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2017年7月21日上海市住建委发布《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》，其中“商品住房附属的地下车库（位）等设施，应当提供给本项目内的业主、租赁人使用，房地产开发企业尚有未出售的车库（位）等附属设施，应当出租给本项目内的业主、租赁人使用，不得以只售不租等理由拒绝出租”，解决了广大业主对小区车位的需求。政策出台的背景是开发商有权决定小区的车位只卖不租，部分业主认为这种单方强制合同侵犯了业务自由选择权利，并加重了业主的经济负担。
政策出台，对开发商与业主有着不同的程度的影响，尤其是《物业管理条例》中仅限制了“业务依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分”。政策并非在全国具有普遍效力，目前小区车位仍然是引发开发商与业务纠纷的一个原因。尽管规定出台后规范了开发商的行为，但部分出租、部分出售的可行性如何，是否开发商不能限制出售与出租的比例；出租的价格定位；以及车位的租金和车位的物业费如何计算等，都是与之有关并实际的问题。
本文结合当前的法律法规等有关规定，以及部分已经生效的典型判决，围绕车辆泊位费法律问题进行分析，也许没有肯定的答案，一些理性或者掺杂感性的思考，抛砖引玉、与诸位分享讨论。
一、什么是车辆泊位费——车位费还是车位服务费？
（一）现有与泊位费有关的法律法规
1.《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）。《物权法》第六章规定业主的建筑物区分所有权，业主建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
（1）建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，业主共有；（2）规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
本条为上海市出台的新规提供了法律依据，如何满足业主的需要首先就是限制开发商的处分权，但同时不应完全限制、全部出租，一方面加大开发商开发成本与资金收回的周期加长，另一方面也是限制卖业主购买车位。这一点暂不做深入讨论，需要结合实际情况予以量化分析、充分征求各方意见，实现公开化。
（3）业主共有之外的车位并非共有。即排除“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。合同约束力：建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业的物业服务合同，对业主具有约束力。
3.《物业管理条例》。（1）部分场地属于物业管理：“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等活动。”由于车位属于房屋配套的有关场地。
因此，车位的维修服务等属于物业管理的范围；但没有特殊约定，则难以举证是否包括在普通物业费中；（2）业主权利。接受服务；召开业主大会会议，提出建议；监督物业企业；对物业共用部位、共用设施设备、相关场地等有知情权，监督权；（3）区分业主共有与专有部分。一方面，条例第24条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相互分离的原则”包括主体的独立与合同内容、权利义务独立的两个层面；另一方面，专用部分并非在条例中专门规定，故在物业服务合同中应予以明确约定，或后签订补充协议予以明确。
4.《物业服务收费管理办法》。（1）考虑物业成本。包括物业服务人员工资、社会保险、福利费；对共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；绿化、秩序维护费用；办公费用；固定资产折旧；（2）结合物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支付或服务服务成本；因此，一定程度上物业服务费用主要针对业主共有部分。
5.其他。《上海市物业管理条例》第34条第1款，专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担。此处的拥有，应当理解为占有。
（二）车位与车位服务
