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山东建仑律师事务所以“中国裁判文书网”为数据来源，搜集整理2017年度最高人民法院审理的房地产纠纷民事案件271件，对这些案件加以分析、归纳，现筛选、提炼出43件具有典型性、代表性裁判观点的案例，将其进行分类梳理。受笔者认知能力及篇幅所限，所提炼、总结观点难免有遗漏或存在不当之处，敬请指正。
一、租赁合同纠纷 1、在租赁合同无明确约定情形下，出租人仍负有保证所交付房屋适合承租人使用、符合租赁目的的义务；未如期履行的，应承担违约责任 【案情简介】矿业公司与东方公司签订《房屋租赁合同》，矿业公司为出租人，东方公司为承租人。数月后，矿业公司与某天然气公司签订了天然气安装合同，并开始安装天然气管道，但后双方对谁负有开通天然气义务发生争议，矿业公司诉至法院请求判令解除案涉租赁合同并要求东方公司承担违约责任；东方公司对此提出反诉。一、二审法院认为，对合同的解除，双方都具有一定过错，各负50%责任，双方的损失应各半承担。矿业公司认为其依约交付了适格的租赁房屋，完成了合同约定义务，原判决认定其存在违约事实缺乏证据证明，并以此为由向最高院申请再审。 【最高法院认为】双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，作为出租人的矿业公司，负有保证所交付房屋适合承租人使用的义务。从矿业公司与某天然气公司签订安装合同，安装天然气管道的事实来看，矿业公司对其应当安装天然气是明知的。虽然双方在合同中未对有关天然气管道通气事宜作出明确约定，但从承租人开办商务会馆的租赁目的来看，是否通天然气将实际影响会馆餐饮的正常经营，故为合同履行义务的应有内容，应如期履行。原审法院根据合同实际履行情况认定矿业公司对合同未如期履行负有一定责任并无不当。东方公司不申请开通送气，以致合同约定的经营商务会馆目的未能实现，亦应为自己的损失承担相应的责任。故原审法院认定双方都具有一定过错，判决损失应各半承担相对公平。 【案例索引】（2017）最高法民申1895号民事裁定书，山西省投资集团矿业有限公司与山西盛世东方投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷案。 2、租赁合同不因租赁房屋未经消防验收或消防验收不合格而导致无效 【案情简介】嘉亨公司与东大公司就某购物广场签订《租赁合同》，嘉亨公司为出租人，东大公司为承租人。后双方发生纠纷，嘉亨公司诉至法院请求判令《租赁合同》无效。法院查明案涉房屋未办理消防设计验收手续。一、二审法院均认为涉案标的物未经消防验收合格，应禁止投入使用，案涉《租赁合同》违反了法律的禁止性规定，符合《合同法》第五十二条第（五）项规定的法定无效情形，租赁合同无效。 【最高法院认为】案涉《租赁房屋》未经消防验收合格，违反了《消防法》的相关强制性规定。《消防法》的规定是出于行政管理和安全的考虑，并未明确规定违反此类规范将导致合同无效，故性质为管理性强制规定，而非效力性强制规定。根据《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；根据《合同法司法解释二》第十四条的规定，这里的 “强制性规定”是指效力性强制性规定。结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”，未经消防验收合格，当事人之间的租赁合同仍属有效，由此导致租赁房屋无法使用的，承租人有权解除合同。 【案例索引】（2016）最高法民申818号民事裁定书，陕西嘉亨实业发展有限公司与陕西东大万尚置业有限公司租赁合同纠纷案。 3、对尚未建设完毕的租赁房屋的交付标准，应结合建设工程规划许可证、施工现状及承租人的谨慎审查义务等因素综合认定 【案情简介】承租人张寿余与出租人泰利公司签订《房屋租赁合同》，承租泰利公司建设的房屋，并约定房屋以现状出租，裙楼四层屋顶及主楼的外墙面使用权属于张寿余。后双方发生纠纷，张寿余以泰利公司违约为由诉至法院。泰利公司主张房屋已通过竣工验收，张寿余应接收房屋。而张寿余认为裙楼4楼工程尚未进行施工，不符合租赁合同中“裙楼4层屋顶及主楼的外墙面使用权属于张寿余”的约定，要求将裙楼4楼完工及整体交付。一、二审法院均驳回了张寿余的诉讼请求。张寿余由此向最高院申请再审。 【最高法院认为】案涉《房屋租赁合同》约定“裙楼4层屋顶使用权属于张寿余”，对于“裙楼4层屋顶”如何理解是本案的焦点。张寿余主张裙楼有4层，第4层应有屋顶。泰利主张裙楼只有3层，所谓裙楼4层屋顶实际是裙楼3层以上4米高的墙面。