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近半个世纪以来，世界人口老龄化加剧，中国亦加速进入老龄化社会。根据国家统计局的数据显示，截至2017年底，全国的老年人抚养比达到17.6%，且这一比例还在逐年上升，并在未来5-10年保持升势。 同时，在中国一线及部分二线城市，一些有条件的老人对于养老服务的需求，从一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式发生转变，由居家养老向机构养老转变。加上老年人养老费用的承担者，也就是其子女正处在事业黄金期，因此养老公寓市场的兴起正当其时。 仲量联行大中华区另类投资总监邢一昊表示，目前中国养老公寓市场的参与者主要分为四类，包括开发商、险资、运营商及其他类型投资者。 其中，开发商由于自身业务拓展以及盘活存量资产领域的需求，在养老公寓方面早有布局，如万科、恒大、招商、华润等国内龙头房企，不仅早已有养老产品面市，有的甚至专门成立了养老事业部。 险资方面，在政策支持和鼓励下，泰康、太平保险集团、中国人寿、中国平安等险资巨头都在试图抢占国内一二线城市的医养市场。 从单一开发商到复合投资运营商 目前国内养老地产市场，既不缺开发商参与，也不缺资金，最缺的是有经验、有品牌的优质运营商。值得关注和肯定的是，目前与养老地产相关的参与者对自身的角色定位越来越明确，投资者、建造者、运营者开始分工合作，运营商的价值开始凸显。 从险资为代表的资本角度来看，2016年开始，国内大型保险公司开始纷纷并购海外优质养老运营机构，包括合众人寿、中国太平等险资集团通过成立合资公司等方式，将海外成熟的养老运营经验和模式引入国内；社会资本并购养老品牌的案例也不断涌现，例如宜华健康收购亲和源、光大控股收购汇晨、中金收购夕悦、首开携手寸草等。 这些资本并购案释放出一个很重要的信号，就是在养老地产领域，投资人已从单一的投资商转型为拥有自身运营服务品牌的投资运营商。资本从以前收购养老物业、设施等资产，转移到关注运营服务能力，这也将是行业发展的一大进步。 细分市场尚待纵深发展，多产业结合形成闭环优势 仲量联行认为，未来养老公寓的发展将在两个维度上进一步细分，纵深发展： 一方面，将“活力长者”与“长期照护”人群进行概念上的区隔，养老公寓产品也应由此进行细分。大部分55-75岁的长者群体，真正的需求并不是“养老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”；75岁-85岁或以上的长者，才真正出现“养老”需求——即失能半失能和失智老人的护理型养老需求，他们才需要长期照护服务。 另一方面，不同城市对老年公寓产品的需求不同，一线城市和二三线城市也将在不同的产品线上纵深发展。一线城市的养老观念相对超前，养老公寓的发展主要围绕低龄老人“退休生活和健康管理”和高龄老人的“照护需求”，产品类型主要包括嵌入式社区型老年公寓、医养结合的独立养老机构、以及各类照护机构等；而二三线城市则更多以“保险+旅游+养老+住宅”的模式，在满足一部分养老需求的同时，兼顾投资、度假等其他需求。例如三亚凭借得天独厚的气候条件和成熟活跃的投资氛围，已在二线城市市场中脱颖而出。 此外，运营商也会进一步细分和整合，行业间的并购更加频繁。资本方、建设方、运营方以及人才培养机构等各方力量联手，资源整合与并购升级将为养老产业下一步的快速扩张奠定基础。大浪淘沙，随着养老行业不断地成熟发展，优质的运营品牌将会逐渐浮现，并占领更多市场份额。 “目前国内养老地产的发展空间巨大，并且有赖于政府进一步打破诸多政策壁垒。” 邢一昊表示，在融资方面，亟待养老专项资金、产业并购基金以及证券化政策的破冰，帮助投资人分散风险、提高回报率，同时增加运营维护的预算；在土地供应及存量房改造方面，希望政府能够给予更多政策支持，降低物业获取成本；而税收方面能否给予合理的优惠政策，则直接影响到养老公寓的盈利水平和长期发展。 不可否认的是，中国养老产业尚处于起步阶段，机遇与挑战并存。无论是居家养老、社区养老还是机构养老，都应围绕养老模式细化服务，不断创新，构建具有自身特色的产品线、服务体系及产业链。 仲量联行持续关注另类资产投资市场 仲量联行最新报告中对另类资产的范围做出了定义，特指较之办公楼、零售地产、酒店式公寓等传统物业类型而言，范畴相对小众、发展阶段相对初期的一部分投资物业类别，例如自助仓储、数据中心、学生公寓、养老公寓等。 “亚太地区的人口结构和宏观趋势相比世界其他地区有极大的不同，也因此推动了对另类资产的投资需求。与传统的房地产投资相比，另类资产提供了更具潜力的回报溢价，受整体经济环境冲击的影响也更具弹性。由于这些原因，我们的客户对投资和发展另类资产行业的兴趣非常强烈。”仲量联行中国区投资部总监吴允燊补充到。 仲量联行近日宣布了亚太地区的另类资产投资团队架构，囊括23位业界精英，由邢一昊担任大中华区另类投资业务总监，常驻上海，专门负责为中国市场内的投资者在另类资产方面进行资本匹配、构建投资及运营伙伴关系，以及资产和平台层面的融资解决方案等。随着他的加入，仲量联行的投资团队将能够更有效地达成长久以来的一贯承诺：始终致力于帮助房地产投资者成就愿景！
一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。 ▌整体规划 社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 ▌项目特色 整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 ▌经营模式 亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。 ▌项目配套 1.颐养院 建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院 引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。 与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。 4.配餐中心 与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成； 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。 5.度假酒店 酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。 提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。 二、东方太阳城 东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目，而是一个以老人退休生活为主题，有部分适老设施，同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目，对养老产业也有一定的参考作用，故作为案例推荐给大家。 ▌项目概况 位于北京市顺义区潮白河畔，紧邻首都机场（23公里）总占地面积：234.6万平米，建设规划用地：124万平米。 高尔夫景观绿地：70万平米 医院建筑面积：2200余平米 嘉宾国际酒店建筑面积：1.5万平米 产品种类：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓等 ▌项目特色 1.消除室内陆面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下移，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如连廊公寓的空间设计）。 2.多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆 。 3.适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。 ▌配套服务 酒店：嘉宾国际酒店。建筑面积共红旗1.5万平米，按四星级标准提供服务，共有客房108间。另配置了3栋酒店式公寓，共110套，每套均设有厨房并配备厨具。 餐饮：三个中餐厅一个西餐厅 会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅，约40平米至900平米。 医院：太城城医院建设面积2200余平米，有一所功能完善的综合性医院。开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室。 运动：各种运动设备齐备。 休闲：温泉泳池。 娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。 老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所。 农庄：总占地数百亩，可种植各种瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。 ▌运营模式 标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区 高品质的中国首席大型退休社区。作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它与原来的敬老院、 福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目，以销售地产为主要目标。 三、大体量，综合服务类养老项目——爱晚大爱城 大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程，由世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。 主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖。 ▌概况 大爱城养老中心总建筑面积7.5万平米，设置养生会所和666套居住单元，有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择。 其最终目标是打造成为市场化、全龄层、全配套、自循环的中国新型健康养老社区。 ▌项目配套 国际医疗健康中心（包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。 四、北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑 北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。 ▌地理位置 双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，闹中取静。周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁，让现代老年生活与现代文明完美融合。 ▌服务模式 长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。 短住，提供一站式的专业短期照料。 喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气 |
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