河南省地税局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告（河南省地税局公告2017年第3号）及相关文件
为了加强土地增值税预征和核定征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等法律法规、文件的规定，结合我省实际，现将土地增值税预征率、核定征收率调整如下： 一、土地增值税预征率 房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/平方米（含）以上的单套房屋，预征率为6%。 二、土地增值税核定征收率 （一）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率为12%。 （二）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率为15%。 （三）有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。 1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。 2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。 3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。 三、政策衔接问题 房地产开发企业转让房地产项目，价格在20000元/平方米以下的单套房屋，预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）的规定执行。房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米以下的，核定征收率仍按《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号）的规定执行。 四、执行时间 本公告自2017年10月1日起执行。《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号）第一条（三）的内容同时废止。 河南省地方税务局 2017年8月16日 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 国税发〔2010〕53号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局： 为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下： 一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作 土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。 各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。 还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发〔2010〕10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发〔2010〕10号文件精神落到实处。 二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作 预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。 三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平 土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。 各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。 各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发〔2010〕10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。 各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。 四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。 五、加强督导检查，建立问责机制 各级税务机关要按照国发〔2010〕10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号）的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整改情况择时择地进行复查。 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局要在6月底前将本通知的贯彻落实情况向税务总局上报。 附件：土地增值税清算计划统计表（略） 河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 豫地税发[2010]28号 各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县(市)地方税务局： 为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下： 一、土地增值税预征率 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定： (一)普通标准住宅1.5%； (二)除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； (三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目4.5%。 二、土地增值税核定征收率 (一)普通标准住宅2%; (二)除普通标准住宅以外的其他住宅4%; (三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目5%； (四)符合第三条第(二)项条件的8%。 