本院认为，案涉房屋《建设工程规划许可证》载明裙楼部分为3层，裙楼3层以上有约4米高的墙体，并无屋顶设计；结合《房屋租赁合同》中关于“房屋以现状出租”的理解，泰利公司应当按照建设设计图施工，最终以建成后的房屋现状进行交付。此外，双方签订《房屋租赁合同》之前，涉案房屋已完成结构钢混凝土浇筑，按照正常的施工顺序，位于基础部位的裙楼应已施工完成，张寿余作为承租人完全可以通过现场查看知晓裙楼4层并无屋顶的现状。综上，张寿余主张泰利公司交付的房屋不符合《房屋租赁合同》的约定，并以此为由要求泰利公司退还定金及承担违约金，没有事实和法律依据。 【案例索引】（2017）最高法民申1950号民事裁定书，张寿余与扬州泰利房地产开发有限公司租赁合同纠纷案。 4、租赁合同续签时，如租赁物位置发生改变，给承租人利益造成损害的，应视为对原合同作出重大变更后发出的新要约，而不应当认定为对原合同的续签 【案情简介】出租人丽晶公司与承租人刘秀荣签订《租赁合同》，合同有效期为2012年9月1日至2013年8月31日，合同约定：“乙方在续本合同时，应在本合同期满前三个月向甲方提出书面申请，经甲乙双方协商一致后，可续签合同”，2013年7月丽晶公司拟将刘秀荣的柜台位置调整至偏僻位置，且柜台面积与之前面积不同，双方因此就是否续签合同发生争议。 【最高法院认为】虽然《租赁合同》第7.1条约定：“甲方因经营需要，需对乙方场地进行调整时，乙方应积极配合并服从”，但租赁合同的核心主要是租金及租赁物的位置，对于承租人来说，柜台位置一旦发生调整，则需要重新投入时间和金钱进行装修和维护，期间的利益也必然受损，丽晶公司提出的调整柜台位置不是对原合同的续签，而是对原合同作出重大变更后发出的新要约。 【案例索引】（2017）最高法民申2548号民事裁定书，甘肃丽晶商贸有限责任公司与刘秀荣租赁合同纠纷案。 5、租赁合同履行期间，土地使用权发生转移的，租赁合同当事人的地位不发生变化，其仍享有该合同项下的权利义务 【案情简介】出租人清江染整厂与承租人淮捷公司签订《租赁经营合同》及《租赁经营合同补充协议》，租赁期限自1998年8月1日起至2011年1月1日止，合同到期后清江染整厂以淮捷公司拒不返还租赁物，也不支付违约金为由向法院提起诉讼。一、二审法院判决后，淮捷公司称诉争房屋的土地已经在2010年7月27日由淮安市国土局拍卖给伊美公司，并在2015年11月2日办理了土地权证。淮捷公司认为清江染整厂已经丧失对案涉土地、房屋的物权以及该物权项下的其他支配权和请求权，已不再享有请求淮捷公司交付房屋、支付租金的主体资格。以有新的证据，足以推翻原判决为由向最高院申请再审。 【最高法院认为】清江染整厂作为出租人有权依据案涉租赁合同约定请求淮捷公司给付租金，并在该合同解除后请求返还厂房和设备。虽然根据淮捷公司提交的证据，2010年2月23日淮安市政府批准淮安市国土局收回诉争房屋的国有土地使用权，并将案涉地块拍卖给伊美公司，但根据合同相对性原则，并不意味着淮安市政府或者伊美公司由此取代清江染整厂成为案涉租赁合同的当事人，并进而取得该合同项下的请求权。清江染整厂作为案涉租赁合同当事人的地位并没有发生变化，其仍享有该合同项下的权利义务。 【案例索引】（2017）最高法民申834号民事裁定书，淮安市淮捷纺织印染有限公司与淮安市清江染整厂租赁合同纠纷案。 6、租赁合同的解除可由事实行为而产生 【案情简介】居安公司与龙盛公司于2014年4月7日签订《租赁合同》，将涉案宾馆出租给龙盛公司。2014年10月11日，龙盛公司将企业法人营业执照、特种行业许可证等证照以及公章、财务章等印章移交给居安公司。龙盛公司于当日退出宾馆停止经营。同年11月10日、11月20日，龙盛公司将账本、记账凭证、报税资料移交给居安公司，双方均在交接清单中签字确认。后龙盛公司诉至法院要求确认双方之间的租赁合同终止。居安公司提出反诉要求解除租赁合同。一、二审法院均认为事实行为已实际解除合同而产生，故在租赁合同权利义务已终止情形下，不存在解除合同之前提。居安公司则认为认定《租赁合同》终止，不存在解除问题，混淆了《中华人民共和国合同法》关于合同终止与解除的规定，错误适用法律。遂向最高院申请再审。 【最高法院认为】龙盛公司移交证照并退出宾馆经营的行为应视为作出解除《租赁合同》的意思表示。居安公司对解除《租赁合同》未提出异议并与龙盛公司进行了交接。2014年10月11日之后，龙盛公司与居安公司均不再履行《租赁合同》约定的权利义务，应视为租赁关系已经终止。 【案例索引】（2017）最高法民申153号民事裁定书，西宁居安商务宾馆有限公司与西宁龙盛国际旅行社有限公司租赁合同纠纷案。
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