|
——中央公园不是建筑，但却是最伟大的建筑 概况 一、项目区位1.1、坐落位置 1.2、交通资源 1.3、教育资源 1.4、休闲资源 1.5、购物资源 二、开发企业2.1、开发企业 2.2、地块过去 2.3、地块现在 2.4、地块将来 2.5、户型简略 三、选择3.1、自住 3.2、投资 重庆渝北区中央公园，一块有争议的热土。 首先，学校教育问题一直在网上炒得沸沸扬扬。各大开发商都有自己的一套说辞，总归是一个落脚点，围绕重庆八中和巴蜀小学做文章。这块土地上天天都在上演着孟母三迁的故事，迁得对不对各家冷暖自知。 其次，未来是否会如远景规划的那个高大上呢？翻开重庆地图，在中央公园这个纬度上东西走向分别是蔡家板块、悦来板块、中央公园板块、空港板块、龙兴板块，五块地同时开发，购房者又陷入了一场赌博中，谁才是一路向北中真正的北呢？ 最后，时间问题。众所周知礼嘉板块（龙湖时代系列商业开始土石方工程）规划上一直都在强调有观音桥好几倍大的容量，而经过近十载的耕耘，还是有业主不得不选择出手了自己的爱家，原因很简单，日常的生活圈子还是在成熟商圈里。中央公园又该何去何从呢？ 下面我们通过《金辉.中央铭著》项目，来说一说中央公园的故事。 一、项目区位 1.1、坐落位置 对于项目在什么地方，各家有各家的喜好。 有人说，北碚区就不错。空气质量，居住环境，生活节奏等等都是万分惬意的。 有人说，南岸区也行啊。守着南滨路的灯火辉煌，隔江而望渝中区解放碑的繁花似锦，人生得意。 当然，肯定是有人喜欢商圈周边的。出门地铁，商场，写字楼。出行，玩乐，上班啥都有了。 这些问题老生常谈，直接进入主题，各位根据自己的坑，看看下面这颗萝卜是否合适。 金辉.中央铭著，渝北区，中央公园南。 为什么只能定为到方位呢。2017年年底，金辉项目第一次开盘，全新一个项目具体的街道标号还未确定，周边道路甘悦大道、秋成大道、云松路皆处于在建阶段，只能定为一个方位也就无可厚非了。总结一句话，金辉在做荒地开发，为未来买单就看你对金辉有多信任。 从销售中心外这种散户提供的餐饮就可看出，荒得不是一星半点。 这张图正好将《金辉.中央铭著》和《中交中央公园》一起拍到。 当然从另一个角度来说，如此大规模的散户在为工人提供餐饮服务，说明该片区开发规模和进度是有保证的。 个人对金辉有一种莫名的好感。 原因在于有一个范本《金辉城》，这个项目在南滨路属于首屈一指的大项目。 首先，项目包含高层、洋房、别墅、大平层全套产品。市面上类似这样的全系产品项目都有个共同的特点——园林规划错落有致，规模较大，达到公园标准。 其次，配套自己商业——铜元道。目前这个产品是相对成功的，环境、档次、规模属中上游水准。 最后，建筑本身。这是一个美感问题，金辉城周边方圆两公里各个项目外观对比，你不得不承认，确实金辉是够好看的，这种好看综合上成的园林规划品质感也就跃然眼前。 期房都是在为未来而买单，而这样的未来，作为笔者更愿意将资金交给有成熟范本的开发企业来规划。 1.2、交通资源 Ø轨道 轨道10号线（兰花路-王家庄），该线路北段（鲤鱼池-王家庄）于2017年12月通车；2020年开建的轨道5号线（悦港北路站-玉河沟站）北延伸段；在建中轨道9（高滩岩-花石沟）号线；轨道3号线（鱼洞-江北机场），该线路为重庆城市交通规划第一轮项目，已通车多年。 