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双易聊税的博客 扣除土地价款后计算销售额的营改增规定的主要知识点如下： 一、扣除土地价款后计算销售额的含义 根据财税[2016]36号附件2第一条第（三）项第10目的规定，扣除土地价款后计算销售额，是指房地产开发企业中采用一般计税方法的一般纳税人在销售自行开发的房地产项目时，不是以取得的全部价款和价外费用为销售额，而是以取得的全部价款和价外费用扣除支付的土地价款后的余额为销售额（以下有时也简称为“抵减销售额”）。 二、扣除土地价款后计算销售额的纳税人适用范围 根据财税[2016]36号附件2第一条第（三）项第10目规定，可以扣除土地价款后计算销售额的纳税人，仅限于同时符合以下四种条件的纳税人： （一）属于房地产开发企业； （二）属于一般纳税人； （三）采用一般计税方法计税； （四）销售自行开发的房地产项目。 以下将同时符合以下四个条件的纳税人简称为符合土地价款扣除计税条件的纳税人。 根据以上规定，不是房地产开发企业纳税人、不是销售自行开发的房地产的纳税人、适用简易征收办法的一般纳税人和小规模纳税人，均不适用扣除土地价款后计算销售额的办法。 三、准允扣除的土地价款范围 准允扣除的土地价款范围包括： （一）向政府部门支付的土地价款 财税[2016]140号第七条规定，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 根据以上规定，通过转让方式取得土地的，向非政府部门支付的土地价款不得抵减销售额。根据营改增进项税额的抵扣规定，房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的增值税专用发票抵扣进项税额。 （二）向非政府部门以外的其他单位或个人支付的拆迁补偿费用 财税[2016]140号第七条规定，自2016年5月1日起，符合土地价款扣除计税条件的纳税人，取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。 四、准允扣除的土地价款的凭证 （一）向政府部门支付土地价款的扣除凭证 国家税务总局公告2016年第18号第六条规定，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 （二）向非政府部门支付的拆迁补偿费用的扣除凭证 根据财税[2016]140号第七条规定，向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，在计算销售额扣除时，应当提供：拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 五、扣除土地价款计算销售额的公式 根据国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，符合土地价款扣除计税条件的纳税人，销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 根据以上规定，在计算销售额时，要将扣除土地价款后的含税价款，换算成不含税的价款。 六、当期允许扣除的土地价款 （一）当期允许扣除的土地价款的计算公式 根据国家税务总局公告2016年第18号第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 以上公式也可以变形为： 当期允许扣除的土地价款=单位面积可扣除的土地价款×当期销售房地产项目建筑面积=（支付的土地价款/房地产项目可供销售建筑面积）×当期销售房地产项目建筑面积 （二）当期销售房地产项目建筑面积和房地产项目可供销售建筑面积
根据国家税务总局公告2016年第18号第五条和国家税务总局公告2016年第86号 1、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 2、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 一般来说，“未单独作价结算的配套公共设施”，如小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑等。业主所支付的房款，包括了这些未单独作价结算的项目。在房地产项目可以出售的总建筑面积中，不包括这些项目的面积，可以保证“可供”销售的面积卖完后，土地出让金能全部扣除完。 3、当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。 以上规定涉及的概念： 1、容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率的值越小，说明建筑密度越小，居住条件越好。 2、计容积率地上建筑面积。计容积率的建筑面积包括计容积率地上建筑面积和可以申报产权的地下建筑面积（车库或停车位）。从计容积率的建筑面积减除可以申报产权的地下建筑面积，余下面积就是计容积率地上建筑面积。 3、不计容积率建筑面积。建筑总面积等于计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积之和。各地对不计容积率建筑面积的规定不完全一致。一般来说，如，过街楼的底层、建筑物内的设备管道夹层、屋顶的水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯……都是不计容积率建筑面积。 （三）支付的土地价款 根据国家税务总局公告2016年第18号第五条和财税[2016]140号第七条规定： 支付的土地价款，包括向政府部门直接支付的，征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，还包括取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。 （四）一次购地分期开发的土地价款扣除 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 在一次性开发情况下，全部“房地产项目可供销售建筑面积”是可以确定的，在分次开发的情况下，全部的“房地产项目可供销售建筑面积”无法一次全部确定。此种情况下，如何计算当期允许扣除的土地价款，河南国税和湖北国税在其发布的营改增辅导资料中，给出了以下办法，可供参考： 第一步，计算出已开发项目所对应的土地出让金 已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积） 第二步，计算当期允许扣除的土地价款 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金 七、扣除土地价款计算销售额的会计处理 根据财会[2016]22号第二条第（三）项第1目规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。 八、扣除土地价款计算销售额应当填报的申报表 （一）扣除的地价款，应当填报《增值税纳税申报表附列资料（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）》中的第2行“11%税率的项目”相关各列； （二）扣除的地价款，还应当填报《增值税纳税申报表附列资料（一）（本期销售情况明细）》表第4行“11%税率”中的相关各列； 九、土地价款的扣除台账 国家税务总局公告2016年第18号第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 十、扣除土地价款计算销售额计算增值税和会计处理的实例 如：甲房地产开发企业，为一般纳税人，对销售的自行开发的住宅小区A项目采用一般计税方法。房地产项目可供销售建筑面积10万平方米，取得土地时支付土地价款5550万元，房屋建设单位成本4000元/平方米。2017年12月销售房屋建筑面积2000平方米，取得含税价款和价外费用1776万元，均开具增值税普通发票。当月期初账面留抵税额50万元。对相关的增值税和会计业务做出处理（对增值税以外的税收处理略）。 1、计算当期允许扣除的土地价款 （1）单位建筑面积可扣除的土地价款=支付的土地价款/房地产项目可供销售建筑面积=5550÷10=555元/每平方米 （2）当期允许扣除的土地价款=单位建筑面积可扣除的土地价款×当期销售房地产项目建筑面积=555元×2000=111万元 2、计算当期的销售额 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（1776-111）÷（1+11%）=1500万元 3、计算当期增值税应纳税额 （1）销项税额=1500×11%=165万元 （2）应纳税额=165-50=115万元 4、会计处理 （1）借：银行存款1776万元 （2）结转成本 借：主营业务成本800万元（0.4万×2000） （3）扣除土地价款相应的允许抵扣的税额 扣除土地价款后计算的销项税额=销售额×11%=1500×11%=165万元 扣除土地价款相应的允许抵扣的税额=扣除土地价款前计算的销项税额-扣除土地价款后计算的销项税额=176-165=11万元 扣除土地价款相应的允许抵扣的税额也可以按以下公式计算： 扣除土地价款相应的允许抵扣的税额 =扣除土地价款前计算的销项税额-扣除土地价款后计算的销项税额 =全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11% =[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）]÷（1+11%）×11% =当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11% =111÷（1+11%）×11% =100×11% =11万元 对允许抵扣的税额作出会计处理： 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）11万元 验证：本月增值税应纳税额=本月会计核算的销项税额-账面留抵税额-允许抵扣的税额=176-50-11=115万元。与上面3计算的增值税应纳税额一致，说明会计处理正确。 5、填报增值税申报表 （1）填报《增值税纳税申报表附列资料（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）》表 在第2行“11%税率的项目”中的各列： 在第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”填“17760000”； 在第3列“本期发生额”填“1110000”； 在第4列“本期应扣除金额”填“1110000”； 在第5列“本期实际扣除金额”填“1110000”； （2）填报《增值税纳税申报表附列资料（一）（本期销售情况明细）》表 在第4行“11%税率”中： 在“开具其他发票”的第3列“销售额”和第4列“销项（应纳）税额”，分别填写“16000000”和“1760000”； 在“合计”的第9列“销售额”、第10列“销项（应纳）税额”和第11列“价税合计”，分别填写“16000000”、“1760000”和“17760000”； 在第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”中填写“1110000”； 在“扣除后”的第13列“含税（免税）销售额”和第14列“销项（应纳）税额”中分别填写“16650000”和“1650000”。 （3）填报一般纳税人增值税申报表主表 在“一般项目”“本月数”列各行中： 在第1行“（一）按适用税率计税销售额”填“17760000”； 在第3行“应税劳务销售额”填“17760000”； 在第11行“销项税额”填“1650000”； 在第13行“上期留抵税额”填“500000”； 在第18行“实际抵扣税额”填“500000”； 在第19行“应纳税额”填“1150000”； |
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