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3月7日，在第十二届国房论坛——2018年房地产发展趋势与城市更新研讨会上，深圳市更新局计划处科长徐圣荣对各区城市更新进行了梳理和小剧透。 从各区的“十三五”规划中可以看出未来区域发展的聚焦重点，南山、罗湖、龙华、坪山和光明均将规划聚焦于重点发展片区。 干货满满，自取不谢。 各区“十三五”规划进度曝光 徐圣荣介绍道，“十三五”期间，全市城市更新用地总规模30平方公里，其中拆除重建类更新用地规模12.5平方公里，非拆除重建类（综合整治+功能改变）更新用地规模17.5平方公里。
截至2017年底，全市已列入城市更新计划项目共计644项，拟拆除用地面积约50.15平方公里，项目平均规模约7.8公顷。已批更新单元规划共404个，规划拆除用地31.32平方公里，规划批准总建筑量1.13亿平方米，其中保障性住房420万平方米、创新型产业用房81万平方米、公共配套设施用房262万平方米（包括幼儿园239所、社康中心216个、公交首末站161个等），建成后可为约160万人口的幼儿教育、约330人口的就近就医和公交出行等提供了便利服务。
截至目前，各区城市更新“十三五”规划进展为： 龙岗区、光明新区、福田区、宝安区、龙华区、大鹏新区6个区的城市更新“十三五”规划已经市政府同意；盐田区的规划成果已报审批；坪山区规划成果正在报市政府审批；罗湖区的规划成果已经初审，待修改完善后拟于近期报市政府审批；南山区规划成果已经送审，正在修改完善中。 在徐圣荣看来，南山的潜力规模变化很大，以旧工业区为主。3/4都是旧工业区，包括高新区、蛇口片区、北部片区的工业区占比较高。南山的潜力对象大部分是旧工业区，新增旧工业区改造计划规模占比达到65%，其中工改工类占旧工业区改造总规模的70%，以保障重点产业片区的发展以及“十三五”更新计划的目标达成。
范围上，南山91%的拆除重建空间范围位于南山区确定的五个重点发展片区内，包括蛇口自贸区、南油片区、高新区、侨城北片区、北部片区。 宝安跟全市的更新对象比例类似，城中村和旧工业区加起来占绝大多数，并驾齐驱。宝安划定的66平方公里潜力范围内，城中村和工业区加起来超过90%，其中旧工业区接近一半。 宝安区在“十三五”规划中提出划定拆除重建空间34.98平方公里，有22平方公里都是旧工业区，潜力空间理所当然以旧工业区为主。十三五期间，宝安区旧工业区的推进力度比较大。从更新对象来讲，城中村跟旧屋村差不多，但划定拆除空间中，旧工业区比城中村大很多，这意味着宝安在“十三五”期间对旧工业区会有倾斜。 福田区更新潜力用地规模950公顷，城中村和旧工业区规模并不是特别大，反倒旧住宅区和旧商业区的规模更大，更新对象以旧城区为主。福田本身工业区不多，主要集中在八卦岭、梅彩、车公庙和保税区。 福田区“十三五”规划已批准，这是福田区划定的拆除重建空间，有4个方面的引导： 1、通过岗厦、皇岗村等片区城市更新，进一步提升中央商务区核心功能。 2、加强梅林与彩田、福保等片区工业升级改造更新力度，促进更新方向往先进制造、新兴产业等类型的更新项目集聚。 3、积极推进东西两翼生态廊道周边城市更新项目，完善商务、居住、休闲、景观等复合功能。 4、引导中心公园周边符合条件的片区积极开展多种方式的城市更新，更新后汇聚商业、总部办公、文化创意等功能。 跟福田对比有很多相似之处，潜力用地中旧城区的占比较大，超过一半。罗湖区提出“十三五”期间加强重点发展区域的城市更新，主要包括大梧桐新兴产业带、红岭创新金融产业带、布吉河沿线、深南路沿线以及金三角片区、银湖片区、笋岗-清水河片区、水贝-布心片区、莲塘片区、口岸片区等六大重点片区。 龙岗的潜力用地全市最大，90平方公旧工业区占65%，城中村占30%。 划定对象上，龙岗的城市更新有三个特点： 一、“十三五”城市更新服务东部中心的建设，包括各级中心、轨道沿线； 二、产业升级，因为65%是旧工业区，所以产业升级是一个重要的方向； 三、民生优先，原特区外民生欠帐较多，而且原特区外民生项目落实，特别是中小学、非独立占地配套设施、幼儿园等都是通过城市更新提出的，所以龙岗提出民生优先的措施。四是品质提升，对河流滨水空间、公园绿地周边、重要节点地区进行更新改造。 龙华也是全市更新的热土，45平方公里潜力空间中，旧工业区占28平方公里，城中村占16平方公里，旧商业区和旧居住区基本可以忽略不计。 龙华提出要加快产业升级的改造，并且提出“十三五”期间列入计划的工改工比例要大幅上升。 一是产业升级，加快推进清湖转型升级示范园、红木文化产业园等创新园区的城市更新； 二、中轴带动，聚焦深圳北站商务中心片区等重点更新区域； 三、民生优先，对配套设施不足的地区，通过城市更新完善配套设施。 四、品质提升，观澜河沿线滨水空间、公园绿地周边、重要节点实施更新改造。
更新潜力范围18.9平方公里，城中村9.54平方公里，旧工业区8.95平方公里。拆除重建空间规模9.8平方公里，其中有77%位于坪山区确定的六大重点区域：坪山大道两侧、坪山河两侧、东部中心环、燕子湖国际会议中心、碧岭门户区、高新南片区。
更新对象共26平方公里，旧工业区占绝大多数。光明还有一个特点，城中村占的规模在特区外中比较小。
拆除空间共8.44平方公里，主要位于生态走廊、松白路沿线、轨道交通6号线、轨道交通13号线以及六大片区：公明中心更新片区、光明中心更新片区、中山大学更新片区、凤凰城更新片区、内衣与钟表基地更新片区、模具基地更新片区。
盐田建设用地不大，以旧工业区为主，接近一半，城中村占比较少。盐田还有一个特别的地方，即旧工业区包含旧仓储物流区，潜力用地248.3公顷，其中76.2公顷是仓储物流用地。 盐田区的盘子比较小，除旧城区更新之外的更新对象都已划入潜力范围。
可评估更新潜力的现状建设用地约11平方公里，这次主要集中在葵涌和几个街道。本次规划拆除重建类预控用地3.96平方公里，鼓励新区新增旅游及战略新兴产业升级型拆除重建类城市更新，鼓励新区推进复合更新类项目，并将其作为新区城市更新实施率的特别考核要素加以评估。
大鹏做“十三五”的时候，梳理出19处有价值村落，包括大鹏所城、沙鱼涌，有哪些是院落式的、哪些是已经拆迁的等等都进行了梳理。 梳理后提出更新指引，大鹏所城是全国重点文物保护单位，其他有价值村落： 1、突出院村落或建筑形态的传统特征； 2、鼓励发展旅游度假或创意文化产业； 3、原则上不加建附属设施，确需加建的应满足规范要求； 4、村落主体建筑或院落向外延伸50-100米距离范围内的城市更新，应在街区尺度、建筑体量与形态、视线廊道及步行路径等方面与村落统筹考虑。
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来自： peterchiu60 > 《0深圳房产》
