不通过中介卖房流程是怎样的

提到二手房交易，更多的人想到的是通过中介，其实不通过中介一样能够交易，只是所需时间和所需精力相对耗费更大。卖房的流程一般根据买房的付款方式来定的，不同的付款方式，流程不相同，在二手房交易中，通过中介卖房相对安全，流程更清楚又保障，但是如果是熟人交易，不通过中介卖房，可以省下一笔中介费。以商业贷款买房为例说明，整个流程大概需要十二步必要步骤，费事费力：

第一步：公开发布发布信息，寻找合适买家，发布信息主要可以有三种途径，网络途径，人脉途径，以及线下渠道，比如：①链家网，58同城，安居客（网络途径要找曝光度高的，浏览量大的）②亲戚朋友、朋友圈等③报纸、广告、宣传单，发布内容：房屋必要信息（位置、面积、楼层、格局、售价……）以及业主的联系方式，不过自助交易中发布信息有可能造成信息泄露，遭到骚扰。

第二步：配合买家看房，介绍房屋卖点以及周边商圈优势，买家看房是一个比较漫长的过程，委托中介时，一般中介会匹配购房者的需求，挑选合适的买家来看房，但自行出售只能靠自己耗费大量的人力和时间成本来配合买家看房。

第三步：确定买家，签定《二手房买卖合同》，确定了买家后，双方签订买卖合同，注意这时候一定要收取定金，用以约束买家，防止违约造成合同无效，二手房买卖合同范本可以去住建委官网下载，定金数量原则上不超过总房款的20%

第四步：去建委做房屋核验、买家购房资质审核，房屋核验主要确认房屋无抵押、无查封等问题，让买家放心，房屋核验时，卖方需要携带身份证明，房产证明，买家需要携带夫妻双方身份证，户口本，结婚证（单身不用提供），如果有未成年子女还需要提供孩子户口本，购房承诺书，家庭购房申请表，资质审核信息表。

第五步：打网签，打网签即网上签约，这个环节是房地产管理部门强制要求，目的就是杜绝“一房二卖”这样的风险，一旦“网签”成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，也就无法再售他人。

说明：网签价是缴税和贷款的基数，一般区间：过户指导价≤网签价<银行评估价，网签价越高，贷款额度越高，但税费也越多，网签价低，贷款额度低，税费也低。但是网签价一般不会低于过户指导价，如果低于过户指导价，将按照过户指导价计税！

第六步：配合评估公司评估，卖方向银行评估公司递交申请，评估公司受理后一个工作日内安排看房实勘，评估公司根据房子年代、位置、装修等情况进行价值评估，一般看房实勘后三个工作日出具评估报告。

第七步：配合买方去银行做面签，面签即买家向银行申请贷款以及资格审核，一般需要买家携带：身份证、户口本、收入证明，学历证明，卖家需要携带夫妻双方身份证，户口本，结婚证，房产证，银行卡。

第八步：首付款做三方资金托管，卖家、买方自行成交，找一家托管银行，一共三方。目前二手房交易大多通过“房产中介”，大概流程是，卖家在银行开户，买方将钱打入【卖家账户】，银行将这笔钱暂时【冻结】，【过户】完成后解冻，付给卖家。这样做的问题是，因为冻结的是“卖房人”的账户，万一“卖房人”资产被查封，这笔钱也会被【冻结】，虽然概率小，但是碰上就是大损失。

第九步：买卖双方去地税局缴税，去建委办理过户，缴税过户时，要求买卖双方本人到场，如果不能到场，可以手写委托书，委托他人办理；需要去地税局排队领号缴税，去建委排队领号过户。

重要提示：过户之前，一定要见到买方的批贷函，如果银行拒贷，而此时已近过户，有可能面临后期拿不到尾款的风险。

第十步：买方领取新房本,一般在过户当天可以直接领取（各个城区不一样，部分城区，如果是军人、残障人士、孕妇等在过户时可以走绿色通道，但是在领取房本时，需要等过户后10天）。

第十一步：配合物业交割，物业交割之前，需要业主提前结清物业费、供暖费、水、电、然气等费用。

第十二步：结清尾款，商业贷款一般会过户后2个月内银行放款，一定注意的是，在办理完过户手续后，需要办理抵押登记手续后，银行才会放款。

虽然不通过中介进行房产交易可以省去一定的中介费，但是对于售房者来说找到一个靠谱的购房者需要消耗大量的精力，同时也会有一定的风险，大家在自行成交房产时一定要谨慎细致，避免不必要的麻烦。