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稍早些时候，京尚拆迁律师曾为大家总结过国有土地上房屋征收过程中被拆迁人应事先了解的一些问题，谈到了被拆迁人是否有权拒绝被征收、该如何了解征收相关信息、对征收补偿安置方案或征收决定有异议该如何救济等最常见的问题。 但征收拆迁过程中的细节性问题还有很多，被拆迁人如果不想放任拆迁方侵犯自己的合法权益，试图开展维权行动争取自己应得的补偿，那么就势必要对这些重要的内容有最基本的了解。 今天，京尚拆迁律师就再为被拆迁人解答一些在拆迁过程中容易遇到的困惑，希望能对大家开展维权行动有所鼓励和帮助。 Q1 因拆迁维权导致实际完成征收补偿的时间点明显晚于征收开始时点的情况下，应按照补偿实际发生时还是征决定公告时的标准进行补偿？ 此前京尚拆迁律师曾专门就这一问题为大家解析过一则最高院公布的裁判案例，如果大家感兴趣的，可以查看京尚拆迁律师的公众号或头条号的历史记录更深入地进行了解，在此我们仅就这一问题告诉大家一个结论： 补偿或者说赔偿实际发生时，如果被征收房屋的市场价值已经远高于征收决定公告时的市场价格，那么征收方应当按照补偿或赔偿实际发生时的价值标准对被拆迁人进行补偿。 这一方面体现了对产权人合法财产权利的保护，另一方面也体现了司法的公平正义，更重要的是，只有这样才能对征收方侵犯被拆迁人合法权益、违法征收的错误行为有所惩戒。假如仅仅按照当时的征收补偿方案和征收决定公告时点的补偿标准进行补偿，无法体现司法的公平正义，也无法体现“违法需担责、侵权要赔偿”的重要裁判理念，更不能给被拆迁人一个妥善的交代。 Q2 承租人是否有权要求征收部门给予征收补偿？ 房屋征收过程中，房屋权利人和实际居住人不同是常常发生的事。那么作为房屋实际居住人即承租人的这部分人群是否有权要求征收部门对自己进行补偿或者赔偿呢？ 根据最高院公布的两则分别关于土地承租人征地维权以及房屋承租人征收维权的案例我们可以这样认为： 土地承租人的权利是依附于土地租赁合同而产生的承租权，并非人民政府组织实施征收时必须考虑和保护的内容，因此其与土地征收行政机关的土地征收行为并无直接的利害关系，而是民事权利变动。因此，土地承租人无权直接向征收部门请求补偿或赔偿，其因征地行为导致土地租赁合同无法继续履行而实际遭受的损失，可以通过民事诉讼或协商的方式去争取。 与土地承租人类似的，房屋承租人通常情况下与房屋征收行为之间也是没有直接利害关系的，因此一般无法直接针对征收部门主张自己的权利，但如果承租人租赁的房屋是用于经营的房屋，那么大家都知道，征收补偿中明确包含室内装修价值、机器设备搬迁或重置费用、停产停业损失补偿等费用，关于这部分征收补偿，承租人是可能与征收行为存在利害关系的，那么承租人是可以针对这部分损失补偿的问题直接作为利害关系人向征收部门主张自己的权利的。 除此之外，被拆迁人还应该明确一点，在房屋征收过程中，如果发生强制执行，那么承租人是可以作为直接利害关系人表达自己的意见的，这也是征收部门申请法院强制执行时必须提供的材料内容。 Q3 被征收宅基地房曾发生交易的，接受补偿的应该是买方还是卖方？ 大家都知道，农村宅基地房是可以交易的，通常情况下都是地随房走，但这种交易存在一定限制。 如果宅基地房屋交易合法，那么在交易（转让）行为发生后，宅基地房屋权利是一并转让给购房者的，此时如果该宅基地房屋遇到征收，接受补偿安置的自然是依法取得宅基地房屋的买受人。 但是，在实际情况中，宅基地房屋交易更多却是在不符合宅基地房屋转让合法条件的情况下发生的，在这种情况下，如果宅基地房屋转让交易被认定为不合法，那么买方在征收过程中一般很难主张自己的权利。 Q4 土地房屋征收、补偿问题，村委会说了算吗？ 谈到这个问题，其实可以展开的方向有很多。在集体土地房屋实际征收过程中，农民朋友们可能遇到过以下这些情况：村委会作为相对方与农户签订拆迁补偿协议；村委会作为公告主体向农户公告征收决定/征收补偿方案；村委会直接制作征地补偿款分配方案并依据这一方案为村民分配补偿安置款。 很多农民朋友对这一系列情况就有了疑问：村委会有权征收我的土地房屋吗？村干部有权直接替我做决定吗？ 京尚拆迁律师需要说明的是，按照现行《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的相关规定，通常情况下在征收过程中村委会是无权制作征收补偿方案的，且对征收补偿方案和征收决定进行公告的权责主体也不是村委会，村民对征收决定或征收补偿方案有异议的，是可以主张自己的不同意见的。 但由于我国如今正处于土地管理制度改革的重要时期，在部分试点地区，征地制度已经不完全按照现行《土地管理法》执行了，在这种情况下，如一些腾退项目中，也是可能出现村委会作为拆迁人与村民签订补偿协议甚至制作补偿安置方案的情况的。对此，被征收人应当根据具体情况具体分析，以确认自己的合法权益是否受到了侵害。 篇幅所限，京尚拆迁律师今天就不再展开讨论更多相关问题了。如果大家有更多关于拆迁维权的具体问题，欢迎留言或致电京尚拆迁律师咨询，我们也会整理更多有典型性的问题，统一向更多被拆迁人做解答提示。京尚拆迁律师希望能有更多被拆迁人在了解到拆迁维权相关法律知识之后，能够真正相信法律，并通过法律途径早日实现自己的维权目标。 |
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