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在上一篇文章《房企法务专辑二：大数据、人工智能等新技术会给法务工作带来哪些变化？》中，我们探讨了现在的大数据和人工智能新技术对房企法务工作的影响和变革，并得出了结论：新技术将极大地改变房企法务的工作内容和时间结构！
是的，无需怀疑，未来的房地产法律服务市场将越来越专业化！
第一，专业房地产律师团队将越来越多，并且分工也将越来越细化。
例如我们文鳐团队，就是专注于房地产开发业务，围绕项目开发提供全流程的综合服务。内部又进一步细分为“房地产企业财税法律服务团队”、“房地产资产证券化法律服务团队”、“房地产刑事法律风控团队”、“商品房签约及办证一体化综合服务团队”、“房地产项目股权并购及尽调团队”等等。
而盈科律所的信荣团队，则专注于二手房的交易业务，为买房者、卖房者提供诉讼等服务。
第二，房地产行业法律数据库及全国性房地产行业法律服务供应商，将逐步出现在市场上。
法狗狗、元典之类的大数据公司，已经开始在历史积累比较多、知识体系性更强、复杂度相对可控的法律领域（刑事、交通、婚姻等），形成了数据库，并围绕这个数据库提供人工智能的服务。
而房地产和建设工程领域，却由于其体系的庞大、涉及问题的众多、内容的复杂、实践的巨大差异，出现人工智能服务突破的难度要大得多。
但一切正在悄然改变。
例如我们文鳐团队围绕房企项目开发7大板块而研发了“房地产开发企业常年法律顾问数据库”。
伴随着房地产行业数据库而来的，还可能有全国性房地产行业法律服务供应商。
例如我们文鳐团队正在依托于数据库，为华润置地（南宁）有限公司提供服务。未来我们可能还会进一步延伸和拓展服务领域及对象，为华润的其他地区公司甚至全国的公司，提供优质、高效、低成本的远程服务。
而在二手房交易领域，盈科律所的信荣团队其实也已经开始在全国布局并开始提供服务。
第三，在大数据和人工智能的协助和影响下，传统律师将更多地专注于线下提供现场服务。
以前为房企提供常年法律顾问服务的律师，要被合同修改占据掉大量的时间和精力。但是在未来，基于语义分析、行业法律数据库、智能检索、关键词识别和字段替换等技术，合同的审定修改将会半自动进行，律师可能并不需要更多的参与，只需要在最后成稿后把关一下，甚至把关都不需要。
常见法律问题咨询也是一样。
这就帮助传统律师将精力更多的放到大数据和人工智能所不能覆盖的领域——线下提供现场服务，包括5大类型：诉讼、仲裁、谈判、磋商、培训。
第四，房企为了降低成本将在法务部门的建设上，出现两极化的趋势。
正如我们在上一篇文章中分析的，大型房企将组建更大更强人数更多的法务部门，通过尽可能多地自行解决诉讼、非诉业务，降低成本。
而中小型房企则会走完全相反的道路，即逐步缩小甚至放弃传统的法务部门，组建新型的“共享法务部门”，通过“共同处理”、“分时租赁”的方式，提升效率，降低雇用内部法务和聘请外部律师的综合成本。
在这一系列的背景下，房企法务的发展方向出现了重大的变化，传统的晋升通道已经难以走通（尤其是在共享法务部门的情况下）。 那么法务究竟应该如何打破升迁和发展的天花板呢？
我们经过分析后认为，可能的路径如下：
第一，转型成为房企的法律项目管理师。
英国牛津大学萨斯坎德教授在《法律人的明天会怎样？》中说到：“法律项目，例如交易或纠纷，可以把工作分解成不同的任务，并逐项以尽可能高效的方式完成。绝不是要牺牲质量，而是应当用不同的方式来完成不同的法律事务，其产出的质量和传统法律服务一致，有时甚至更高，但成本则要低得多。”
教授认为，诉讼行为可以分解为: 非诉项目，例如交易行为，可以分解为： 未来，普遍会把任何实质性法律工作分解成可管理的小任务，为每项任务选择最高效的处理方式，合在一起，会采用好几项替代性的方法，这就是多头处理。因此对任何交易或纠纷而言，最后的成品都会结合几项或者更多处理方法的成果。
为实现该目标，我们在提供法律服务时，应该运用生产线或工业生产的思维方式和方法。例如采用准时制物流和国际供应链技术。
所谓准时制物流是指当生产线需要某种原料（在法律服务中就是各类信息、数据、文书、材料等）之前准时把原料送到，从而避免库存堆积（在法律服务中就是避免各种服务迟延）。
采用这种模式，某一律所或新型法律服务组织，会负责把多头处理完毕的服务送达客户，好比建筑工程项目中的总承包商。多头处理和运用信息技术会导向大规模的定制，用标准流程和系统来满足客户的具体需求，同时具备大批量生产的能力。
基于某用户对其情况的具体问答，多头拿到的文件是千千万万的排列组合之一，最终成品是定制后的结果，由高级系统，而非纯粹的人工完成，这就是法律服务的未来趋势。
当上述情况发生在房企中时，就需要法务人员成为新型的人才，我们称之为“房企的法律项目管理师”。
无论是大型房企将着力打造的大型法务部门，还是中小型房企可能采用的共享法务部门，其内部都强调成员更专业的技能、内部更细化的分工、横向间更精准的协同。