综合上述法律规定，可以发现对于物业服务的范围整体的规范思路包括：（1）区分共有部分和业主专用部分；（2）充分考虑开发商、物业公司、业务合法权利义务的分配，明确合同的权利与义务主体，因此在法律法规、规范性文件或部门规章、地方行政部门出台的指导意见中，若没有规定，合同中应当就各项费用明细进行明确约定，降低合同的不确定性；（3）合同应当尊重当事人的真实意思表示/内心真意、合同公平、符合客观交易规则等原则，尤其在合同约定不明的情况下，遵守法律规定；法律规定不清的，应当结合合同订立的目的、整套合同签订的内容、以及同行情况作为交易习惯等，进行合同的解释。
由于房地产案件的审判不同于普通民商事纠纷，后者是个体性的、有限影响的，前者则客户群体广泛、影响深远，甚至影响社会的稳定，因此，对此类案件的审理应当综合全局，使得案件的结果具有一定积极指导意义。
二、案例评析与解读
案例一：吴某与上海某物业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书［（2015）松民三（民）初字第3381号］。原告认为：（1）被告将小区垃圾桶的位置放在某处，产生气味导致原告失眠、呼吸有害空气；（2）被告收费超过物业合同约定范围；（3）原告地下车库，不需要被告打扫和提供安全保护，未提供任何管理。请求判令移走垃圾桶、返还地下车库管理费、停止收取地下车库管理费。
被告认为被告收取车位管理养护费依据为前期物业服务合同有关内容，车位产权人按照有关标准支付车位管理养护费，被告将养护费适度降低。该费用是对公共部位的养护，而非对专用面积管理，包括照明、通风、排水、消防、保洁、保安巡视等。结合2005年上海市松江区物价局印发《松江区物业管理区域内车位收费管理办法》中车库车位产权人每个泊位每月的车位管理养护费最高不超过本小区机动车库停放收费标准的20%，该办法同时肯定了车位管理养护费与该费用收取的上限。
法院经审查，主要观点为：（1）被告另行向原告收取地下车库管理费不构成重复收费；（2）车位管理养护费当地最高标准为60元，被告自行调整的行为并无不当；（3）驳回原告的诉讼请求。
该案例中对地下车位的价格进行了明确的区分，包括地上与地下，专有与共有车位，产权人对车位的占有、使用等权利与负有向物业公司缴纳车辆维护费用的义务等。地下车位与车辆的服务费用，真正体现了公平与收费的实质正义原则。但由于车位管护费存在相关部门出台的最高标准，对市场价格进行监管并且普遍适用，具有积极作用：约束了双方当事人意思自治的范围，保护处于格式条款接受方的利益，有效避免重复收费、对不同标的给付主体支付不同对价。但在部分省市并未出台有关文件，给合同的约定提供空间，反而引发纠纷、难以得到定论。
案例二：郑某与河南怡和置业有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书（2016）豫15民终1523号。双方于2013年1月29日签订《地下停车位使用权转让协议》，约定原告购买地下停车位，共计15.9万元；同日，双方签订《车位服务协议书》约定车位服务费为人民币60元/每月，自签约之日起计收。原告交付2年服务费720元，被告出具收据。原告认为被告未按协议约定交付，导致合同目的无法实现。一审法院判决驳回原告的诉讼请求；二审驳回上诉，维持原判。
尽管本案争议焦点与车位服务费没有直接联系，但本案中明确区分了车位费与车位服务费，肯定了二者的区别。从目前的实际车位服务费范围来看，主要为车位的地面清扫、维护、车库监控、地下公共区域维护、通风设施维护等，不同于地方居民缴纳的一般物业服务费。现实中，开发商、物业公司与购房者签订的合同中，就泊位费/车位费、车位物业费、物业费等概念，缺乏明确的界分，使得前期物业服务合同、购房合同/房屋买卖合同、物业服务合同等内容上存在前后不一致的情形，给各方带来不同程度的困扰。
房子是百姓的港湾，对于房地产纠纷背后法律问题的思考，无意讨论如何在诉讼中取胜，毕竟我们都是有温度的个体与社会人，在不同的角度来看待合同交易的目的、合作共赢与减少不必要的纷争，才会安居乐业。结合上述分析与实务中的普遍做法，笔者尝试分享一些实用的经验：
（1）物业合同、购房合同、前期物业服务合同等合同中明确专有车位的物业服务费，对于共有部分不应收取车位服务费，仅收取车位费；（2）概念界定明确，在可行的范围内，区别车位费/泊位费与车位物业服务费/泊位服务费/泊位物业服务费，以及物业费/物业服务费与车位物业费/车位服务费，对于上述概念以及所对应的收费进行明确，逐步规范开发商、物业公司的格式合同，降低诉讼或非诉风险；（3）可以在合适的情况下向有关部门反应有关情况，使得相关领域不断规范，给市场予以指导。
对于商事争议的解决，也许裁判结果仅是评价的一个尺度，在检索、思考如果解决争议的过程中，也应不断琢磨如何在相对有限的条件下为客户解决后顾之忧、对影响更广泛的案件能够提供有益的指导或借鉴，使得法律发挥其光热，这样的影响有助于律师在解决问题中拓展个人的思路以及形成自己为人处事的格局。
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