外人依据生效判决书，向执行法院提出案外人异议，主张前述生效判决已确认案外人与被执行人就执行标的成立合法有效的租赁合同等事实，且承租人已一次性支付20年的租金2500万元。从时间来看，抵押登记时间在先为2013年3月份，租赁合同签订时间在后为2013年12月份，但执行法院认为上述抵押物需根据已生效判决书所确定的事实，在拍卖中披露租约情况，由竞买人自行解决租赁问题。后经申请执行人提起执行异议，法院最终查明该租赁关系债务人为逃避债务而与其关联公司恶意串通虚设的长期租约，后又提起虚假诉讼，利用法律赋予生效裁判的对抗效力损害债权人的抵押权。司法拍卖再次重启，已是两年之后，迟来的真相未免不是一次伤害。 3. 司法查封在先，租赁设定在后 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请人。”即设定在后的租赁权不得对抗法院司法查封行为。但在实践中，因面临其他非正常因素的干扰，法院要涤除这类租约进行拍卖非常困难。例如，某借款合同纠纷，债务人拥有一栋地理位置极佳，但装修相对简单的几万平米的商业物业。法院对物业进行查封后，债务人继续对外招租，通过前三年至五年免（减）租金的方式吸引中小租赁商户百余户，部分商户对承租商铺进行了重金装修。待案件进入拍卖程序后，基于社会稳定因素，法院与债权人协商后对上述不动产进行带租拍卖。拍卖公告内载明：拍卖物上存在租赁合同关系，拍卖成交后，由买受人与相关合同关系当事人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理，法院不负责清场交付。这类拍卖方式往往无人问津。 4. 承租人主张以租金抵债 清收过程中，债权人申请法院强制执行不动产租金也是常常采用的清收手段。但是实践中，承租人常常以与出租人达成的债务互抵协议（即以租金抵债）为由进行抗辩，从而影响租金执行。例如，某借款合同纠纷债权金额1.5亿元。债务人主营业务萎退后，仅以物业租金收入及酒店经营收入为主，主要卖场为租赁村集体土地自建的某国际购物中心，无产权证。其中部分物业2011年7月租赁给某大型连锁超市，租期10年，保底租金人民币600万/年。债权人向法院申请提取租金时，承租人主张因出租人尚欠其巨额债务，双方于2011年7月已达成以连锁超市每年的保底租金抵偿债务的协议，有效期10年。接下来，不排除债务人与承租方串通用类似方式变相支付租金给租金执行制造障碍。
02化解障碍的三大措施 1. 事前防范：要求承租人作出承诺 若不动产在办理抵押前已出租，抵押办理时，则债权人/抵押权人应收集租赁合同留作物证后，依据实际情况要求承租人签订承诺。承诺内容包括：（1）承租人已知晓（目标房产）作为抵押物为债务人所欠债权人的全部债务提供抵押担保事宜;（2）承租人按月（或季）向出租人缴付物业租金，不存在一次性缴付租金的任何行为或约定，不存在以租代售情况；（3）承租人同意如需就租赁财产的续租达成任何协议或重新签订租赁合同，或者对租赁合同达成任何性质的补充协议，须经债权人书面同意；（4）承租人同意放弃对租赁物业的优先购买权；（5）承租人同意在债权人处置抵押物时按照债权人要求提前解除租赁合同；（6）为了防范倒签租约时间，固定房产的出租使用情况，债权人在尽职调查时应事先做好第三方见证。 2. 民事维权：打好执行异议攻防战 首先，债权人应善于识别恶意/虚假租赁。恶意/虚假租赁的主要形式表现为：（1）倒签租约时间，即债务人通过将租约时间签订在已抵押不动产抵押登记之前或未抵押不动产法院查封之前，请求房屋受让人继续履行原租赁合同。应对此问题，债权人可通过申请笔迹鉴定及现场调查等方式化解；（2）签订阴阳租约合同，即针对同一合同标的先后签订两份合同核心条款不一致的租赁合同，若债务人（承租人）无法做出合理解释或者作出自相矛盾的解释，应可以判定租约虚假；（3）租赁期限过长且约定租金一次性支付，不符合一般的交易习惯，其真实性存疑，应结合其他相关的证据材料进行综合考虑。一次性支付大额租金，特别是大额现金支付方式，明显违背生活常理，真实性存疑；（4）约定的租金过低，明显低于市场价格。