限制学区房涨价的最大因素，是房主的胆量！

二胎时代到来

二胎时代，学区房点石成金。

坐标南京。近两年来，由于二胎政策带来的巨大需求，学区房逆势上涨。特别是在2016年10月席卷全国的“调控风暴”过后，老破小、次新房、新房渐次熄火，唯有学区房这匹野马不仅没有丝毫停滞迹象，反而像打了兴奋剂一样狂奔。可以说在目前市场上，唯一还在稳步强劲上涨的房产品种就是学区房。

原因无外乎二胎政策的刺激。

1、2013年12月28日，《关于调整完善生育政策的决议》获表决通过，一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的单独两孩政策启动实施。

2、2016年1月1日，新《人口与计划生育法》正式施行。其中第十八条第一款明确规定“国家提倡一对夫妻生育两个子女”，宣告二胎时代到来。

如此推算，最早的一批单独二胎于2014年10月出生。2018年幼儿园入园，2021年上小学。全面二胎推后两年，时间分别为2020年和2026年。从出生到五岁，是购买学区房的集中时段。从时间节点上看，二胎家庭目前已渐次进入筹备和购买学区房的阶段。

在市场条件下，供求关系决定价格。需求多了，价格自然就会上涨。

在需求方面：

1、新生儿数量增多，直接产生增量需求；

2、二胎家庭学区房的使用价值翻倍，性价比凸显，刺激很多一胎时不打算买房的家庭卷土重来。

在供给方面：

1、二胎家庭对学区房的占用时间延长，放慢了交易频率，导致供给减少；

2、两孩年龄差距较大的家庭，老二上初中后，老大已接近成年进入婚龄，很可能出于下一代教育考虑，无限期持有学区房，进一步减房源供给。

疯狂背后的逻辑

对于二胎政策的刺激，市场做出最公正的反映。交易持续的火热，以至于超出很多房主的心理预期。

1、一套二线学区房，房主原报价280万，中介认为价格偏低，直接将价格报至300万并迅速成交。房主就这样“无辜”多卖20万。

2、同事隔三差五到楼下的中介打探房源，每次看到价格都给人“耳目一新的惊喜”，以至于小孩才上一级年级就要蠢蠢欲动把房子卖掉。

3、为刺激房主卖房，中介将新近成交的房源价格做成传单，挨家挨户塞进门缝。房主们信心爆棚，报价一个比一个离谱。

南京挂牌单价前十的学区房小区▼

按南京目前市场行情来看，一线双学区房起步价约为400万。然而，400万买到的学区房，画风往往是这样的——

或这样的▼

甚至是这样的▼

当然，也有这样的豪华舒适版，但400万大洋是绝对搞不定的。

为什么这般疯狂？真是人傻钱多吗？

当然不是。

粗算一笔账。一套双学区房之于一个二胎家庭，能解决两个小孩小学加初中四次上学问题，相当于自带四张学票，因此：

400万现金=四张学票+一套房产

是不是顿时觉得性价比超高？

其实，上面的公式并不完全正确。因为学区房用完后学票将会“再生”，房子可卖出置换为现金。如果考虑卖出后收回资金的情形，实际付出的成本仅为房款冻结若干年的费用。所以，上述公式修改为：

冻结400万现金=四张学票+一套房产使用权

如此来看，学区房价格上涨仅代表冻结资金数额的增加，取得学票的代价约等于冻结资金的成本。

这还没有考虑到学区房的升值因素。

身边的真实案例。一位同事在2012年以120万的总价买入拉小学区房一套（南京一线小学，目前为双学区），单价2.5万。不久前，同样户型房源以总价475万成交（单价9.9w）。6年时间，价格翻升4倍。试问，当今还有什么行业能够低风险地实现如此大尺度升值？

