| 【内容摘要】车位使用权有偿转让的法律性质应是租赁，而非买卖。对该转让合同法律效力的确认，从内容角度看，应是部分无效，从主体角度看，应是效力待定,在相关权利人不予追认的情况下整体无效。 【关键词】车位使用权有偿转让 法律性质 法律效力 引 言 赵某和李某系夫妻，2005年6月6日两人与杭州某房地产开发有限公司签订了一份《地下车位使用权有偿转让合同》，以98000元的转让价格受让了某经济适用房住宅区1号人防地下车库98号车位，合同约定车位使用权与住宅使用权同期。后赵某夫妻起诉，请求法院确认《地下车位使用权有偿转让合同》超过二十年的部分无效，要求返还合同无效部分对应的转让费70000元，赔偿相应利息损失。 对以上案例进行法律分析，笔者认为必须从车位使用权有偿转让合同的法律性质和法律效力着手。 一、车位使用权有偿转让合同的法律性质：买卖抑或租赁 一种法律行为，无论其名目为何，要想纳入现行法律体系中某一法律制度的调整，必须先确定其法律性质。纵观我国目前的民法体系，涉及使用权从所有权中剥离并单独让渡的制度只有两大类第一类是物权法中的土地使用权出让、划拨和转让制度 ；第二类是合同法中的租赁合同制度、融资租赁合同制度、借用合同制度。 本案中的车位使用权有偿转让合同与土地使用权出让、划拨、转让制度无关，也明显区别于融资租赁合同，同时因为有偿的性质而区别于借用合同（借用合同为无偿合同）。从法律性质上讲，车位使用权有偿转让合同只能是租赁合同。//分页// 根据《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据此规定，租赁合同有二个特点：1、租赁合同是转移财产使用权的合同，一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方；2、租赁合同是有偿合同，受让一方为使用该财产向对方支付一定费用。分析本案，原、被告双方签订了《地下车位使用权有偿转让合同》，该合同约定被告将1号地下车库98 号车位交付给原告使用，原告为使用该车位向被告支付98000元，使用期限与住宅使用期限同期。可见，原、被告双方签订的《车位使用权有偿转让合同》符合租赁合同特征及法律要求。 有人认为，车位使用权有偿转让合同主体适格，意思表示真实，内容合法，系有效的买卖合同。但笔者认为，车位使用权有偿转让合同本质上不属于买卖合同。买卖合同的核心是标的物所有权的转移，故不转移所有权而只转移使用权的行为绝不能说是买卖行为。 因此，本案所签订的合同虽名为使用权有偿转让合同，实为租赁合同，应该适用《合同法》有关租赁合同的专门性规定。无论该合同是否有效，也无论该合同是否履行完毕，都不应影响该合同性质的认定。 二、车位使用权有偿转让合同的法律效力：部分无效抑或整体无效 （一）从内容角度认定合同效力 根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。按照前面的分析，原、被告签订的合同本质上是一个租赁合同，因此，双方关于地下车位使用权有偿转让的约定前20年可以认定有效，超过部分应认定无效。 至于超过20年的无效部分究竟是多少年，要看双方约定的车位使用权总年限。按照双方合同约定，车位使用权年限与住宅使用权年限同期。这就涉及到如何认定本案所涉住宅使用权年限的问题。 对住宅使用权年限的理解有两种 ：一种观点认为，住宅使用权年限即指住宅本身的使用年限，该期限在理论上是无穷尽的，只要住宅不灭失，权利人对住宅的使用权就永久性存在。另一种观点认为，住宅使用权年限是指住宅占用范围内的土地使用权年限。经济适用房的建设用地是划拨的，经济适用房占用范围内的土地使用权系开发商因划拨而受让之后再转让给业主。行政划拨的土地使用权转让、出租，可以按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章的规定，与地方土地管理局签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金后，进行转让和出租；第十二条规定居住用地使用权出让最高年限为70年。在实践中，该年限一般为50年和70年两种。所以，因划拨而受让之后再转让给业主的土地使用权年限可以认定为是50年或70年，因此，本案所涉住宅使用年限可以认定为50年或70年。 可见，无论从哪一种观点出发，原、被告双方约定的车位使用权有偿转让合同超过20年的部分无效。至于超过部分为多少年，根据前面的分析，主张无效一方至少有权主张30年部分无效。按照《合同法》第五十八条的规定①，开发商应返还业主至少后30年所对应的使用权转让费。 //分页// （二）从主体角度认定合同效力 目前，诸多理论观点认为小区的车位所有权归全体业主所有。理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建配套设施，其建造费用已经包含在全体业主的购房款中，根据“谁投资、谁受益” 的原则，小区车位所有权当属全体业主；第二，从土地使用权的角度看，业主办理产权证时，产权证书上载明了业主的分摊土地面积，因此车位所依附的土地使用权归业主所有，故车位所有权也应当属于业主。 上述观点已为判例所支持。2003年12月11日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案：星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售，开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”；被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起１０日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。② 同时，部分规范性法律文件对小区车位的所有权和使用权问题也作出了明确规定。如《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条规定，住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。文章所涉案例的地下车位属于人防设施的一部分，属于非营业性公共配套设施，根据上述“无偿提供给整个小区的住户使用”的规定，开发商当然不能向业主收取任何费用，这就说明该案被告无权将地下车位使用权有偿转让给原告 因而，从地下车位的所有权归业主所有或归业主无偿使用的角度理解，被告无权出售出租地下车位，原、被告之间的车位使用权有偿转让合同属于无权主体签订的效力待定合同，只要原告不予认可,即为无效合同,其法律后果是被告应返还全部转让费，并赔偿因其缔约过失责任给原告造成的利息损失。 综上，从合同内容看，车位使用权有偿转让合同部分无效，从主体看，车位使用权有偿转让合同整体无效。笔者认为，从司法实践的角度看，车位使用权有偿转让合同应当视为整体无效。 *王全明，本所高级合伙人、民商法律部主任。 *陈明，本所民商法律部律师，上海大学金融法硕士。①《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” |
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