n轨道10号线线路：兰花路-南湖-万寿路-南坪-南滨路-七星岗-大礼堂-曾家岩-鲤鱼池-红土地-龙头寺公园-重庆北站南广场-重庆北站北广场-民心佳园=三亚湾-上湾路-环山公园-长河-江北机场T3航站楼-江北机场T2航站楼-渝北广场-鹿山-中央公园西-中央公园-中央公园东-悦来-王家庄 n轨道5号线北延伸段：悦港北路站-悦港大道站-椿萱大道站-中央公园西站-鲁家沟站-甘悦大道站-玉河沟站 n轨道9号线：高滩岩-天梨路-沙坪坝-小龙坎-土湾-红岩村-富华路-华村-李家坪-蚂蟥梁-观音桥-鲤鱼池-刘家台-江北城-五里店-溉澜溪-头塘-保税港-何家梁-石盘河-上湾路-青岗坪-宝桐-回兴-春华大道-兰桂大道-中央公园东-从岩寺-花石沟 n轨道3号线：该线路通车多年，离项目最近的站点是鸳鸯站和长福路站 Ø公交 619线路终点站空港新城站目前是距离项目最近的公交站点，由此就可以看出上面所说开发一片荒地是在什么程度，公交出行实在是很不方便，还好是一期刚刚销售，后面还有很长时间留给管理部门来做规划。 Ø道路 从项目的区位图上可以看出，中央公园的交通网络将整个片区切割成了豆腐块形状，各个开发商分块拿地进行开发。向东直达悦来和礼嘉；向西直达空港；向北进入内环快速干道；向南有待云松路建成后直达鸳鸯或者江北 最堪忧的莫过于公交问题，一条线路，还不能直达，最大的悲哀莫过于此，同时公交系统也影响到后期换乘轨道；轨道是中央公园片区的优势，对于金辉项目来说，被四条轨道线环绕，但轨道线又不从项目旁经过，恰好给了宜居类产品一张温床，金辉集团对该项目的定位刚刚好。综合分析这四条线路，横向的10号线距离项目太远，3号线由于云松路（在建中）无法到达，纵向的5号线和9号线虽离项目较近，但属于远景规划，这样的轨道交通是否如意各位一定要心里有数。道路问题一直以来都不是重庆北区发展的大问题，因为北区永远都是先修路，再开发。总结一点，金辉这样的中上品质项目，公交换乘轨道是最佳选择，不知道各位是否认可。 1.3、学校资源 未知小学、中学。 我是真的很想说这里有名校，但是目前确实是未知。 这就是个硬伤了，如此上流的项目，怎么可能没有一个学校呢，至少确定一下学校总是可以的吧。 地图（上述第一张图）上看，金辉左侧为小学中学用地，再往左为《华润.公园九里》，南侧为《雅居乐.富春山居》（2017年底楼面价9000 ）。规划上这三个项目共用这片教育用地，而三个项目的产品类型是重叠的。 三个上流品质的项目共用一片教育用地，我们有理由相信，这里会出现优质教育资源，至少《金辉城》是个很好的例子，而《华润.公园九里》的范本项目在九龙坡《华润.二十四城》（网友们戏称为数字城）拥有华润谢家湾小学（名校）名额，》《雅居乐.富春山居》范本项目位于南岸区《雅居乐.国际花园》拥有天台岗小学（名校）。品牌效应在这里就凸显出来了，是否愿意相信各位房产大咖们会一如既往的优质，完全取决于你对范本项目的认可度。目前嘛，我只能用“糟糕”二字来形容。 番外：另类学校资源 开篇对中央公园有一个评价——一块有争议的热土。 这个争议就在于标题上的另类学校资源，下面我们分两点说明。 首先，重庆市渝北区巴蜀小学。 在重庆，巴蜀这两个字的价值，其实和北京的清华附小之类的差不多。 起初的规划上，巴蜀是确实有的，政府协调巴蜀到中央公园办学也谈妥当了，但后期却放弃了，有传言说该校的奠基仪式上，并未出现巴蜀高层领导参加，于是乎各类邪乎的说辞就在网上炸开了锅（各种原因为了保证本文不被下架就省略一万字），总结一句话，重庆市渝北区巴蜀小学为全新公办小学，此中含义还请体会。 其次，就是重庆八中初中部。 首先我们要肯定重庆八中的高大上，但是到底哪些项目才能入读八中初中部呢，这里我要和大家说明一下。 鲁能.泰山七号一期、公园大道部分地块、融创嘉德庄园部分地块，这三个项目是确实可以就读八中初中部的（注意是部分地块）。 而各处冒出来的八中管理的初中学校等就请各位同胞就当是看个热闹吧，这里面到底有多少是八中资源还有待考证呢，所以这个东西并不能作为优势学校资源纳入销售说辞里。这里要提到几个项目，如天晋、泰山七号后期产品等，这些项目里都有“八中管理学校”等字样，目前来说这样的学校至少有4个，基本是每一年新建一所。 相对于以上的坊间传言，我跟愿意相信金辉、华润和雅居乐的范本。 1.4、休闲资源 继纽约.中央公园、伦敦.中央公园之后第三大城市中央公园（开放式）。其他的休闲好去处我就不介绍了，中央公园实在太大，没有比这儿更好的去处了。 中央公园不是建筑，但却是最伟大的建筑。 原因：我们放到<2.4、地块将来>一起说。