三、土地增值税的核定征收 所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列(一)、(二)项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。 (一)纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。 1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的； 2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的； 3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的； 凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。 (二)房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。 1、擅自销毁账簿； 2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的； 3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； 4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的； 5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。 转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。 五、转让二手房的问题 个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。 个人转让二手房的核定征收率：普通标准住宅2%；普通标准住宅以外的其他房地产项目3%。 六、土地增值税清算主体 根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清算条件(包括主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的)后，应在规定的期限内，按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进行清算，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。 七、土地增值税清算审核 (一)纳税人自行进行土地增值税清算后，按照规定向主管县(市)、区税务机关报送《土地增值税清算申报表》和清算资料，委托税务中介机构清算的，应报送《土地增值税清算鉴证报告》，办理土地增值税清算手续，并结清该房地产项目的土地增值税。主管税务机关受理纳税人土地增值税清算申报和资料后，应在规定的期限内及时组织审核，审核结果告知纳税人，进行纳税调整，结清税款。凡是发生退税的，报省辖市地方税务局审核。 (二)审核人员的组成 各省辖市、县(市)、区地方税务局于4月25日前成立土地增值税审核小组。土地增值税清算审核人员由法规、税政、征管、稽查、管理科(所)等相关部门的人员组成。 八、其它问题 (一)个人转让二手房的，交易价格一般情况下有市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格等多种。在实际工作中，主管税务机关可简化工作程序，按孰高原则确定计税价格，并及时办理纳税手续。 (二)个人转让二手房的减免税手续 个人转让二手房的，凡符合减免土地增值税条件的，由县(市)、区主管税务机关审批。具体操作方法和程序由省辖市地方税务局规定。 九、各级税务机关应认真贯彻落实文件精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作。2010年4月25日前各省辖市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，对本《通知》下发前，按原预征率或核定征收率征收的税款，一律改按本《通知》规定的预征率征收税款，已缴纳的税款多退(抵)少补。 十、本通知自2010年5月1日起执行，过去的规定与本通知有抵触的，一律按本通知执行。 河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告 河南省地方税务局公告[2011]第10号 河南省地方税务局直属分局 房地产行业土地增值税预征率、核定征收率一览表 土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在1%—3%之间。
河南省地方税务局 关于加强房地产企业所得税和土地增值税管理的通知 豫地税发[2011]51号 各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局： 为进一步贯彻落实《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件规定，切实加强和规范我省从事房地产开发经营业务企业的所得税、土地增值税管理，使房地产企业的管理逐步走上科学化、规范化、精细化管理轨道，结合我省实际提出如下要求，请认真贯彻执行。 一、所得税方面 （一）加大政策宣传和培训力度 各地要采取有效措施，有针对性地进一步加大政策宣传和培训力度，对外，要使房地产企业知晓《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件精神，辅导企业认真执行文件规定；对内，要使地税管理人员熟练掌握和运用《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，严格按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定，结合房地产企业特点，加强房地产企业所得税管理。 （二）加强查帐征收企业所得税管理 对房地产企业实行查帐征收，所得多的多征，所得少的少征，无所得的不征，这是企业所得税立法精神的体现。