这些便需要法律项目管理师：
（一）有能力将一项重大工作合理分解成若干任务单元；
（二）熟悉法务部门内部各成员和外部各服务供应商（如律所）的能力特长；
（三）将任务单元有针对性地指派给负责人，确保他们在预算内及时完成各自的任务；
（四）能够同时监控各单元的质量，监督服务的结果与送达；
（五）能够把各个任务单元拼合成一项整体服务，妥善地交付给房企。
从很多方面来说，这个角色的工作核心，不再是以往传统法务的审改合同、出庭、谈判等，反而跟工业制造环境中的生产经历很相似。
所以，房企的法律项目管理师需要具备两种能力： （一）具备专业法律知识，了解法律项目； （二）具备管理能力，能对法律项目下分解单元的负责人进行管理和指派，监督法律项目进展。
实际上，我们正在服务的一家大型房企的法务部门，已经出现了类似的情形。该部门已经将传统的合同修改审定、咨询回复、出庭应诉等工作都进行了外包，法务的核心工作几乎完全从技术层面的业务中剥离出来，越来越集中在如何管理多个律所之间的业务质量、时间节点、联合服务等综合管理上面。
他们能够高效地同时管理着八九家律所、会所、评估公司，共同为一个项目提供紧密的服务，且不发生内耗、矛盾或差错，确实令我们钦佩不已！
第二，提升商业能力，深度参与房企的投资开发等业务板块，成为同时具备法律风控和投资开发双重能力的综合人才。
正如我们在房企法务专辑一中所提到的，随着房企更多的展开并购与合作，法务的工作重心，开始转向提前介入甚至主导房企的投资开发和项目并购。
例如，在我们服务的一个全国排名靠前的大型房企中，其广西区域法务部门的日常工作重心，就已经不再是传统的合同审查等被动性业务，而转向了诸如寻找项目、商业谈判、综合分析财税成本、确定交易架构、优化管理流程等新型主动性的业务。
例如，在我们服务的另外一家以综合商业体开发运营而闻名的全国大型房企中，其法务部门负责人，正是由于其兼具卓越的法律思维和商业思维、以及优秀的项目管理能力和沟通协调能力，被提拔去前端业务板块，作为管理集团新型康养项目的负责人。
又如，在我们服务的另外几家大型知名房企中，也出现了由法务部负责人转任或同时兼任公司投发部负责人的情况。
这一变化背后的根源，我们认为，是房企发展到目前这个阶段（尤其是未来一二年项目并购会越发重要），对法务的需求更多地从被动型业务向主动型业务转变。换句话说，以前的野蛮生长已经难以为继，房地产公司越来越需要在法律的框架下更安全、更稳健地开展精益化的项目开发和运作。
所以，虽然新的环境和形势下房企法务晋升变得更加不易，但如果我们能够跳出传统的工作范畴和思维定势，以法律为基础，掌握商业思维的大局观，具备优秀的项目管理能力和沟通协调能力，直接地、主动地参与到公司的核心业务板块当中，为公司提供法律风险防控和投资开发双重价值，就必然会脱颖而出。
基于这个判断，我们认为未来的房企法务，绝不能只会审合同和开庭，更必须要具备如下素质：
1.强大而精准的商业思维，能够理解并掌握公司下一步发展的核心商业模式；
2.全局观和战略眼光，能够站在公司的高度分析问题和解决问题；
3.优秀的谈判能力，能够亲临一线，带领法务部门和投发部门，与客户面对面协商和洽谈，为公司争取项目；
4.卓越的沟通协调能力，能够对外有效整合资源，对内有效开展跨部门的高效协作。
我们甚至大胆预测，未来房企法务晋升的路线图有可能是这样的：
房企法务部门工作人员——房企法务部门负责人——房企投发部门负责人——公司副总——公司老总。 结语
有人曾问我，房地产行业已经是一个夕阳产业了，王律师你们这样一个年轻又有实力的专业团队，做其他哪个领域不好，为什么要把时间精力投入到这样的没有前途、政府打压、百姓声讨、竞争又很激烈、甚至处处弥漫着低价竞争的没落行业当中呢？
我一时不知该怎么回答。
我们文鳐团队进入到房地产法律服务领域，最开始也是一些机缘巧合的偶然因素。但是从父辈那里学到的“干一行、爱一行”的精神，我以为并没有过时。我们文鳐团队既然进入了这个行业，就会兢兢业业地把这块业务做好，这才是“匠人”所应该做的。
同时，在这个行业工作得越久，参与的越深入，我就越发地热爱这个行业，热爱行业中这群人。他们不仅聪明，而且特别勤奋、努力，充满着冲劲和创造力。
我与很多房企的法务、财务、投发等部门的工作人员都成为了好朋友。我们之间时常会为了一个业务问题而吵得面红耳赤，也会在完成工作后一起聚餐唱K。
中国正在进行的城市化进程，其规模是人类史上前所未有的。在这个伟大的进程中，经过大浪淘沙后那些更加规范化、更加具有社会责任感的房地产企业，将会生存下来并发展壮大，他们将用自己的产品，也就是房子，为中国的城市化进程和中国人民的生活质量变革，起到中流砥柱的作用。
我们房地产律师和房企法务，将亲身参与并见证这个伟大的过程，我们与有荣焉 ！ |
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