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定：承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造租金交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持；（5）以协议约定出租人以租金抵偿债务，事实上承租人并未实际支付租金。对此最高院的裁判观点认为“房屋使用权抵偿欠款的合同之债非房屋租赁合同，不适用合同法规定的买卖不破租赁原则”（参考最高人民法院【（2014）民申字第215号】民事裁定书）；（6）承租人未实际占有使用租赁物，对此可通过其他相关的证据在证明，如在租赁期间，该租赁物所在地址由其他企业申请工商注册登记并实际经营。总之，债权人可根据实际案情，对租赁关系真实性、合理性进行对比分析，并通过现场走访、调查租赁不动产的实际占有及使用情况，摸查租赁关系是否真实存在及实际发生时间等方式识别和应对“恶意/虚假租赁”。 例如，某借款纠纷一案中，承租人多次向法院提出执行异议，导致抵押物挂网拍卖几度中止。债权人通过深入摸查租赁双方背景及其间的利益关系，发现抵押人与承租人为利益共同体，可能存在租约倒签、收据倒签、租金虚假等一系列妨害司法行为。债权人经过判断，综合收集相关证据，包括承租人工商登记资料、承租人与抵押人关系、同地段租金对比、承租人实际入园时间物管证明、申请对笔迹进行司法鉴定等一系列应对措施，对恶意租赁行为予以有力打击。最终该案执行异议被驳回，抵押物拍卖得以顺利成交。 其次，债权人可提供充分有效担保，确保执行异议期间不停止执行，也不失为一个有效的民事手段。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十条规定：“执行异议审查和复议期间，不停止执行；被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。”第十六条规定：“案外人异议审查期间人民法院不得对执行标的进行处分；案外人向人民法院提供充分有效的担保请求解除对异议标的的查封扣押冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分有效的担保请求继续执行的应当继续执行。”例如，某银行债权人在推动抵押物处置时，通过向法院提交执行担保函的方式确保执行异议期间不停止执行，多宗案件均有效排除了案外人通过申请异议阻碍执行进程的恶意行为。 3. 刑事惩戒：追究虚假诉讼和拒执者刑事责任 最高人民法院《关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第十二条规定：“对虚假诉讼参与人，要适度加大罚款、拘留等妨碍民事诉讼强制措施的法律适用力度，虚假诉讼侵害他人民事权益的，虚假诉讼参与人应当承担赔偿责任；虚假诉讼违法行为涉嫌虚假诉讼罪、诈骗罪、合同诈骗罪等刑事犯罪的，民事审判部门应当依法将相关线索和有关案件材料移送侦查机关。”此外，《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件法律问题若干问题的解释》第二条第四款规定：与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决，裁定无法执行的，应当认定为刑法内“拒不执行判决、裁定罪”的构成要件“有能力执行而拒不执行，情节严重的情形”。例如，在某借款纠纷执行案件中，被执行人授意案外人提出执行异议，向法院提交虚假房屋租赁协议书及虚假租赁费用收据，并在法院制作执行笔录时提供虚假证言，被执行人与案外人恶意串通以逃避执行，后经法院审理判决构成拒不执行判决、裁定罪。 若抵押物于抵押期间出租，债权人可向出租人、承租人及房屋租赁管理部门出具声明，在满足具有声明所列条件的情况下，同意出租。声明所列条件应包括：抵押人与承租人订立的租赁合同中约定，该物业已抵押予债权人。若借款人（或抵押人）在履行与债权人签订的《借款合同》（或《担保合同》）过程中出现违约，自债权人发函通知抵押人和承租人迁出抵押物之日起若干天内，承租人应按债权人通知无条件迁出抵押物，抵押人有义务促使承租人按约迁出抵押物（转租后亦不例外）。 |
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