透过万达看新城的3年5倍！！！！

昵称50782433 2018-04-10

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本文发表于2017年4月11日，今日闲来无事在回顾一下。

我想问一下：买股票前你愿意看这么多资料吗？真的每一份收入对应每一份付出，世界上没有免费的午餐。任何人没有义务和责任去帮你赚钱，任何人也不欠你的，只有自己去努力，所以说在这个世界上靠天靠地不如靠自己！

原文链接....透过万达看新城的3年5倍！！！！

前言：一份付出，一分收获

为了买新城，我看完了万达哲学和万达集团16年的年报合计50万字。如果要认真仔细写那就费事了，我就以点带面写一写，套用王健林的一句过：挂一漏万。

上篇、先看看万达

一、万达集团简介

万达集团创立于1988年，形成商业、文化、网络、金融四大产业集团，2015年位列《财富》世界500强企业第385名。2016年企业资产7962亿元，营业收入2550亿元，目标到2020年，企业资产2000亿美元，市值2000亿美元，收入1000亿美元，净利100亿美元，成为世界一流跨国企业。

万达商业是全球最大的不动产企业，持有物业面积3233万平方米，已开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等187座万达广场。

万达文化集团是中国最大的文化企业，2016年收入641亿元。

万达网络科技集团是中国唯一的实业+互联网大型开放型平台公司，拥有飞凡信息、快钱支付、征信、网络信贷、大数据等公司，运用大数据、云计算、人工智能、场景应用等技术为实体产业实现数字化升级，为消费者提供生活圈的全新消费服务。

万达金融集团旗下拥有投资、资管、保险等公司，未来将实现金融全牌照运营。

二、万达的四次转型

1、住宅地产：1988年-2000年专心做住宅地产（老实做人，精明做事）。

1988年到1992年万达蜗居在大连专做住宅地产，1992年底到走出大连迈向全国变成全国的大型住宅地产公司。

2、商业地产：2000年开始转型。

据说以前没有商业房地产，自从万达做才出现商业地产。2000年开始转型商业地产。

（1）商业地产的优点、难点

优点：长期、稳定的现金流回报；享受资产升值的双重利益！

难点：门槛高；风险大；管理难。

（2）万达商业地产的发展过程：

第一代店：单店模式。

第二代店：组合店模式。

第三代店：城市综合体。

（3）万达商业地产的特点：独创的订单地产，只租不售，很好的社会效益。

（4）万达的独有竞争优势：拥有的国内唯一的完整产业链（规划设计、开发建设、运营管理）；拥有独特的商业合作伙伴；市场竞争优势明显；赢得金融资本青眯（现在的轻资产模式）。

3、文化产业：2003年转型文化产业。

进军影院、进军旅游、进军主题演义。套用王健林的话：文化产业是一个没有天花板的行业（我突然想起了A股的宋城演义）。

4、跨过发展：2012年开始跨国发展。

企业发展到一定阶段的必然结果，国际万达，百年企业。（隔壁的董明珠阿姨还在叹气）

三、万达广场历年开业情况及租金收入情况

画龙点睛：其实王老板口口声声的说不是房地产公司了，实际呢？采用轻资产的模式在加快布局万达广场的开业，悄悄的去年开业50个，今年50个还要多！

下篇、再说说新城

一、引言

在2016年11月27日我微信公众号：三年一倍。发送了浅谈三年一倍之....新城控股。便开始建底仓。所以写这篇文章有先入为主的观点，主观意淫强，仅供参考。

二、新城控股简介

新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）于1993年成立于江苏常州，业务涉及房产开发投资、商业管理等多个板块。经过二十多年的发展，新城控股已经成为跨足住宅地产和商业地产的综合性地产集团，并于2015年在A股上市；2016年公司全年合同销售金额达650.60亿，同比增长103.76%，跑赢行业平均40%的增幅；营业收入279.69亿元，归属于上市公司股东净利润30.2亿元，分别比2015年增长18.67%和64.4%，盈利能力有所提高。凭借优异的市场表现，新城控股荣升“2016中国房地产百强企业”第17位，蝉联“稳健性TOP10”和“运营效率TOP10”两项奖项。

新城控股长期坚持“区域聚焦、高速周转、产品多元化”发展战略，矢志跻身中国最优秀房地产企业的行列。在城市布局方面，新城控股坚持“以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局，在加快全国化布局的同时持续深耕长三角区域。在运营策略方面，新城控股坚持高速周转，快速销售，许多在售项目从拿地到开盘的时间间隔均在一年以内。在产品体系方面，新城控股已形成完善的住宅及商业产品系列，目前新城“吾悦”系列产品已经研发至第四代产品。

截至2016年底，公司已累计开业 11个新城吾悦广场，全年实现租金及管理费收入4.41亿元，出租率达 98.96%。此外，凭借多年来积累的商业项目成功运营经验，公司下属新城商业管理集团有限公司积极探索“轻资产”模式，实现管理模式输出，在2016年输出了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场等两个项目，试水轻资产运营。2017年，新城控股将在“融合发展，坚持质量增长；战略引领，重塑企业内核”的经营方针指导下，实现组织、管理、文化的大融合，重构核心竞争力，坚守主营业务，提高增长质量。

新城控股在未来五年将开启住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式，即以住宅开发为主，同时理智选取优质地块进行商业综合体的开发运营。在住宅地产方面，公司计划形成以“上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。在商业地产方面，公司计划在全国范围内选择性地获取优质地块进行开发。

三、新城的双轮驱动（住宅与商业协同发力）

2016年，新城控股继续深化以住宅地产和商业地产双轮驱动的战略模式，基本完成了全国重点城市群、重点城市的全面布局，横跨不动产开发、投资、经营领域，形成产品协同和战略纵深，并初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。

在住宅地产方面，新城控股围绕客户需求，开发出丰富完善的住宅产品线。2016年6月，公司瞄准业界高水准，推出了璞樾系产品，优化住宅产品体系，同时，公司一直在百年住宅、建筑产业化及养老地产等方面不断创新探索。此外，公司继续深耕长三角市场，上海、南京、苏州三地为新城控股住宅业务贡献了全年近一半的销售额，其中苏州公司更是首次实现了单城破百亿的漂亮业绩。同时，新城在环渤海、珠三角区域实现了规模化开发，未来将在继续在全国范围内逐步完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的省会城市的布局。

在商业地产方面，2016年新城在成都、海口、南昌、安庆、金坛等地的吾悦广场相继顺利开业，首日客流量均在30万人次左右，截至报告期末，公司已累计开业 11 个新城吾悦广场，全年实现租金及管理费收入4.41 亿元，出租率达 98.96%。2017年，新城控股预计将在全国各个城市再开业11座吾悦广场，预计营收将超10亿。此外，凭借多年来积累的商业项目成功运营经验，公司下属新城商业管理集团有限公司积极探索“轻资产”模式，实现管理模式输出，在2016年输出了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场等两个项目，试水轻资产运营。

四、新城的吾悦广场历年开业情况及未开业计划

2014年之前，吾悦广场开业2个。

2015年，吾悦广场开业6个，在建15个。

2016年，吾悦广场开业11个，在建28个。

2017年，吾悦广场开业22个，在建30个。

2018年，吾悦广场开业45个，在建35个

2019年，吾悦广场开业78个，在建44个

2020年，吾悦广场开业108个，在建50个

注：该计划是个人意淫，仅供参考。

五、静待新城的戴维斯四击

1、低估的住宅地产的估值修复。

2、住宅地产向商业地产的估值切换。