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今天给大家讲一讲房地产的金融属性。 最初的房子是让人来住的，但是它发展的飞快，快的让人有些超出意料，是因为房产加入了金融属性。 我们一般人很容易仅从功能价值的角度，为房地产估值，比如面积、花园、建筑用料、人工成本等等。总觉得，好房子就是贵房子、豪华房子就是贵房子。但是，事实，好房子不一定贵、贵的新房未来不一定贵、贵的二手房不一定好。好地段的烂房子，卖出烂地段的好房子的n倍价格，反倒是常见现象。 这是因为：房子=功能价值+储蓄价值+金融价值。 在这个公式中，房子的金融价值起到了重要的作用。 房地产的金融属性到底有哪些呢？我们下面分析一下。 第一 买房的按揭贷款。 按揭贷款这一个天才的发明，让我们能够在当下，购买我们还没有能力付出全款的房子。剩下的钱怎么办？银行能借给你。你只需要按照银行约定的利率，每个月进行还款就行了。 在我国，银行按揭一般的首付是30%,贷款的最长时间是30年。也就是说，你可以最长用30年的时间，采取每月还款的办法，只用30%的金额，就可以把房产这么一个庞然大物买下来。 巨大的还款额分摊到每个月，这样压力就会非常的小。本身这是一个让房地产开发商，买房的客户和银行都得利的一种行为。但是就是因为这个设置，就让房产有了金融属性，让炒房族有了一个非常大的套利空间。 举个例子来说，假如一套房子100万，买房的人可以用30万来买下来，剩下的70万从银行贷款，如果贷三十年，每月还款的量可能就是3700多块，一年也不过有4万多块。 一年以后，房价从100万涨到了110万，从整体上来说上涨了10%，购房者可以以110万的价格卖掉，表面上来看，房价只是上涨了10%，确实不多。但是实际上就因为金融属性的原因，当初只是投入了30万块钱，一年后就可以赚10万元，这就算是33%的利润，已经是相当高了，比绝大多数的实体企业利润率高多了。如果房价从100万涨到30万，这是百分之百的利润，如果房子涨了60万，那就是百分之200以上的利润了，这个利润不夸张的说，比贩毒品可能还要高。 事实是，房子，其实是【让人有钱】的生产力。具金融与资本运作嗅觉的人，会把房子当投资品，对价格进行预测、通过买卖来博弈来进行套利。这个特性，就是金融上常说的加杠杆，可以更少的资金来撬动更大的房产，从而获得更高的利润。有房，就有了钱、会继续有钱。房子的金融属性越演越烈。 第二 开发商的开发贷款 除了买房的人，其实房地产开发商也有一个非常好的金融工具，就是房产预售制度。房产预售制度是指一个项目投资达到25%的时候，就可以开始预售。如果说一个项目的产值是一个亿，也就是说投入达到2500万的时候，开发商就可以进行售卖。如果说一个项目的利润是25%，就是说能卖到1亿，利润是2500万。那么对于开发商来说，实际上投入2500万，赚取2500万，这个投入的实际利润是百分之百。 就是说有一个亿可以干到四个亿的产值，100个亿可以干到400个亿的产值。 没有什么比这个利润更大的行业啊。 为什么会这么赚钱，预售制度是其中的法门。我们都知道，买汽车，买别的家用电器，必须要厂商先把东西生产出来才可以，即使厂商给供应商再进行压货，再进行账期拖延，他也是要付款的。他不可能生产到1/4车的时候，就可以收到整个车的收入，只有房地产可以，所以说在中国只有房地产可以这么暴力。 在前几年前，房地产开发商甚至可以首付一部分土地证的费用，然后拿土地证到银行去进行开发贷款，来取得前期的建设资金。那样的杠杆率会更大，利润会更高。 第三 房产的抵押属性 房产还有个金融属性，就是可以抵押，已经付了全款的房子可以用向银行申请贷款，盘活资金。房子买入后，会涨价，涨价的部分，可以套现出来。套现的方法，包括买卖、抵押和信用贷款等等。增值套现出来的钱，又可以继续放大投资。 房地产资产，可以像雪球那样，越滚越大。 同样的行为，你买了车和买了家用电器就完全不可以。房子因为有了这个属性，从纯居住变成了房子变成了一个可以套利的资产包，所以是非常让人喜欢的。 正是由于房地产的金融属性，房地产开发商愿意参与到其中，有钱的人也愿意参与到其中，有大钱的做开发商，有小钱的做炒房一族。就是因为金融属性，所以发展飞快的放大。 反过来讲，一旦去掉金融属性，房子建到现房之后才可以往外卖，房地产商必须全部的投入，同时买房子不可以贷款，有钱才要买，没钱就不行，这样必然就会把房地产的金融属性降下来，许多人就买不起自然房子，房价就会下降。当然，房地产的交易就会极大的萎缩。 但是观看当下的金融政策，只能是逐步收紧，不会在短时间内取消。所以我们作为普通人，十分需要研究在当下的房产的金融属性之下，来如何改善自己的行为。 （下一集将会讲如何利用房地产的金融属性来买房，希望持续关注） 欢迎你在留言区留言，发表不同想法。也欢迎你把今天的内容转发给对买房有经验的朋友，看他们是否有更多的见解，或是不同的意见。 |
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