对房地产业务税收筹划的几点看法

对房地产税收筹划的几点想法

对税收筹划的必要性的理解：中国是高税率的国家之一，在房地产企业所赚得的利润中，若完全按国家相关政策全额缴税，将会有65％左右的利润被国家以税收的形式征收（以30％的销售毛利进行测算，增值税加上城建税、教育附加、地方教育附加、印花税、房产税、土地使用税等小税种占毛利的20％、土地增值税占毛利的30％、企业所得税占毛利的15％，剩下占毛利的35%），这还是按成本都能取得进项算的，若扣除10-15%的人工不能取得进项，增值税税负更高，若再考虑股东分配利润时应缴纳的个人所得税，则股东真正能分得的利润仅为25%左右，利润的绝大部分将会被国家以税收方式收取。因此，企业应该充分使用税收政策，合理合法的进行税收筹划，减少企业的现金流出，从而促进企业价值最大化。

企业的税收筹划应同时具备以下条件，才会避免得不偿失，避免不必要的风险。首先是要对国家税收政策及地方性政策的充分了解，合法有效的用好、用足政策，并且充分了解政策规定的处罚条例和执行力度情况，从而避免税务风险；其次是对经营活动开始前的详细测算，从而将税负能控制在合理的范围内；再次是需要和主管税务机关有一定的沟通能力，这是对税收筹划工作的一个支持，也是税收筹划的重要组成部分。

税收政策合法但有些不合理，而税收筹划中有一部分则是合理不合法，结合目前的国家税收政策、税收执法环境以及税务检查时常用的方法和我个人的从业经验，梳理一下我能想到的税收筹划的部分内容，仅供参考。

个人认为，增值税及其相关的事项，应尽量不操作，增值税是这几年税务重点检查的对象，也是重点处罚的税种，应尽量避免操作，不能产生大的风险。对于某些小税种，比如印花税、个人所得税等，这些税种虽然金额不大，但如果操作不当，会造成因小失大，这两年由于金三系统的广泛应用，稍有不慎，就会影响企业信用，得不偿失，所以以上这些税种必须达到操作规范，依据充分。 
    针对目前房地产项目税务清算企业应采取的措施，增值税就不做过多的讨论，主要是针对土地增值税和企业所得税进行讨论，但不能避免也会涉及一些增值税相关事项，对于目前税务机关将会开展的此类清算工作，一般来说，提前筹划比事后筹划更为合理，更能有效的节约税款，风险相对而言也会小得多，应从以下几个步骤入手： 
    首先，检查未完工和已完工项目的财务资料及其他资料（比如工程合同、销售合同、付款记录，），看看都有哪些符合当前的财税政策，不符合的是重签还是做补充资料，若企业账面处理和其他资料（土地增值税清算不仅仅针对财务资料，也会针对其他资料，如与工程相关的资料进行延伸审核，必要时还会向其他有关单位或企业函证）存在一定的税务问题，应及时做出调整和应对。

其次，因为项目已开工，要对已经在手成本项目进行梳理，比如土地开发成本的构成，包括出让金，契税，耕地占用税，登记费等和取得土地相关的各种支出，以及项目的建筑规划证（为了计算单位成本）.土地征用或拆迁款，是否有合同、发票和付款记录等证明文件。

第三，对于前期工程款，如项目部，售楼部，宿舍，食堂，路面硬化等临建及装修款，临时水、电、道路目前已经做了哪些，还差哪些，入账资料是否齐全，施工合同，发票，银行付款记录等手续都有哪些？单位建筑成本以总包合同结算价为准。可以通过增加景观和提高小区住宅品质（比如绿化，大理石外挂，房屋精装）来合理提高开发成本。

第四，开发间接费用，费用尤其是项目部人员的工资费用，比如把集团管理人员的工资下放到项目部发放，包括合理的办公费、培训费、差旅费、福利费等支出。目前项目已经进行到施工阶段，筹备期间，负责项目前期人员的开工前的工资费用能否合理入账，包括工资表，发放记录，个税全员申报是今后审查工资的重点。间接费用还包括开发期间的利息支出。房地产开发企业的资金需求很大，银行对房企贷款审核很严（中小银行对项目贷款相对松一些）。一般采取关联借款或个人借款为主，这部分借款利息能否合理入账，这部分金额比较大，应作为筹划重点，据咨询相关税务人员，非金融企业间的借款利息，可以凭发票入账，但要合同等资料齐全，但不能高于同期贷款利息，高出部分不予税前扣除。开发间接费用应作为筹划重点。

第五，期间费用，包括管理费用，营业费用，财务费用

纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发期间费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

利息扣除注意：

①能分摊并提供金融机构证明；

②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

③不包括加息、罚息。

纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

①利息单独扣除：

　　开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内

②利息不单独扣除：直接用以下公式

开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

土地增值税扣除项目=土地成本+开发成本+开发费用（小于等于土地成本与开发成本之和的10%）+转让房地产的税金（城建税、教育附加）+加计扣除（土地成本与开发成本之和的20%）

附土地增值税税率表：

级数 增值额与扣除项目金额的比 率  税 率  速算扣除系数

1  不超过50%的部分             30%             0

2  超过50%至100%的部分       40%            5%

3  超过100%至200%的部分      50%           15%

4   超过200%的部分              60%           35%

*土增税原则：适当控制增值额，尽量适用低税率。

1、看增值额是否在临界点附近，可以考虑通过增加景观或配套工程的成本来减少增值额，这样既可以提升工程项目档次，还可以享受土地增值税低档税率。

2、期间费用，看利息扣除两个标准，贷款额大的适用利息+土地成本与开发成本之和的5%，利息少的适用土地成本与开发成本之和的10%。

3、利用成本加计扣除20%，发生的费用尽可能计入开发间接费用，提高扣除额，达到降低增值额的目的。

4、不是售价越高越好，增值额在临界点附近，有时价格低一点会比价格高一点要节约土地增值税税额。

 

*企业所得税原则

1、合理利用税前扣除标准，比如说可把一部分赞助支出筹划为业务宣传费，把无偿赠送礼品变为广告性礼品，作为业务宣传费，把不能税前扣除的变成可以税前扣除的事项，职工福利费（14%）、职工教育经费（最新政策由2.5%提高到8%）、业务招待费（千分之五与四六开孰低）、广告宣传费（15%）作为筹划重点，充分利用福利费、教育经费、业务招待费、广告宣传费的最高限额来筹划。

2、合理增加成本费用，降低利润额

企业所得税筹划的思路在于控制计入账面的收入和提高账面的成本费用，能不开票、能不计入收入的就尽量不计，充分了解税法上收入的定义，尤其重点把握财务上不计收入但税法上视同销售收入纳税的情况，如非货币性交易、对外投资、分配实物资产给股东、收取的逾期押金等；在成本费用核算上同样需要充分了解税收政策，明确各个明细项目的税前扣除限额，更要充分利用某些高额的税前扣除限额，比如广告费税前扣除限额为收入的15％，将某些支出转化为合法支出。通过收入与成本费用的适度调整后，将税负控制在最低； 

每个公司都有自己的实际情况，具体公司要具体分析只有在充分了解项目的具体情况（包括本项目的成本费用构成，预计售价等影响要素）后，才能针对需要筹划的每项工作给出具体的方法和建议。

以上是我对房地产税收筹划的理解和一些想法。由于对财税政策掌握还不够透彻，财务专业水平不高，有些理解和建议会有失偏颇，不当之处请指正。