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建设工程价款优先权客体是否及于土地
作者｜许建添
*本文经作者授权发布，不代表作者供职机构及「高杉LEGAL」立场与观点，且不作为针对任何个案的法律意见或建议*
我国关于建设工程价款优先权的法律与司法解释规定并不多，仅《合同法》第286条及最高人民法院在2002年的一份批复及2004年的一份函复中有涉及。由于相关规定对于建设工程价款优先权的客体范围不够明确，导致实践中可能与其他权利产生冲突，本文对司法实务中各法院的不同观点进行整理，并补充一些意见。
一、建设工程价款优先权的规定及其不足
《合同法》第286条规定：
此为建设工程价款优先权的直接法律依据，但未进一步规定该优先权的客体范围，在实践中可能与其他优先债权（比如建筑物的抵押权或建筑物所占用的土地抵押权）产生冲突。一种是抵押物为正在建造的建筑物，建设工程价款优先权是否优于建筑物的抵押权；另一种是若建筑物所占用的土地使用权在先设置抵押权，之后产生的建设工程价款优先权是否与土地抵押权冲突？
对于前者，由于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，简称“《建设工程价款批复》”）第1条明确规定：
因此，实务中已经基本没有分歧，这种情况下的冲突非本文探讨的重点，不再赘述。
而对于后者，由于《建设工程价款批复》未进一步明确抵押权是否仅指建设工程抵押权，还是包括建设工程对应的土地抵押权。但《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》（〔2004〕民一他字第14号，简称“《装饰工程款函复》”）在答复福建省高级人民法院的请示时明确：
从文字表述来看，《装饰工程款函复》将承包人的优先权限制在“建筑物因装修装饰而增加价值的范围”内，即装修装饰工程款优先受偿权不及于建筑物占用土地的使用权，土地上所设置的抵押权将优先于装修装饰工程款的优先受偿权。然而，《装饰工程款函复》未进一步明确建设工程价款优先权的客体是否及于土地使用权。
综上，《建设工程价款批复》解决了建设工程价款优先权与建设工程（不包括建筑物所占用范围的土地）抵押权冲突问题，即建设工程价款优先于抵押权。但是，无论是《建设工程价款批复》还是《装饰工程款函复》，均未直接规定建设工程价款优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权，也无法据此认定“建设工程价款优先权优先于建筑物所占用的建设用地抵押权”。
二、司法实务中各法院的观点分歧
（一）建设工程价款优先受偿权的客体及于建设工程的土地使用权部分，即当建设工程价款优先受偿权与土地抵押权冲突时，前者优先
1.该观点的主要理由
第一，建设工程价款优先权为法定抵押权，根据《物权法》第182条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”之规定，建设工程价款优先权一并及于建筑物和其所占用的建设用地使用权的价值。此外，建设工程是在建设用地使用权上所建造，根据“房地一体”原则，二者已经不能区分彼此的价值，并且在拍卖时也很难区分彼此的价值。
第二，《建设工程价款批复》已经明确“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，因此建设工程价款优先权优先于建设用地使用权上设立的抵押权。
第三，《物权法》关于抵押权的相关规定使用的术语为“建筑物”“正在建造的建筑物”和“建设用地使用权”，而《合同法》使用的是“工程”，并没有《物权法》上的这种区分，可见工程是物权法规定的“建筑物或正在建造的建筑物和建设用地使用权的”综合体。
2.持该观点的案例
上海市第二中级人民法院（2017）沪02执异110号杭州银行股份有限公司上海虹口支行与浙江宝业建设集团有限公司、上海金巢实业有限公司仲裁裁决执行异议纠纷执行裁定书认为：“在建工程是在建设用地使用权上所建造，不能脱离建设用地而独立存在。基于房地一体的原则，二者不能区分彼此的价值，且在拍卖时亦很难区分彼此的价值，故在建工程价款优先受偿权的范围包括在建工程和其所占用土地的使用权。”
（二）建设工程价款优先受偿权的客体不及于建设工程的土地使用权部分，即建设工程价款优先受偿权与土地抵押权不存在冲突
1.该观点的主要理由
一方面，《担保法》第55条第1款规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”根据该规定的原理，在具体拍卖抵押物时是可以区分建设用地使用权价值和建筑物价值的份额的。
另一方面，《合同法》第286条规定的建设工程并不包括建设工程用地使用权价值，只包括基于承包人的劳动和投入的材料而形成的建筑部分价值。所以，这里的工程折价或者拍卖的价款应该理解为扣除了土地价值部分的价款。
2.持该观点的案例
广东省高级人民法院（2015）粤高法民撤终字第7号广东龙飞建筑集团有限公司与清远市经济开发区永利小额贷款有限公司、清远市长龙房地产开发有限公司第三人撤销之诉纠纷民事判决书认为：“建设工程施工合同的标的物是建设工程，虽然建设工程与所占用的建设用地是一体的，但按照我国物权法的规定，土地和地上建筑物、构筑物属于不同的物，承包人优先受偿权的范围应限于土地上的建筑物、构筑物，与土地本身的价值没有直接联系，且在将建筑物价值变现时，亦要区分建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先受偿权仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力，因此，承包人只能对其所承建的建设工程主张工程价款优先受偿权。”
江苏省高级人民法院（2016）苏执异4号中国江苏国际经济技术合作集团有限公司、孟杰飞与曹聪、南通盈丰房地产投资发展有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷执行裁定书认为：“中江国际公司对盈丰公司土地使用权主张工程款优先权没有法律依据。本院评估及拍卖标的系盈丰公司土地使用权，本院拍卖公告亦明确拍卖标的中不包含中江国际公司在该土地上建造的售楼中心、工棚。中江国际公司主张工程款优先权只能及于其已经建造完成的工程，而不能及于他人的土地使用权。故中江国际公司对盈丰公司案涉土地使用权不享有包含工程款优先权在内的任何权利，其以享有工程款优先权为由主张停止对案涉土地使用权的执行没有法律依据。”