各地要坚定不移地要求和帮助企业建立健全帐制，正确进行财务核算，严格按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）进行税务处理。 实行查帐征收的企业按照“按期预缴，年度汇算，完工结算，重点稽查”的征管方式进行管理。 1.按期预缴 实行查帐征收的企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。 计税毛利率按下列规定进行测算确定： （1）开发项目位于郑州市城区和郊区的，不得低于15%。 （2）开发项目位于省辖市城区及郊区的，不得低于10%。 （3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 （4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 对开发项目内配套建设经济适用房、限价房和危改房的，以及经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等产品的，应按不同项目分别核算预售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计毛利额。不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。 2.年度汇算 房地产企业实行分季（或月）预缴，年度汇算清缴。纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据季度或月份预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管地税机关办理企业所得税年度纳税申报、提供地税机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告及地税机关需要的其他相关资料。 3.完工结算 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，缴纳税款。 对已达到完工条件而未在规定期限内向主管地税机关结算的，主管地税机关有权核定其应纳税款。 4.重点稽查 各级地税机关要认真组织开展企业所得税重点稽查工作，对企业所得税实际税负小于预征额的，要严格进行纳税评估或重点稽查。尤其是年度企业所得税汇算清缴工作结束后，对出现汇算清缴应退税款的房地产企业，县区地税机关必须逐户组织实施税务稽查，形成稽查结论或报告。凡稽查中发现纳税人有偷税、逃税现象的，要依法严肃处理。 （三）加强核定征收企业所得税管理 企业如果出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情况，地税机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 对实行核定征收企业所得税的房地产企业应税所得率的确定，主管税务机关应参考企业开发规模、开发地理位置、销售价格、土地成本、建筑成本、对企业评估测算的利润率，以及账务健全企业类似开发项目利润水平等因素确定。 原则上按国家税务总局《企业所得税核定征收办法》规定的应税所得率执行，不得低于同地区同类企业的应税所得率，同时，要积极引导企业向查帐征收过渡。不能出于以降低企业税负为目的而采取核定征收方式。 （四）加强国地税部门协作 目前，我省国税部门对其管辖的房地产开发企业已经实行查帐征收。因此，各级地税部门要主动与国税部门联系合理确定应税所得率、计税毛利率等，保证同一区域内同类企业的所得税税负基本相当，防止出现同区域同类企业税负不公现象。 （五）狠抓工作落实 各级地税机关要进一步加大监督管理力度，健全制度，完善措施，一方面要加强对预征工作的管理监督，原则上企业所得税纳税人年度预缴税款占当年企业所得税入库税款（预缴数﹢汇算清缴数）不得少于70%；另一方面要加强对汇缴应退税款企业稽查工作开展情况的监督，并严格责任追究，确保工作落实。 各级地税机关要充分认识加强房地产企业所得税管理的重要意义，切实把加强房地产企业所得税管理工作放到重要议事日程，抓紧抓好，抓出成效。在工作中，各地注意搞好政策衔接，有什么问题和建议及时上报省局所得税处。省局对各地房地产企业所得税管理工作的开展情况适时组织督导，总结好的经验和做法，进一步改进和完善房地产企业所得税管理。 （一）继续加强土地增值税清算工作 河南省地方税务局《关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）文件下发后，各地积极行动，全面展开土地增值税清算工作，从目前的进展情况看，清算工作进度差别很大，有的地方仅清算很少的项目，有的地方清算工作进展迅速，因此各地要采取有效措施，严格按照土地增值税清算的有关规定积极推进土地增值税清算工作。 （二）加强土地增值税政策的宣传和培训工作 土地增值税的政策宣传和培训是十分重要的工作，尤其是全面开展清算工作后，宣传的重要性就更加突出，各地要利用不同方法，采取有效措施，加强土地增值税政策宣传和培训。具体要求：一是对外的宣传培训，各级税务机关要加强对房地产开发企业和税务中介机构的宣传和培训；二是要加强对土地增值税清算小组和税务管理人员的培训，使其熟悉土地增值税的政策规定，严格执行土地增值税的各项政策，培养一批懂政策能清算土地增值税的管理人员。 （三）提高土地增值税清算质量 土地增值税清算质量的高低，主要取决于房地产开发企业的财务管理水平和税务人员的执行政策水平。因此，房地产开发企业的主管机关要帮助和要求其建立健全帐制，正确进行财务核算，严格按照土地增值税的政策规定进行税务管理。 三、积极探索房地产开发企业查账征收企业所得税和土地增值税清算相结合的办法 房地产开发企业的所得税和土地增值税虽是两个不同的税种，计算方法、核算期和关键点均有差异，但其计算基础都来源于帐制。因此，各级地税机关要积极探索房地产开发企业查账征收企业所得税和土地增值税清算相结合的有效办法，在严格执行税收政策的前提下，要勇于创新，开创房地产开发企业所得税汇算和土地增值税清算相结合的新局面。 