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让法律难题变得简单，让法学研究更接地气。 法律缘系法学伉俪陈旭、张丹创立。 欢迎转载分享。 三藏说 定金罚则：即收受定金方违约双倍返还定金，支付定金方违约定金被没收的规则。定金是法律术语，可不能写成订金，切记！ 观点简介
房屋买卖发生违约时，定金和违约金的约定为赔偿提供了举证上的便利，但只能择一主张。若两者都主张，法院一般会进行释明要求予以选择。
案例要点
原告：李某。2016年5月21日任乙（卖方）代理人任甲与李某（买方）代理人张某与丙公司为丙方签订合同编号为1300283号房屋买卖合同，任乙拥有房产，房屋所有权证书号xx，成交价格为140万元，合同签订时双方约定乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计伍万元，其中佣金及代办费人民币叁万元，余额作为丙方代任乙保管的定金。原告在向被告及第三人支付了相关费用。
被告：任甲、任乙。其未按照合同约定履行自己的义务，致使本案房屋至今未按照合同履行。
第三人：丙公司。按约定李某应向丙方支付佣金人民币贰万捌仟元，并由乙方支付代办费人民币贰仟元。
原告认为被告拒不履行合同损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，诉至法院要求:1、判令解除合同；2、判令两被告双倍返还定金人民币40000元整；3、判令两被告承担房屋买卖合同佣金及代办费用人民币30000元整；4、判令两被告支付违约金人民币189000元（截止起诉日）。被告的观点之一为，原告所主张的定金和违约金条款不能同时主张。对此，法院认为，被告应承担违约责任，应双倍返还原告定金，原告的违约金主张不予支持。
一、违约金和定金均为损害难以计算时的索赔提供了便利
在房屋买卖中，有些损害容易计算，如资金被占用的利息损失；有些损害则难以计算，如可得利益的损害。而纠纷一旦发生，守约方主张违约方损害赔偿时，证明损害的数额又是守约方所要举证证明的内容之一。若不能证明，守约方的相关损害赔偿主张将得不到支持。故而为了避免守约方因有些损害本身难以计算而引发的举证不能的后果，可以在合同中约定违约金或定金，从而直接根据约定向违约方追究赔偿责任，简化守约方的损害举证，便利守约方维护权利。违约金可约定按照一定基数的一定比例计算，如已付房款的日万分之三计算；定金则有定金罚则，即收受定金方违约适用双倍返还或支付定金方违约定金被没收的规则，定金不得超出房款总价的20%。
二、合同法第一百一十六条规定了违约金和定金择一适用的规则
合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，乙方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款。故而法院认为，本案中，原告在诉求中既请求违约金又请求双倍返还定金，显然不符合法律规定。法院结合原告为本次房屋交易中实际支付的金钱等因素，以及“定金、违约金择一”的法律规定，酌定以被告任乙双倍返还定金，即40000元为宜，其中被告任甲支付20000元，第三人丙公司返还代管的20000元，原告所请求的违约金，本院不予支持。
案件索引：（2017）豫0105民初5144号 法律缘创始人陈旭、张丹均为法学博士，历经法院和市场，实务经验满满，办理各类案件3000余件，致力深耕于金融商事、房产工程、婚姻家庭、劳动保障等法律领域。撰写的论文荣获全国法院系统一等奖，在《法律适用》、《人民司法》、《人民法院案例选》、《上海审判实践》等全国级、省市级刊物上刊登100余篇；编撰的案例入选最高人民法院第9号指导性案例，有多则入选最高法院公报案例、典型案例。陈旭系华东政法大学本硕，复旦大学博士，现从事券商法律合规工作，曾任上海某法院中层、审判员，曾主持部门工作；张丹系南京师范大学本硕，复旦大学博士，于上海某高校任教，并从事律师实务，曾先后于上海某法院任审判员，于上海某大型企业集团任职。 |
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