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导语： 时间过得真快，转眼又快到了北京小学生信息采集的时刻了，这时候，大批的家长们又开始为学区房发愁了。 1 遍地开花的名校分校 众所周知，北京的资源分布极其不均衡。优质的教育资源集中分布在西城、东城、海淀三个区，至于其他区域，除了朝阳还稍微好点儿外，剩余的12个区一直就属于教育资源比较匮乏的区域。可是，近年来，越来越多的名校开始去4环外甚至5环外的区域建设分校，比较典型的如房山、通州、大兴等等。 房山的名校分校如今已经遍地开花，有北京小学、北京四中、黄城根小学、北京十二中朗悦分校、将来还会有首师大附中实验学校、北理工附中分校。 通州名校分校目前有史家小学分校、北京小学分校、育才学校通州分校。随着市政府领导班子的迁入，未来的通州还会引进北京四中、景山学校、黄城根小学、北京五中、十三分等，名校分校的陆续引进将会不断提升通州的教育质量。 大兴的名校分校有：位于亦庄的人大附小、人大附中。 此外，西北五环外也有北京大学附属小学、中关村二小、首师大附中、人大附中等分校。 ▼北京部分分校分布图 很明显，现在名校去远郊建分校已经成了一种流行趋势，那些远郊的新盘，开发商无不是拿这些配套的名校分校大肆做宣传，名校分校可谓是遍地开花。 2 新盘/次新盘+名校，看似完美无缺的配套 随着二胎政策的放开，可以料想，未来几年，北京学位紧缺的现象依旧不会得到缓解。换句话说，优质的教育资源依然会非常抢手。北京本就极其不均衡的优质教育资源，面临的是比原来要多出许多争抢资源的家庭，而这些资源又是需要靠买学区房去争取的。 但是，东城、西城、海淀等市中心优质教育资源对口的小区，单价已经非常高了，尤其是西城，普遍为十几万每平米甚至更高，这显然并不是普通家庭能够负担得起的。况且，这些优质教育资源存在的区域基本上没有新房或次新房，大多数都是房龄比较久的老破小，居住体验自然不会太佳。 所以，很多家庭最渴盼的完美配套就是优质学校+性价比高+新盘/次新盘。于是，很多远郊新盘，尤其是大盘的开发商，建好了房子，引进了名校，做成了很合广大家长们胃口的“完美配套”。 然而，这看似完美无缺的配套，究竟价值几何呢？ 3 为何大多数人对分校持怀疑态度 其实，说到分校，大多数家长还是持怀疑态度的。他们的怀疑，主要因为以下几点：
这是北京市2016年高考文理科同时进入前10名的中学名单，从这份名单中可以看出，排名靠前的全是位于西城、海淀的名校，分校压根儿就排不上号...... 还有一点，据了解，有些名校分校是直接征用了当地的学校，直接把校名和牌子换了一下，经过这么一“包装”，那些名不见经传的学校摇身一变，成为了受众人追捧的“名校”。可想而知，这类学校是最容易受到质疑的。 4 分校价值几何 我们都知道，分校的师资大多和总校不共享，所以教育质量和总校并不可同日而语。当然，分校的质量也是参差不齐的，有的对师资严格把控，非博士生不得进入，而有的，也就是挂个名称而已了。但不管哪种，多数都是开发商与教育集团合作的（当然，我们并不排除极少部分是区教委为发展当地教育而引进的直管分校，这样的分校价值相对大些）。对于这类学校，其价值有多大，我们又该如何评判呢? 其一，也是最重要的一点，要看学校的性质，说白了也就是开发商与学校的合作方式。据笔者了解，这合作方式有“托管”、“直属分校”、“挂个牌子”三种普遍的方式。 所谓“托管”，就是签订一个以几年为期限的协议，在协议时间内，名校派人全权管理学校的各项教育任务，学校成熟之后，名校合作方撤走；所谓“直属分校”，就是这个学校的一切教育资源和总校共享，其中包括师资、课程等。当然，这是最稀缺的、也是最优的合作方式；而最没价值的，就是开发商直接花钱买个牌子，那也就是说，这个学校和总校没有半毛钱关系，只是打着名校的名头而已。 至于具体的合作方式，普通购房者是很难弄清楚的，因为你不可能要求开发商把跟学校签的协议拿给你看，双方具体的合作方式只能在以后的生活中慢慢探寻、多方打听。 那么，名校分校对房价的拉动能力如何呢? 我们以房山为例，如上文中所说，房山目前已经投入使用的名校有：北京四中、北京小学、黄城根小学、北京十二中朗悦分校这四所，未来还将投入使用首师大附中实验学校、北理工附中分校两所。尽管有这么多响当当的名校，但是房山的房价依旧没有起来。也许你会说，拉动房价的因素是多方面的，单单靠几个名校，是拉不起来的。 那好，我们再来看这些名校对应小区的房价如何：
而周边没有这些优质学区的二手房，单价也大致在3.5-4.5W之间.可以看到，所谓的这些优质学区的学区房，并没有产生多少溢价。而皇城根小学总校对口的学区房大拐棒胡同、西四北大街的房价已经达到12W+。试想一下，如果这些分校质量够高，那应该会有大批来自大兴（亦庄除外）、丰台的家长们疯狂抢购才对，因为这些区域连个名校分校几乎都找不到。如果是这样的话，这些小区至少会有50%的溢价，单价必然已经很高了，然而并没有。所以说，这些分校价值如何，通过房价就可以做个简单的判断。 其次，你还可以根据学生的成绩、升学率等作个简单的判断，毕竟教育质量好不好，成绩和升学率是最直接的判断标准。 5 该不该为远郊分校学区房买单 据笔者预测，将来会有越来越多的远郊新盘，引进所谓的名校分校。这些房子的样板间往往都做得极其漂亮，户型也好，还有名校的配套，更关键的是，价格远远没有市中心的价格高，多么完美的搭配！于是，许多看房者在看完样板间后脑子就热了，甚至当场就拍了定金，然后，没过多久就后悔了。那么，究竟要不要为远郊分校的学区房买单呢？这具体要看个人的需求： 1.如果你对学区要求没有那么高，只要求中等偏上或中等，但是却对生活质量极其在乎，坚决不住市内老破小，那你完全可以考虑远郊分校的新盘或次新盘。 2.如果你对学区要求很高，那就坚决不要接这样的盘，因为这种分校，并不能满足你对名校的高要求。 3.如果你口袋里没有足够的子弹买市中心学区房，而且又有学区的需求，那么没办法，你只能退而求其次，选择这些远郊区域的分校。但是在选择之前，一定要认真鉴别该分校的性质。是区教委引进的直管分校，还是开发商引进的学校？是直属的、是托管的、还是只挂个牌子的。从价值上来看，永远是直属﹥托管﹥挂牌。 |
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