 站在只是消费者的立场，有些困惑：一边是抱怨和叫嚣着实体商业被网络购物欺负到了墙角苟且偷生，一边却是各种高大上的商业综合体不断开业，不断刷新的不仅是位置、业态、面积。 实体商业，到底是香饽饽还是兔子尾巴？ 这个疑问暂不回答，因为业绩数字、发言人口径、消费者观察甚至记者采样，谁都不可全部相信。 不妨换个角度，站在【有一天你被创业】的立场，看看有什么投资有限、可持续、接地气的小生意可以做？ 被专家们所不放在眼里的菜场，是不是具备可行性？  一、刚刚需，民以食为天 若论可行性，需要从两个角度来论证： 第一，是否是刚需中的刚需？ 第二，是否在原有消费模型基础上开拓出衍生功能？ 一言蔽之，我们所瞄准的菜场，绝不是进去设摊，也不是承包做二房东，而是站在商业地产的立场上，从前期评估流量，并探索附着价值之后，能否实现“把历史打扮成一个小姑娘”？ 首先，今天实体经济不振基础上，还有阵地的仅有几个业态包括餐饮包括亲子，他们都具备一个共性，即刚需中的刚需，权且称之为刚刚需。 无论是民以食为天抑或望子成龙，在必须为之埋埋单的家庭支出中，开门七件事无疑可以位列其中。但是就目前而言，我们也很遗憾地看出，菜场正面临着上下夹击的窘迫： 一方面，大量的门面房被出租做了蔬果小铺，因为低廉的租金因为无需支付管理费更因为可能不同的进货渠道，价格可以比菜场便宜，且占据了“守住一隅居民”的半径优势，无论是贪图便宜还是贪图就近，分流了N多大妈，不论环境不太重视质量但价格是硬道理，这权且可以成为釜底抽薪； 另一方面，传统的超市不断升级，原有的蔬菜、水果、生鲜全面进驻，加上一些以“挂着进口羊头卖着假洋鬼子狗肉”的洋品牌，凭借干净、卫生、品牌、便利、时髦，分流了下班买菜回家的白领群体，他们对价格不敏感，但对消费体验的软件比较较真，于是菜场就顺势又成了备胎，这可以称为“强大出头鸟”。 今天的菜场，若果还有什么优势可言，那么无外乎一站式、老主顾、信任度、国营这些苍白的卖点，而客户的不同决定了上可盒马鲜生、城市超市，下达某弄的弄堂口ABC不知名小店。 尽管如此，菜场还是具备了“每家每天需要、每天产生消费、每天稳定流量”的三大特征，这你承认么？  二、把菜场拔高到睦邻文化（的芯片） 传统菜场的没落，不是一天倒下的巨人，而是温水煮青蛙像极了媒体，可能不断份额在缩减，但还没有到彻底歇菜的那一步。 对传统菜场的拯救，目前可以看到的都是比较就市论事的针对策略： 比如扩大面积、比如登堂入（超）市、比如加强管理等等，但菜场运作手法不变，就像那个房管所翻牌的房企如今进军豪宅，但他们的那个房味，总感觉和星河湾有点堂兄弟，看着有点像，又有很明显的地方不像，看得下去却爱不起来。 其实，传统菜场如果上升到文化层面，则是另一番看点： 1、菜场的首要客户是老人，而今天的老人生活动线是怎么样的呢？——抛开家务，无外乎：早上广场舞和太极拳，下午居民麻将馆； 2、菜场的次要客户是全职太太，但今天的全职太太首选是超市，无外乎根据购买力的不同，分别进入进口超市和大卖场而已； 3、大卖场全面退出租金高昂的市中心，意味着给菜场留了一线生机，但若不能有效嵌入其中，势必还是给各种脏乱差的蔬果小店所蚕食。 以上三点想要说明的是什么？ 即：有闲阶层的中老年妇女，是传统菜场的消费人群，但今天他们被各种开小差了？ 因为菜场的刚刚需作用，因为价格、环境、体验变得“有需要但不必需”，一句话还是选择太多了，但若果菜场可以在单一买菜基础上做加法，是不是可以拉回心猿意马的那个庞大群体呢？ 回到房地产的眼光，那句“外环说国语、内环说英语”值得玩味，因为外环的新上海人刚需置业，他们都是双职工都是年轻人，所以对传统菜场不感冒，环境再改善不可能好过便利店和城市超市，何况他们的工作节奏决定了“吃饭和做饭是两回事”，外环试验没有土壤。 黄浦（含卢湾和南市）、徐汇、静安（不含新静安）等今天的国际化豪宅区，传统菜场的变招和突破也缺乏主观能动性，因为客户对价格不敏感（当然一些残留的闹市弄堂还有可能但基数不大），所以踏足买菜的方式基本找不到主流做法，因为过于分散所以不具备实验聚焦的共性发现。 只有一些“传统上海人密集、老新村林立的区域”，才具备“对菜场及其传统买菜方式的黏连和忠诚”，这部分人群具备“单天消费金额不大但每天固定流量”，若菜场能成为他们的社交中心，每天说说上海话，从广场舞和麻将桌上分流，也算功德一件。 虹口、杨浦、普陀、宝山这些区域，“中原、曹杨、鞍山、曲阳”这些上世纪60年代的新村高发区域，具备通过传统菜场升级为社区睦邻中心的实验田基础。 在新加坡看到一种菜场，成为市井文化的集散地，一层是买菜，二楼是吃饭、早茶、聊天、养老当然也包括棋牌休闲，一个居住密集区有这样一个人口集散点，只是经过改良之后，他们停留时间、重复消费、关联消费、衍生消费甚至邻里社交文化，都可能被重新建立起来。 十九大提出了文化建国的理念，在微观如一个社区之内，能让“动迁不起、放弃不能”的庞大新村、里弄重新恢复邻里活力，也算是一个城市名片，也符合城市更新的战略高度。  三、从菜场到菜场综合体 说得比唱的好听，但做呢？ 从传统意识中脏乱差的菜场，到睦邻中心的彼岸，我们需要做什么？ 首先，从业态添加而言，若果把一个传统菜场作为一个社区中心来构建，需要添加的业态包括了餐饮、社区医务室、亲子晚托班、社区养老设施、副食品直销、净菜加工等等，不管加入或不加入什么业态，只有两个考评标准： 1、丰富，能留得住人 2、合适，目标人群愿意消费 其次，从运营方式而言，传统菜场的“分别签约分别收租金”管理模式，属于累死人不偿命。看起来都是减少了流通环节，但受制于业态、管理模式、管理者眼界等硬伤，往往成为了逐一的串联，免不了行政管理产业，导致了不专业，也掩护了利益链。 按照引入商业咨询公司，由其整合从设计、施工、策划、市场、招商、管理、广告等纵向产业集群，实现对餐饮、医疗、社区娱乐、亲子、直销、品牌的横向统筹。 第三，政府职能部门的放行。 这个放行不是防守，而是抓大放小。不在具体操作中进行干预，而是抓紧两个端口，即前端的目标和指标，后端的权限和负面清单，然后按照市场化运作进行，有成本有回款有溢价有分成，关键是经营者有积极性，可以植入市场化思维。  那句心灵鸡汤怎么说的？ ——“不是行业不行了，而是你运作的方式不行了”。 传统菜市，之所以被瞄准，基于刚需，源于可转换空间，至于市场，就让市场来检验吧。 |
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