 本公众号将每周四定期推出【律师观点】，传递律师观点，展示不同视角。  彭丽丽 律师 现任广东康浩律师事务所部门负责人，曾先后在法院、仲裁委共任职12年，有丰富的法律实务经验，尤其擅长于房地产、金融、借贷、知识产权、法律程序等领域；熟悉我国房地产相关法律知识，熟悉政府政策性的指导意见，及实体处理案件时的意见方向。 担任律师后，成功办理了央企、国企等多起涉案标的超千万、过亿的诉讼案件，并以专业知识成功逆转诉讼结果。 1月31日晚间，广州市内四家国有银行同时发声称，2月1日起首套房贷利率将上浮10%起，二套房贷利率则较基准利率上浮最低15%。 根据新的房贷政策，小编在法律的角度为您带路，让您在购房贷款的路上跳过风险之坑。 目前不同的银行对按揭贷款的要求及审核严格情况各有不同，但又方向一致。 购一手房，是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预）售的商品房。住房包括住宅、别墅和公寓，商用房包括商铺和写字楼。 购二手房，是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。 一、一手房可以办理贷款的方式 按揭贷款 通常是以不动产作为抵押，在购房时自选或开发商指定合作银行，签订贷款合同办理按揭手续。 大型开发商的合作银行，一般都包括四大银行和部分商业银行。这些银行在办理按揭过程中规范审核合同流程，完善各类手续。 风险与提醒 首付和贷款额度 购买一手房，必须遵守当地的购房政策，买房适用新规则一般为以一定的时间为限，在指定时间前完成备案，按旧的规则执行；在指定时间后完成备案则按新的规则执行。有时会因突发的政策性调整，而产生无法办理贷款或贷款额度不足的情况。而开发商的《购房合同》一般会约定，“因贷款额度不足，差额需由购房者补足”。 律师提醒： 1.在签订合同前，必须了解自身的购房能力，做好预案，万一遇上政策变化时，是否能解除合同退还首付款。 2.在不能解除合同时，是否能补足差额，不构成违约。 3.如果不能补足差额，如何解决，是否能承担违约责任等。 开发商与资产企业合作，对首期进行额外融资 例如：首付一成，0首付等形式。该销售，实际是把首付款与按揭款分为两部分，一部分是能正常从银行办理按揭贷款，另一部分通过小贷公司及各资产公司，以民间贷款、信用贷、小额贷等方式向购房者提供借款服务。 律师提醒： 1.办理按揭贷款必须符合相关的贷款条件，过于优惠的条件或与政策明显不符的购房条件，购房者应有审慎的注意义务，防止陷入高利贷、高额信用贷等陷阱。 2.对于本来支付首期就有困难的购房者，如果同时归还首付款本金利息和按揭款的本金利息，无疑是增加了还款的压力，在无法确保还款能力时，应谨慎选择该种方式购房。 二、二手房可以办理贷款的方式 按揭贷款 二手房的按揭贷款与一手房流程基本一样，但二手房是交易价及评估价相结合的贷款方式。即：银行同意的贷款额度会参考评估价及《买卖合同》交易价款。 律师提醒： 1.购房者若想通过虚报交易价，提高贷款比例，会存在一定的风险。因此，购房者应在支付能力范围里，评估支付首付比例，参考当时的市场价格及政策条件，不要轻信中介或无证人员的忽悠。 2.评估价格根据不同的地段、楼层、朝向等条件因素及市场因素有所调整，如果约定交易流程过长（多于6个月以上），也会受不稳定因素影响。 3.签订《房屋买卖合同》时，应对办理按揭不成功，或贷额度不足时，买卖双方是否承担违约责任进行约定，从而保障各方的合法权益。 消费贷款 有些银行结合信用卡业务，可以对购房、购车人员发卡进行消费贷款。 律师提醒： 部分消费贷，是收取一定的手续费、服务费及利息的，而且贷款期限为短期，与传统的抵押贷款不同，尤其是利率。购房者选择该类贷款业务时，要了解清楚相关贷款条款，以防风险。 抵押贷款+小额贷+手续费 一些房屋中介机构与资产公司合作，推出一些新型服务，可以先以借款的方式帮助购房者支付房款，然后以签订《借款合同》及《抵押合同》的方式，把交易过户后的房屋抵押登记在资产公司名下，并保管购房者的《不动产证》。在办理过程会收费手续费、服务费等费用。 律师提醒： 此类贷款，实际是向小额贷款公司借款，一般借款期较短而且利息偏高，应审慎选择。 三、贷款注意事项 无论是一手房还是二手房的贷款，都要注意以下事项： 注意事项一 还款能力审查也是银行贷款的一个重要环节。因此，购房人要出具收入证明及资金情况，并提供6至12个月的银行流水账目情况。 律师提醒： 1.目前科技进步，有些中介机构，称可以收取一定服务费用后，协助提供银行流水，此种服务有可能是非法使用其他自然人的数据并进行篡改，银行通过精细核查，必然会被发现，购房人选择该做法对申请贷款会起反效果。 2.对于一些自身原因未符合银行贷款要求时，可以选择两共有人共同申请贷款（另一个贷款人也要符合贷款条件），提高贷款额度及信用度。 注意事项二 贷款人的信用纪录。购房时征询纪录是一个非常关键的事项。在购房时，贷房人必须以个人身份信息，查询征询纪录。根据实际情况不同，各银行的标准略有不同。 律师提醒： 1.诚信守信，平时信用卡的欠款要及时偿还，实在有困难时，应与银行协商办理分期还款或采用最低额还款，当然，这会产生较高的利息。 2.小编以自身进行测试，征询纪录可以打印出近十年的信用情况，一般欠款超200元逾期不还为大额欠款，在最后还款日到期后逾期一天，即会上传央行保留记录。 3.一般逾期三次以上，其中包括金额有一笔超过200元的，为大额逾期，此时会影响贷款申请是否通过或审批额度。 注意事项三 由于各地购房政策不同，有些购房者的贷款条件未符合要求，选择借名买房。 律师提醒： 1.借名买房风险高，发生争议较多，从购房者角度来讲，受法律保障范围中一般只有债权，物权保障的举证责任非常重，而违背购房政策的行为，就算最终确认权属，也不能避开政策直接确认物权并登记过户。 2.从借名人的角度，由于借名出在物权登记上，已有房产，如果再次购房，也受购房政策及贷房政策影响，因此也要谨慎出借。 注：本文仅代表作者观点，不代表罗湖法院观点，供学习讨论参考。 来源：康浩U法 |
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