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一宗国有划拨性质土地于2007年在银行进行抵押贷款，因抵押人无法偿还贷款，日前被所在县人民法院拍卖，竞得人持法院协助执行通知书要求办理转移登记，但协助执行通知书并未注明在办理司法强制转移登记前，该宗土地是否要先办理土地使用权出让手续。 在此情况下，该宗土地是应继续保留土地权利性质为国有划拨，由竞得人直接持协助执行通知书、税收完税证明等材料，到不动产登记中心申请办理司法强制转移登记手续，还是应该先办理土地使用权出让手续，依法缴纳土地出让金或土地收益金后，再持法院协助执行通知书、出让合同、出让金或收益金缴纳凭证、税收完税证明等材料，到不动产登记中心申请办理司法强制转移登记手续？ 1 不动产登记机构如何应对拍卖的划拨土地使用权转移登记 实践中，《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定：“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”在实践中，不动产登记机构面对法院裁定拍卖划拨土地使用权的情况，往往在严格依法办理和司法权威之间左右为难。笔者认为，不动产登记机构在收到法院要求办理转移登记的此类协助执行文书时，应给法院出具书面的审查建议书，对不合法的协助要求提出自己的审查意见。 2 划拨土地使用权转让应当满足法定条件 划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 对于划拨土地使用权的转让，1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。” 1992年，国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》中第5条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”第6条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”均明确规定了：划拨土地使用权的转让，须先签订土地使用权出让合同，交付土地使用权出让金或者收益金，办理土地使用权出让手续后，方能办理。 而后，1995年颁布的《城市房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”划拨土地使用权经批准转让时，可以由受让方办理土地使用权出让手续，也可以经批准后不必办理土地使用权出让手续，转让给具有划拨用地资格的使用者。 从上述法律法规来看，划拨土地使用权属于限制流通物，不能任意对其进行处分。划拨土地使用权的转让，以及是否需要办理土地使用权出让手续，都必须经过有批准权的人民政府的审批。 3 如何处理行政审批手续与法院职权的关系 2002年6月10日，山西省人民代表大会法制委员会曾就《拍卖法》第8条规定的“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利”是否包含国有划拨土地使用权请示全国人大常委会法制工作委员会。对此，同年8月26日，全国人大常委会法制工作委员会在对此问题的答复中认为，“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利”是否包含国有划拨土地使用权请示全国人大常委会法制工作委员会，对此，同年8月26日，全国人大常委会法制工作委员会在对此答复中认为“《城市房地产管理法》第二十三条第一款规定，经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的土地使用权或者无偿取得的土地使用权，属于划拨国有土地使用权。第四十条又规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当经有批准权的人民政府批准，由受让方向人民政府缴纳土地使用权出让金，或者由转让方缴纳有关土地收益。因此，以划拨方式取得的国有土地使用权不同于以出让方式取得的国有土地使用权，土地使用者转让以划拨方式取得的土地使用权的，应当依照《城市房地产管理法》的规定进行，依照《城市房地产管理法》第四十条规定办理有关审批手续后，方可依照《拍卖法》规定，拍卖土地使用者的土地使用权以清偿土地使用者的债务。”那么，法院在强制执行划拨土地使用权之前，亦应依照《城市房地产管理法》第40条规定办理有关审批手续。 2004年1月15日国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定：“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”但土地行政管理部门同意处置划拨土地使用权，并不意味着人民政府处置划拨土地使用权的职权可由法院行使。因此，法院欲将被执行人名下的划拨土地使用权拍卖，则应依据《城市房地产管理法》第40条的规定履行行政审批手续，再依法进行。 综上，就前文所述案例而言，笔者认为，登记机构如对法院决定有异议，应向法院出具书面的审查建议书。具体到划拨土地，建议与法院及时沟通，在协助执行过程中应注意其使用权转需满足的法定条件。 作者单位：广西壮族自治区国土资源信息中心 《中国不动产》2018年第3期 本期编辑：高荣唱 审定：李军晶 |
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