【原】例解房开企业所得税处理

2015年4月，甲房地产企业对2013-2014年度企业所得税情况进行自查

首先，制作了开发项目基本情况（表一）、开发成本明细帐（表二）、销售情况情况表（表三）、销售情况表（表四）如下：

基本情况表（单位：平方米） （表一）
项目	开工年度	预售年度	完工年度	占地面积	总建筑面积	对外可售面积	拆迁还原面积
一期	2012	2013	2013	40000	50500	30000	20000
二期	2014	2014	2015	39000	71000	70000
地下车库	2014		2015		10000
会所	2014		2014	1000	1200
合计				80000	132700

截止2014年12月31日账面反映开发成本情况（单位：万元）  （表二）
成本项目	一期	二期	会所	车库
土地费用	2650	2583.75	66.25
前期工程费	100	120	20	300
建筑安装工程费	2700	1400	223.75	240
基础设施建设费	589.56	719.19	60
公共配套设施费	410.44	577.06
开发间接费	350	500	30	47.5
发生金额合计	6800	5900	400	587.5
账面余额	453.33	5900

2013、2014年申报情况摘录（单位：万元 （表三）
	项目	2013年	2014年
1	营业收入	8000	3200
2	减：营业成本	4259.7	2086.97
3	营业税金及附加	528	1861.2
4	期间费用	1828.3	1807.83
5	二、营业利润	1384	-2556
6	减：营业外支出	34
7	三、利润总额	1350	-2556
8	加：纳税调整增加额	20	5100
9	减：纳税调整减少额	60	24
10	四、纳税调整后所得	1270	2520
11	五、应纳税所得额	1270	2520
12	六、应纳所得税额	317.5	630

销售情况表 （表四）
年度	一期		二期
	已售面积	收入金额	已售面积	收入金额
2013	20000	8000
2014	8000	3200	50000	25000
合计	28000	11200	50000	25000

一、土地成本的自查

（一）2012年竞拍取得该市A地块80000平方米用于开发住宅，支付土地出让金和有关费用4000万元，土地出让协议约定土地上的居民拆迁补偿由土地受让方承担。取得该市土地管理部门的土地出让金收据3800万元，契税以及有关费用票据200万元。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 40000000

贷：银行存款      40000000

自查：该业务处理正确。

（二）2012年7月，该市某房地产评估事务所出具的土地评估报告，A地块2010年7月1日的评估价为5000万元，企业做会计分录：

借：开发成本—土地   10000000

贷：资本公积         10000000

自查：该业务错误，土地成本应以历史成本入账。土地成本应调减1000万。

（三）甲公司与个人签订的拆迁补偿协议，约定对拆迁居民进行实物加货币的补偿。共计需还原房屋建筑面积2万平方米，需货币补偿300万元，约定2012年12月货币补偿全部到位，实物补偿2013年12月31日之前到位。

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费 3000000

贷：银行存款       3000000

自查：根据国税函【2002】172号文件规定，拆迁还原房应按同期销售价格确认收入8000万元，同时将其计入土地成本。应调增土地成本8000万。

自查后，总土地成本应为4000+300+8000（拆迁还原20000×0.4）=12300万，一期2013年已完工，应分摊土地成本：12300×40000/80000=6150 万。

二、其他开发成本的自查

2014年12月分摊公共配套设施成本，由于会所和地下车库为一期、二期业主共用。企业账上会计分录如下：

借：开发成本一期-公共配套设施费 4104400

开发成本二期-公共配套设施费 5770600

贷: 开发成本-会所    4000000

开发成本-地下车库   5875000

自查：错误。根据国税发[2009]31号第十七条第二项规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。因会所可售，应单独核算其成本，不应作为公共配套在一期二期分摊。 车库可以作为公共配套分摊。

根据国税发[2009]31号第二十九条第二项规定，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。车库成本=587.5万，应按建筑面积在一期、二期、会所三个成本对象分摊，一期公共配套（车库分配）：587.5×50500/（50500+71000+1200）=241.8万

确认一期开发成本=土地成本6150+前期工程费100+建筑安装工程费2700+基础设施建设费589.56+公共配套建设费241.8+开发间接费350

=10131.36万

三、收入的自查

（一）2013年6月，市政府给该企业返还的土地款400万元（未指定资金用途）

借：银行存款       4000000

贷：其他应付款     4000000

自查：错误。应计入营业外收入400万。

（二）2014年将一期2000平米作价700万元出售给股东，发票已开，房产证已办，款未收。企业未进行帐务处理。

自查：应补计销售收入700万元。

（三）2013年拆迁还原房应按同期销售价格确认收入8000万元

经自查2013年收入应为8000+8300=16300万，2014年收入应为3200+700=3900万元。

四、销售成本的自查

根据国税发[2009]31号第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 

　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（一）计算单位成本

=10131.36/(30000+20000）=0.2026

（二）计算已售面积

2013年：20000+20000=40000

2014年：8000+2000=10000

（三）销售成本

2013年：2026*40000=8105.9万

2014年：2026*10000=2026.27万