河南省地方税务局直属税务分局 关于加强房地产企业所得税和土地增值税征收管理的通知 豫地税直发[2011]56号 各科室、电子税务管理中心、机关服务中心： 为加强我局房地产业企业所得税及土地增值税征收管理，进一步提高企业所得税、土地增值税管理水平，推动企业所得税汇算清缴和土地增值税清算工作的深入开展，根据《河南省地方税务局关于加强房地产企业所得税和土地增值税征收管理的通知》（豫地税发[2011]51号）要求，结合我局实际提出如下要求，请认真贯彻执行。 一、企业所得税方面 （一）加强查帐征收企业所得税管理 1、从2011年1月1日起，对房地产开发企业原则上按照查账征收方式征收企业所得税。实行查账征收方式征收企业所得税房地产开发企业，应按照《国家税务总局关于印发<房地产》（国税发[2009]31号）的有关规定进行税务处理。开发经营业务企业所得税处理办法>的通知 2、我局对实行查账征收方式征收企业所得税房地产开发企业按照“按期预缴，年度汇算，完工结算，重点稽查”的征管方式进行管理。 （1）按期预缴。实行查帐征收的企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计毛利率分月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。 ①企业按月预缴的应纳税所得额等于各成本对象实现的应纳税所得额以及非房地产开发项目的应纳税所得额之和。 ②成本对象当期实现的应纳税所得额=预计毛利额-准予当期扣除额 预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×预计毛利率 ③实行查账征收的企业销售未完工开发产品的预计毛利率为25%，经济适用房、限价房和危改房的预计毛利率为15%。企业应按不同项目分别核算预售收入，并按照对应的预计毛利率计算预计毛利额。不能分别核算的，一律从高适用预计毛利率。 ④企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 房地产开发企业通过签订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告费和业务宣传费、业务招待费的计算基数。 （2）年度汇算。纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月份预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，附报对每个成本对象实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告、年度财务会计决算报告及中介机构涉税鉴证报告等资料，办理企业所得税年度纳税申报、结清全年企业所得税税款。 （3）完工结算。符合完工条件的成本对象，企业应在完工年度企业所得税汇算清缴前填写《房地产开发企业完工结算表》，并向我局办理结算。未按规定期限进行结算归集的，一经发现我局将按有关规定核定其应纳税款。 （4）重点稽查。对于实行查账征收的企业，如果汇算清缴和结算归集所得率低于15%的，由税源管理科在汇算结束后一个月内列出名单，叫相关部门纳入重点稽查和纳税评估范围。 所得率=企业应纳税所得额/收入总额×100% （二）加强核定征收企业所得税管理 1、在日常管理中发现房地产开发企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形的，其应纳税所得额=收入总额×应税所得率。 应税所得率按《河南省地方税务局直属税务分局关于对建筑与房地产企业进行企业所得税征收方式鉴定的通知》（豫地税直函发〔2010〕1号）的有关规定执行。 2、对实行核定征收企业所得税方式的房地产企业，我局将在每年6月底进行一次重新鉴定。重新鉴定工作完成后，按重新鉴定的结果进行调整。 二、土地增值税方面 河南省地方税务局《关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）文件下发后，我局积极行动，于2010年9月份研究通过了《关于加强土地增值税征收管理的意见》（豫地税直发〔2010〕51号）（以下简称《意见》），决定采取建立房地产开发项目管理台帐、开展税源巡查、下达清算通知等方式督促纳税人实施清算。为推动土地增值税清算工作的深入开展，进一步贯彻《意见》精神，现将下一步重点工作安排如下。 （一）开展税源巡查，做好土地增值税预征税款的追征工作 7月底以前，税源管理科要完成对我局所有房地产开发企业在建、在售项目的逐户调查统计工作。针对部分房地产企业存在未严格按照税收政策规定的预征率申报土地增值税的情况，要求税源管理科在8月30日以前完成对我局所有房地产开发企业2010年5月1日以来不规范申报行为的巡查工作，督促纳税人正确适用相应预征率，纳税人少缴税款的应立即补缴税款并加收滞纳金，所有补缴税款应在12月30日前追征入库。 （二）积极采取措施，督促纳税人实施清算。在税源巡查的基础上，税源管理科应对已达土地增值税清算条件的项目全面进行梳理、统计，向纳税人下达清算通知（制发《税务事项通知书》），要求其在规定的时限内向我局报送清算资料。 1、对于符合《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称《规程》）第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，税源管理科应在8月15日以前向纳税人下达清算通知，通知其务必在满足清算条件之日起90日内向税收管理员报送清算资料，办理清算手续。开发经营业务企业所得税处理办法>的通知 2、对于符合《规程》第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由税源管理科确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，税源管理科应立即下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内向税收管理员报送清算资料，办理清算手续。 3、应进行土地增值税清算的纳税人或经我局确定需要进行清算的纳税人，在规定的清算期限内不清算或不提供清算资料的，税源管理科应向其下达责令限期清算通知（责令限期清算期限原则上不得超过15日），纳税人超过责令清算限期仍不清算的，经主管局长批准可按8%的核定征收率征收其土地增值税，并可依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条有关规定进行处罚。 （三）加强领导、分工协作，齐心合力搞好清算 1、成立组织、落实责任。成立由局领导和相关科室负责人参加的土地增值税清算审核领导小组，全面负责我局清算工作的指导及审核结果的确认工作。成立由征管、税政、管理、稽查各部门人员组成的7个清算审核小组，具体负责清算资料的初审工作，对清算初审结果负全责。清算审核小组设组长一名，全面负责7个清算小组任务分配及组织、协调工作。清算审核小组内部实行主查人制度，主查人对清算初审结论负总责。 2、严格时限、细化流程。 一>、受理。清算资料的受理工作由税收管理员负责。税收管理员应严格按照《规程》的规定，受理、传送纳税人清算资料。对符合清算条件但报送的清算资料不齐的纳税人，税收管理员应通知其在3个工作日内补报资料。纳税人报送清算资料齐全的，税收管理员应在1个工作日内将清算资料传递给清算审核小组组长。 二>、初审。清算资料的初审工作由清算审核小组负责。清算工作由清算审核小组组长统一进行分配。清算审核小组在接到组长传来的清算资料后，应在20日内（对分期开发项目在5年以上的，应在50日内审核完毕）完成初审。对在初审中发现有资料不齐、情况不明等需进一步调查核实情况的，清算审核小组可将清算资料退回税收管理员进一步补充资料（补充资料时间不计入清算时间）；税收管理员应在3日内按照审核小组的要求完成资料补充工作；初审结束后，清算审核小组成员须在清算纳税申报表及其附表中签署初审意见并将初审结果报告组长。 三>、审核。审核工作由清算审核领导小组负责。清算审核小组组长收到清算审核小组初审意见后，应在1个工作日内向清算审核领导小组组长汇报; 清算审核领导小组组长（或其委托的常务副组长）应在9日内召开审理会议并做出决定。清算审核领导小组对清算资料及初审结果进行集体审核时，清算审核小组主查人应参加并汇报初审情况。对在审核中发现有重大疑点的，清算审核领导小组要及时移交稽查科进行稽查；审核结束后，清算审核小组将审核意见报主管局长批准同意后，向纳税人制发《税务事项通知书》；清算资料由审核小组统一登记编号后归档。 3、分工负责，搞好配合。税源管理科要以房地产开发项目管理为依托，做好土地增值税的项目管理工作，指导纳税人正确适用预征率，及时补缴税款、加收滞纳金，督促符合清算条件的项目进行清算；清算审核小组和清算审核领导小组要在规定时限内认真履行初审及审核职责。各科室及相关人员要高度重视，认真按照上述规定和要求，切实作好房地产项目管理及清算等各项工作。明年年初，我局将对此项工作进行评比，成绩突出者予以通报表扬，对未按本通知要求开展工作的有关科室和人员，取消其年终评先资格。 附件： 1.《河南省地方税务局关于加强房地产企业所得税和土地增值税征收管理的通知》（豫地税发〔2011〕51号） 2.《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号） 3.《房地产开发企业成本对象完工结算表》 4.《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号） 5. 《土地增值税清算申报表》 6. 附表（从事房地产开发的纳税人适用） 7．《土地增值税核定征收审核表》 附件下载: rar 文件 河南省地方税务局 转发关于土地增值税清算有关问题的通知 各省辖市地方税务局、省局直属各单位： 现将《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）转发给你们，请结合以下意见认真贯彻执行。 一、关于“核定征收率”适用范围问题。 《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）第二条的“土地增值税核定征收率”仅适用于房地产开发项目；对非房地产企业，应按照土地增值税的有关规定进行清算，无法清算的，报省局批准后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税；对个人转让二手房，符合减免税条件的，应按照规定办理减免税手续，享受减免税政策，对于不符合减免税条件的，在清算中又无法准确计算收入、扣除项目的，可按《通知》中第五条的核定征收率征收土地增值税。 二、关于“计税价格明显偏低”的问题。 《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。 三、关于经济适用房问题。 经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税；在土地增值税清算时无法准确进行清算的，按照普通标准住宅2%核定征收土地增值税。 四、关于我省普通住房具体标准的问题。 根据《河南省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（豫地税函〔2010〕102号）文件的规定，我省普通住房原则上同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建造面积在120平方米以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定）。 五、关于地下室、车库的归属问题。 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。 六、关于中介机构的问题。 根据《河南省地方税务局关于税务中介机构进行土地增值税清算鉴证有关问题的通知》（豫地税函〔2007〕113号）文件规定：“凡是经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，纳入河南省注册税务师管理中心备案管理的税务师事务所，并经过省级税务机关审查合格在省级报刊予以公示的税务师中介机构”方能办理土地增值税清算鉴证业务，符合准入条件的税务中介机构名单详见附件。各地应严格按豫地税函〔2007〕113号文件规定执行。对冠名“河南XX税务师事务所”的，在河南省境内可跨地区办理土地增值税清算鉴证业务。 七、为简化程序，方便纳税人，对以下个人转让不动产行为明确为备案类减免。 （一）个人销售住房。 1．政策依据：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号） 2．