福建省高级人民法院（2016）闽民终960号锦宸集团有限公司、厦门海投经济贸易有限公司与中国工商银行股份有限公司厦门开元支行、福建省闽建工程造价咨询有限公司、郭仁谦执行分配方案异议纠纷民事判决书认为：“关于锦宸公司主张的建设工程价款优先受偿权是否及于土地的问题。建设工程价款优先受偿权是法定优先权，合同法第二百八十六条规定建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，主要目的在于保护因垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分，土地只是建设工程的载体，即便锦宸公司对讼争地块实施了‘土地平整’和‘地基毛石混凝土换填’工程，其建筑材料和劳动力价值最终也是物化在建设工程上，故土地不应作为建设工程价款优先受偿权的客体。”
除此以外，类似案例还有成都市温江区人民法院（2016）川0115民初4970号民事判决书、吴川市人民法院（2017）粤0883民初189号民事判决书、台州市中级人民法院（2017）浙10民终731号民事判决书等。
3.浙江省高级人民法院的规定
在解决建设工程价款优先权与土地抵押权冲突问题上，浙江省高级人民法院走在了前面。浙江省高级人民法院于2012年1月份发布了《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》（浙高法执〔2012〕2号，简称“《浙江高院解答》”），其第四条针对“建设工程承包人对工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款是否享有优先受偿权？”进行了解答，明确“建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。”
（三）最高人民法院民一庭观点
《民事审判指导与参考》总第44集（法律出版社2011年4月出版）发表了作者为最高人民法院民一庭的《〈合同法〉第286条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权》一文，该文详细记载了前面两种正反观点，并且认为第二种观点正确。其主要理由有三点：
除此以外，最高人民法院在《民事审判指导与参考》总第62集（法律出版社2015年12月出版）“民事审判信箱”栏目中回答“土地是否为建设工程优先受偿权的客体”这个问题时，亦明确回答“土地不是优先受偿权的客体”。
三、本文观点：建设工程价款优先权客体不及于土地使用权
由上可见，实践中主流观点认为建设工程价款优先权不及于土地使用权。本文赞同实践中的主流观点，理由除了前文所列各法院理由以外，还包括以下理由：
第一，我国法律承认建筑物与土地构成相互独立的物权客体，直接依据是法律规定土地所有权实行国家所有和集体所有，同时规定公民个人享有房屋所有权。“房地一体”原则指的是土地使用权与建筑物、构筑物或附着物所有权在主体归属上应保持一致，而不是价值一体化。
第二，虽然《物权法》第182条规定了建筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并抵押原则，但该法第200条还规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建设物所得的价值，抵押权人无权优先受偿。”既然地上新增的建筑物不属于抵押财产，那么，建设工程价款优先受偿权的范围也不能扩张及于土地使用权。
第三，从《装饰工程款函复》条文逻辑出发，建设工程款优先权范围不包括土地使用权。《装饰工程款函复》规定：“装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定……享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。”一方面，装修装饰工程的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿，表明其优先权不及于土地使用权。另一方面，如果将《合同法》第286条规定的建设工程优先受偿权解释为及于土地使用权，则由于装修装饰工程属于建设工程，《装饰工程款函复》就与《合同法》第286条相矛盾。故笔者认为，从《装饰工程款函复》可进一步推导出《合同法》第286条的立法本意是建设工程优先受偿权不及于土地使用权。
第四，《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权是法定优先权，因其具有优于普通债权和抵押权的权利属性，故对其权利的享有和行使必须具有明确的法律依据，实践中亦应加以严格限制。建设工程价款优先受偿的目的在于解决现实中工程款的拖欠问题，保护因垫资、工人工资等而附加在建筑工程的部分优先受偿的效力。对此，最高人民法院在（2015）民申字第2311号王春霖与辽宁万泰房地产开发有限公司、盛京银行股份有限公司沈阳市泰山支行申请再审民事裁定书即认为：“鉴于建设工程价款优先受偿权系法定优先权，因其具有优于普通债权和抵押权的权利属性，故对其权利的享有和行使必须具有明确的法律依据，实践中亦应加以严格限制。……可以行使优先受偿权的工程应当限于承包人施工的，且在性质上适宜折价、拍卖的建设工程。根据前述规定，法律赋予承包人对其施工的凝聚其劳动和投入的建设工程折价或者拍卖所得价款的优先受偿权。”
第五，司法实务中将建设工程价值与土地使用权价值进行区分，在程序上或操作上并无障碍，也有许多法院支持这样的操作。比如，《浙江高院解答》明确要求“实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各大自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。”实践中，土地使用权价值和在建工程价值是分开评估的案例也比比皆是，例如：
综上，笔者认为，建设工程款优先权不及于建设物占用的土地使用权，建设工程款优先权与土地抵押权并不存在冲突。当然，土地抵押权人也只能就土地使用权部分优先于建设工程款优先受偿权。但抵押权人也应予重视，在决定是否接受土地使用权抵押担保时应预见到实践中对此问题的看法仍然存在一定分歧，进而慎重作出决策。 |
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