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（一）合同效力问题解析
农村房屋，是指建造于集体所有的土地上的房屋，相对于在城镇区域开发的建造于国有土地上的房屋而言，主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类。宅基地房屋是村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的传统意义上的农村房屋。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”“小产权房”一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋，一般不能办理产权登记。 宅基地房屋买卖合同的效力涉及的规定主要包括《合同法》、《物权法》、《土地管理法》，《合同法》第五十二条规定损害社会公共利益，以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，以及参照《土地管理法》第二条第三款的规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”；第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我们可以得知对于宅基地房屋的买卖法律有着严格的限制。当买受人是本集体经济组织成员，合同履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，故对于存在于同一集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖合同，司法实践中大多予以认可。 对于买受人非本集体经济组织成员的宅基地房屋买卖合同的效力，存在不同的意见。有效说认为公民个人对其房屋享有受法律保护的财产所有权，有权依法处分自己的财产，现行的法律并无禁止农民处分其房屋的规定，按照“法不禁止则自由”的私法原则，宅基地房屋买卖合同的效力是有效的，这样更有利于稳定现有交易秩序的安全和稳定，保障农民对自己财产的处分权益，维护买受人对于交易市场中诚实信用和善意信赖原则的要求。无效说认为在“房地一体”的原则下，卖房必然涉及到宅基地，农民在处分自己房屋的同时侵犯到集体经济组织对于宅基地的权益，如果我们不限制宅基地的使用让其进入市场进行交易，必然在市场经济的冲刷下侵犯到农民的基本生存居住权，再者，2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有上地搞房地产开发。”由此表明国家政策明确禁止非本集体经济组织成员购买宅基地或者地上建筑物，为了防止宅基地流入交易市场导致住宅用地向耕地延伸的情形，保护社会的公共利益，法院于法于理都应当认定买受人为非本集体经济组织成员的宅基地房屋买卖合同无效。《八民会纪要》明确规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策以及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷，依法认定有关合同有效。由此可见，试点区域存在例外情况。 宅基地使用权系农民应该享有的福利，完全禁止宅基地的流转不利于土地资源的合理利用。应当允许农民在法律框架内秉承物尽其用的原则从中获取合法利益，伴随着城镇化进程的加快，农民对土地的依赖程度降低，宅基地使用权的流转逐步放宽已是大势所趋。由此相关法律政策的改变也需跟上时代的步伐，这样才能更好的让法律发挥对群众生活的指引教育作用。 |
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