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一、老龄化压力下的市场机遇 预计到2020年我国60岁以上老年人口将达到2.43亿，2025年将突破3亿。在已经确立了“9073”的养老体系结构中，90%的老年人选择通过自我照料和社会化服务相结合的方式实现居家养老。 按照住建部的任务指标计算，到2020年，有2.187亿60岁以上的老人需要对住宅进行适老化改造，如果两位老人一间住宅，改造一间住宅的平均价格按3万元计算，仅住宅内部适老化改造的市场份额将会达到32805亿元,而住宅内公共区域和社区环境的改造的市场份额远远超出室内空间的改造份额。 二、政策重点和引导方向 建设部和民政部在1999年颁布的《老年人建筑设计规范》(JGJ122-99)中对城镇新建、扩建和改建的专供老年人使用的居住和公共建筑设计要求做了规定；建设部在2001年颁布的《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50－2001)中规定了城市道路、建筑物和居住区无障碍设计的实施范围、内容和要求；国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中将45项指标工作分配落实到了各相关部门，其中住建部承担两大任务：第一，旧小区无养老服务设施，或现有设施没有达到要求的，限期通过购置、置换和租赁方式开辟养老服务设施，完成社区的无障碍改造；第二，到2020年，符合养老服务标准的老年人活动中心要覆盖所有的城市社区、90%以上的乡镇及60%以上的农村社区。 目前我国多数城市目前都没有形成普适的适老化改造设计和施工服务体系，适老化改造项目种类少，改造方式和内容单一，局限在无障碍改造、增设扶手等一些比较简单的内容上。 1.政策目标导向及执行力不够 目前制定的一些适老化改造政策，尤其在落实层面，普通的老龄工作者选择性地执行一些简单易行、能产生轰动效应的政策，并未从实质上深入理解积极老龄化的要义，例如：重改造轻管理，改造完之后的安全管理和维护管理不能保障，最典型的例子就是健身器材，建成之后就缺乏维护，特别是高使用频率下器材的老化现象。 2.政策目标群体范围过窄 目前已有政策所涉及的老年人范围过窄，接受适老化改造的居室数量极少，按照这样的速度计算，单单完成现有老年人的居室改造就遥遥无期，更何况老人家庭这一数据处在不断增长的趋势，所以多数老年人实际上还是被排除在这一政策之外。 3.其他一些需要政策导向的难点问题 如容积率问题、房屋间距问题、拆落地新建问题、依托市场机制问题、资金平衡问题等也需要在法律框架内依法保障适老化改造工作的有序推进。 三、市场那么大，切入点在哪？ 居家养老服务在社会养老服务体系中所占的比重非常大，普通住宅的适老化改造服务市场尚未得到充分、有效的开发，现有的服务与老年人的需求之间仍存在较大差距。主要的切入点有一下三个： 1.新建社区的适老化 居家养老服务在社会养老服务体系中所占的比重非常大，目前业内人士关注的焦点在于带有适老化设计的新社区的构建，比如打造适老化的养老养生社区，完善的生活配套、设计亲情居等户型产品，这些产品填补了传统住宅的空白市场，具有一定的市场接受度。 2.既有社区的室内适老化改造 既有社区的适老化改造市场理论上是比较大，但是需求端主要的问题也很棘手。首先是老人的养老意识和观念，中国老人普遍的观念“金窝银窝不如自己的狗窝”，比较恋旧，有固定的生活习惯，熟悉自己家里物品的摆放位置、家具形式等，对住宅内部适老化改造的需求观念需要突破；其次是老人的经济水平和支付意愿，大多数经济状况较好的老人比较认同适老化改造，一般老人还是会在资金花费上犹豫打算，让老人舍得花钱在自己已经熟悉的居住环境里进行改造不是件容易的事情。因此，既有社区的室内适老化改造市场还需要一定的引导和培育。 3.既有社区的公共区域适老化改造 住宅内公共区域（如加装电梯、楼道地面防滑、出入口无障碍）和社区环境（如车辆分流改造、加设休息座椅、夜间照明及康乐设施等）的改造的市场份额远远超出室内空间的改造份额。目前已有部分城市开始在这方面的实践，上海、北京等城市对部分老年人比较集中的住宅小区进行了改造，主要内容为在大楼底层单元入口处增加无障碍坡道和栏杆扶手等设施，只有个别条件允许的多层住宅楼采取了增设升降电梯这种相对复杂的改造内容。 笔者认为对于社会力量进入适老化改造市场的切入点，首先是要把握政策的引导方向适时进入（比如政府购买或者其他融资方式渠道时），从既有社区的公共区域适老化改造做起，打造试点和示范区，进一步引导室内适老化改造的市场需求。针对于家庭室内适老化改造还需要重视对老年家庭的评估，采取因人制宜、灵活多样的改造方式，既考虑老年人的实际需求又考虑可行性和经济性，不断扩大市场份额，挖潜这一市场。 |
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