所以，上边公式应进一步修改为：

冻结400万现金=四张学票+一套房产使用权+巨大的资产升值

既能上学，又能赚钱，世上竟有这等好事！

简单的逻辑，导致粗暴的上涨。家长的追逐让市场瞬间火热。巨大的财富效应，让曾经不屑一顾的吃瓜群众，纷纷对颜值破烂、不忍直视的学区房刮目相看。

曾经的我，也对破烂的学区房嗤之以鼻。或曰价格虚高、泡沫巨大，或曰小学而已、不必过虑，等待。但当儿子三岁，经过为上个好幼儿园而四处跪拜的悲惨经历后，便毅然决绝地买入学区房。

学区房的特征

毫无疑问，学票是学区房的核心价值所在。但对于单套房产来说，无论颜值、面积、楼层等基本属性如何，其所附带的学区价值是相同的（在学籍占用相同的情况下）。这就决定了学区房具有入门价。该价格的高低由学校教学质量决定。

学区房市场特征之一：不看单价看总价。

总价，是门槛、是底线、是入场券。学区房价格上涨，首先表现为最低总价的上涨。前已述及，目前南京一线双学区房底价差不多在400万。如果有低于这一总价的房源出现，其结果通常是被众多买主抬到这个价格成交。

学区房市场特征之二：刚性需求占据主导地位。

局外人不得其解，家长们疯狂追逐，不同群体对学区房认知迥异，是学区房市场另一特点。学区房的需求群体大部分为刚需，即到了考虑上学的时间才出手。由于不断创下新高，极少有人买入学区房作为投资。所以，学区房的价格是由真实需求支撑起来的，每一分的上涨都是家长用真金白银换来的，决定了其在市场风浪中的抗跌属性。

学区房市场特征之三：教学质量决定房价。

有人说，天价学区房造成社会不公。但其实，在教育资源分配不均衡情况下，用居住地点来分配优质教育资源，才是最大的不公平。某种程度上说，天价学区房正是对这种不公的矫正。用市场的手段解决资源配置问题，看似残酷，实则合理。因此，教学质量乃是影响房价的决定性因素。特别是对一些新建学校来说，一次期中考试的成绩，都足以在周边房价上掀起波澜。

市场交易

最后，说说市场交易。

长期供不应求的局面，使学区房几乎成为流动性最好的不动产。对买方来说，房源是学票；对中介来说，房源是佣金；而对房主来说，房源是随时可以变现的金砖。围绕房源的争夺，使市场上催生出难得一见的新奇景象。

1、竞价式买房。低总价房源，像诱人的猎物，吸引家长们蜂拥而来。为维护“公平”的交易秩序，中介创新性地组织买方竞价，价高者得。

2、用“诚意金”锁定房源。当出现低总价或稀缺的小区与户型等抢手房源时，身经百战的买房人为拔得头筹，第一时间向中介预付“诚意金”，表明买房意愿，遥控锁定房源，以获取与房东洽谈的先机。

3、保密式交易。由于底价定律，极小面积的成交单价往往是令人瞠目的天价。为防止媒体炒作、减小对市场的冲击、避免对相关部门的“惊扰”，中介和房主往往要求对交易信息保密（单价、面积、总价等）。这就是南京顶级学区房单价一直没有突破10万的原因。或者说，局外人所看到的、了解的市场状况，永远是温和的。因为过于惊悚的成交数据已被过滤掉了。

4、催生线下交易。低总价房源信息一旦扩散，极易造成买方相互踩踏，进而引起卖方心理波动。因此，有经验的中介为避免成交困难或飞单，往往对房源讳莫如深。不上网、不公开、不发朋友圈，仅私信给最有诚意的客户进行线下交易。信息资源，使中介具有强大的主导力量。在这种情况下，与中介的“友好”关系显得尤为重要。“不缺客户缺房源”的现实情况，使买方、卖方以及中介之间形成了不同于其他二手房交易的特殊而微妙的利益关系。对买方来说，跪着买房，虽然痛苦，但是必须接受的现实，谁叫家里有娃上学呢。