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财务核算 房地产公司转卖电力，不是适格主体，卖电合同无效，但这并不代表房地产公司不能将该业务确认为收入，根据收入确认的五个条件，可以做“其他业务收入”，并根据实际支付的相关电费做“其他业务成本”，对于转售自来水，可以予以同样的处理。 税务管理 施工水电由房地产公司承担还是施工单位承担？哪种方式税收利益最大？回答这个问题，需要区分房地产公司是一般计税项目还是简易计税项目。 1、一般计税项目 假设房地产项目发生1000万的电费，500万的水费，均不含税。 如果房地产公司承担水电费，其收到电力公司开具的增值税专用发票可以抵扣170万的进项税额，收到自来水公司开具的增值税专用发票可以抵扣15万的进项税额，合计抵扣185万的进项税额。 如果施工单位承担水电费，其收到电力公司开具的增值税专用发票可以抵扣170万的进项税额，收到自来水公司开具的增值税专用发票可以抵扣15万的进项税额，合计抵扣185万的进项税额。同时，转售行为需要确认增值税销项税额，其中转售电力销项税额170万，转售自来水销项税额55万。另外，结算工程款从施工单位处可取得1500*11%=165万的水电费部分进项税额。综上，房地产公司合计可以抵扣的进项税额为125万。如果施工单位选择简易计税，则房地产公司最终可抵扣的进项税额会小于125万。 根据上述比较，对于一般计税的项目，房地产公司选择承担水电费，增值税税负轻。这要是由于施工单位的增值税税率低于17%和转售自来水税率跳点导致的。 2、简易计税项目 假设房地产项目发生1000万的电费，500万的水费，均不含税。 如果房地产公司承担水电费，其收到电力公司和自来水公司开具的增值税专用发票，由于是用于简易计税项目，其进项税额均不可抵扣，所含的进项税全部进入成本，可少缴企业所得税185*25%=46.25万。 如果施工单位承担水单费，房地产公司购入的水电，假设全部用于转售，不考虑房地产项目部零星适用水电，此时其收到电力公司和自来水公司开具的增值税专用发票，可予以抵扣185万，因为转售行为不是简易计税项目，由转售行为产生销项税额225万。施工结算后，可从施工单位处取得水电费部分的进项税额为1500*3%=45万，该项进项税额由于用在简易计税项目，不可抵扣。综上，房地产公司实际缴纳增值税40万，可少缴企业所得税45*25%=11.25万，实际纳税28.75万。 根据上述比较，对于简易计税的项目，房地产公司选择承担水电费，综合税收利益大。 从税收利益的角度来看，由于目前增值税税率不统一，使得房地产公司选择承担水电费会带来更大的税收利益。 但是在实际工程管理中，房地产公司承担水电费，不涉及到与施工单位的水电费结算，会导致如何控制水电的适用成为难题，施工单位浪费现象严重。一个切实可行的解决办法是房地产公司强化施工现场的管理，给施工单位挂表计量水电消耗量，规定施工水电定额，超定的部分需要在工程款中扣回，对于这部分的超定额水电同样会涉及转售行为，相当于施工单位承担了超定额的水电费，由于增值税存在税率差，会导致房地产公司部分税收利益的损失。当然税收筹划需要和实际经营协调，不可能一味地追求税收利益的最大化。 |
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