二、开发企业 2.1、开发企业 金辉集团是中国房地产开发企业50强。
目前，房地产产品开发有点学习手机数码的趋势。 如HUAWEI，你可以看到MATE系列定为在商务办公；P系列定为在高端机，荣耀 数字系列则趋向于中端人群；NOVA系列主要耕耘女性用户；荣耀畅玩系列主营线下。 金辉也有了一套自己的产品线。剔除《金辉城》这个成功的城市综合体项目，下面我们来看一下重庆金辉项目。 首先，最早在重庆出现的《金辉.优步大道》，这是“优步”系，坐落在石桥铺商圈里，主要销售小户型高层（跃层）、公寓和商业，不难看出，这类产品主要针对的消费群体为青年，刚需为主。如果是自住，那在你的人生阶段里，现目前生活节奏必然是快的，如果是投资，地处商圈，也是你不二的选择。
其次，那就是这篇文章所要介绍的《金辉.中央铭著》，圈儿里称为“铭著”系，少量高层及洋房、大量叠拼别墅和宽幕大平层。这样的产品不归如中上流都不行，这四类产品在《金辉城》项目都是有的，他完全可以稍加修改照搬过来就行，毕竟成熟的东西就是最好的。 最后一个系列是“云”系，该产品为2017年金辉集团全新推出的产品，并没有在重庆出现，从其他城市的反馈来看，定为应是高于“铭著”系。
2.2、地块过去 打开百度地图，你可以看到各种各样的地名，如吴家湾、黎家湾、姚家院子、大茅坪、长岭岗等，顾名思义，这里以前是农村集体用地，俗称农田，农改商之后一夜之间价值不菲。其实我真的只想在这一段里只写“农田”这两个字，确实没什么可写的，由此可见政策导向也是一个因素。
2.3、地块现在 这一段，我想写八个字，“尘土飞扬”和“拔地而起”。这八个字不仅仅是针对《金辉.中央铭著》，中央公园片区所有项目都是这样。一夜之间，农田变繁华，钢筋混泥土长得比春风吹又生的草还快，去年还在拍卖场上掐架拿地，今年才开头，第一批房源就已销售一空。这种建造能力是空前，好比港珠澳大桥那样的世界级工程，说通车毫不耽搁。
从远景图可以看出，一期销售高层和洋房已经接近封顶，主体完工，右侧大型建筑物很有可能是后期的大平层产品。我们要知道金辉这块地是2017年拿下的，这么快的工程进度无疑是可喜可贺的（由于拍摄天气原因，少了些烟尘，不过拔地而起的感觉还是有的）。 2.4、地块将来 将来是什么？每位期房购买者为之付出代价的就是这个。 从规划构造上来看，中央公园片区可以对比成熟的冉家坝片区，这两块地有一个共同的特点——纵横交错、十字路口众多、轨道众多，冉家坝能成熟起来，中央公园有何不可呢？
横向虚线为轻轨10号线，沿线坐落着市级档案馆、报业集团、市级检察院、市级地矿院、人民武装部等，从这些单位等级来看一个个的都不低，厅级单位，大部分已建成投入使用，不难看出未来这里会是一个政务中心。
纵向左为轻轨5号线，纵向右为轻轨9号线，沿线坐落着重庆市有线电视台、市测绘局、市人社局等，不得不感叹一句多好的单位啊！
重庆现有的轻轨沿线来看，只要是靠近轻轨的地方，必然商业发达。而商业发达带来的好处就是人流量巨大，相反也就吵闹了，金辉、华润、雅居乐三个所处的位置正好是不远不近，符合企业对产品的定为，需要的就是不吵闹。所以如果刚需购房，还是请考虑中央公园北侧项目，毕竟离轻轨近，而改善购房完全可以将金辉、华润、雅居乐纳入考虑名册。 重点来了，如果选择金辉等三个项目，住的问题解决了，购物生活该往哪里去呢?难道还是去人和、观音桥之类的地方吗？ 不要担心，5号线和10号线交汇的中央公园西站处地块已经有商业综合体了。地图上不难看出中粮、龙湖、万科、新城控股、合景泰富等企业已入驻，地基已平好，就等各位业主接房入住来消费了。
如此规模规划是否值得用时间来等待，这里面的价值需要各位购房者自行去核算的，一座新城的拔地而起并非一朝一夕，可以用发展的眼光来看待新事物，但同时也不要盲目。
以上图片为《金辉.中央铭著》项目整体布局图。 一、二地块为宽幕大平层；三地块外围四栋为高层，南侧6栋为洋房；四地块北侧四栋为洋房，南侧为叠拼别墅；五、六地块为叠拼别墅。（产品类型仅供参考，以后期规划为主） 2.5、户型简略 Ø高层
户型分为两类： 一、传统户型：A、B户型属于这一类，客厅厨房在一侧，起居室在一侧，动静分区，符合人们传统的审美观念，容易让人接受，当然这样的户型任何一个房地产商都有那么几个，大众需要的才是有价值的。 二、无浪费户型：C、D户型属于这一类，从户型图上看，这类户型和第一类有明显的差别——过道少（几乎没有），套内73㎡就已经做到了三房双卫的布置。 Ø洋房
这样的户型无需再苛求了，仅仅从房型本身来说，能承受房地产商的价格就可以买买买。一梯两户，电梯入户，总高7层，7.4米或7.5米的横厅，四房双卫或四房三卫。目前市面上典型的大平层洋房设计，以金辉的工艺来说，这样的洋房值得入手。 该项目主推改善型产品，我们忽略高层，总结一下洋房的优劣势。 优势：金辉专业就是造房的，行业里说的甲方出身，并不像一些乙方出身的房开企业，缺少设计美感，产品更多的是考虑居住的舒适性，从户型上就不难看出，宽景阳台 套房设计 横厅，每一样都是当下深受大众追捧的元素，仅从产品本身来说可挑剔点并不多。 劣势：城市洋房的通病，金辉项目同样是具有。不管是市政道路或是小区内部道路，这样的块状地形必然会带来有的楼栋是朝向马路，车流人流的吵闹也就在所难免。 是否值得入手在于优势是否大于劣势，更在于十全十美里你是否认可九美就行。 三、选择 3.1、自住 3.2、投资 很想将两条分开写，但《金辉.中央铭著》项目好像真的不太适合。 综合现目前各类条件看，这本来就是一个住家的项目，如果说有投资的意义，那我想除开不动产保值因素，还有一条——金辉项目的品质，是这里面最大的价值。 举个很简单的例子。 有人拿婚姻类比投资，遗传学上择偶的标准其实就是物种类的优胜劣汰，优势基因得以保留，劣势基因就被淘汰。 在选择一个项目的时候同样是具备这样的心理的，在自己意识里的优势产品始终就是优势产品，如果不对味儿，即使再怎么优秀，自己也不会择偶。 当然，在投资人群的选择里还有一条——各类资本数据的对比，也影响着购入不动产的意向。 本人不大愿意列举数据，首先是自己不擅长，其次是不动产的各个因素都大于数据上的对比，如果真有数据，那我想不动产里的赢家永远会是那些数学家。 针对金辉项目，个人推荐居住价值大于投资价值。 首先，不论是先天的地理位置还是后期的设施配套或是成熟范本的参考，都更加指向居住需求。 其次，介于目前中央公园片区的单价问题，投资的意义本身在于舍不得孩子套不住狼（大投入大回报），有舍得孩子的魄力，入手其实也无可厚非的。 回到开篇所提的三个问题——教育资源、远景规划、时间问题。 笔者走访时，金辉集团很诚恳的告知教育用地学校问题未确定，仅仅这一点上个人是接受他们的销售态度的——童叟无欺。 远景规划目前已经定板，各大论坛及市政官网上都有据可查。 一座新城，一个全新的项目，多久是完结，未来无法预测，但有一点，值得不值得等待，其实已经在你心里了。 对重庆或者笔者感兴趣的都可搜索关注：重庆楼市玄玄说 或 （重庆话楼）后期更名为此 |
|
|