应备案的减免税资料： （1）二手房减免税登记备案表； （2）买卖双方居民身份证明； （3）房屋买卖合同； （4）房屋产权证或土地使用证； （5）税务机关要求报送的其他资料。 （二）个人之间互换自有居住用房地产。 1．政策依据：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税〔1995〕048号） 2．应备案的减免税资料： （1）二手房减免税登记备案表； （2）互换住房双方居民身份证明； （3）互换住房的协议、由公证机关出具的公证书； （4）互换住房的房屋产权证或土地使用证； （5）税务机关要求报送的其他资料。 （三）继承、赠与的房地产。 1．政策依据：《土地增值税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税〔1995〕048号） 上述纳税人应向主管地税机关提请备案，按要求报送有关资料，经县（市、区）级地税机关登记备案后，自登记备案之日起执行；纳税人未按规定备案的，一律不得减税、免税。 “二手房减免税登记备案表”由各省辖市结合其他税种一并自行设计，并要求基层工作人员在填写时必须签署具体意见。 国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知 各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局： 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 三、房地产开发费用的扣除问题 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 二○一○年五月十九日 豫地税函〔2010〕202号之附件2.doc 河南省地方税务局 关于对加强房地产企业所得税和土地增值税管理有关事项的公告 为进一步贯彻落实《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定，切实加强和规范我省从事房地产开发经营业务企业的所得税、土地增值税管理，使房地产企业的管理逐步走上科学化、规范化、精细化管理轨道，结合我省实际，现对加强房地产业企业所得税、土地增值税管理的有关事项公告如下： 一、所得税方面 （一）加大政策宣传和培训力度 各地要采取有效措施，有针对性地进一步加大政策宣传和培训力度，对外，要使房地产企业知晓《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）文件精神，辅导企业认真执行文件规定；对内，要使地税管理人员熟练掌握和运用《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，严格按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定，结合房地产企业特点，加强房地产企业所得税管理。 （二）加强查帐征收企业所得税管理 对房地产企业实行查帐征收，所得多的多征，所得少的少征，无所得的不征，这是企业所得税立法精神的体现。各地要坚定不移地要求和帮助企业建立健全帐制，正确进行财务核算，严格按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）进行税务处理。 实行查帐征收的企业按照“按期预缴，年度汇算，完工结算，重点稽查”的征管方式进行管理。 1．按期预缴 实行查帐征收的企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。 计税毛利率按下列规定进行测算确定： （1）开发项目位于郑州市城区和郊区的，不得低于15%。 （2）开发项目位于省辖市城区及郊区的，不得低于10%。 （3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 （4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 对开发项目内配套建设经济适用房、限价房和危改房的，以及经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等产品的，应按不同项目分别核算预售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计毛利额。不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。 2．年度汇算 房地产企业实行分季（或月）预缴，年度汇算清缴。纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据季度或月份预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管地税机关办理企业所得税年度纳税申报、提供地税机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告及地税机关需要的其他相关资料。 3．完工结算 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，缴纳税款。 对已达到完工条件而未在规定期限内向主管地税机关结算的，主管地税机关有权核定其应纳税款。 4．重点稽查 各级地税机关要认真组织开展企业所得税重点稽查工作，对企业所得税实际税负小于预征额的，要严格进行纳税评估或重点稽查。尤其是年度企业所得税汇算清缴工作结束后，对出现汇算清缴应退税款的房地产企业，县区地税机关必须逐户组织实施税务稽查，形成稽查结论或报告。凡稽查中发现纳税人有偷税、逃税现象的，要依法严肃处理。 （三）加强核定征收企业所得税管理 企业如果出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情况，地税机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 对实行核定征收企业所得税的房地产企业应税所得率的确定，主管税务机关应参考企业开发规模、开发地理位置、销售价格、土地成本、建筑成本、对企业评估测算的利润率，以及账务健全企业类似开发项目利润水平等因素确定。 原则上按国家税务总局《企业所得税核定征收办法》规定的应税所得率执行，不得低于同地区同类企业的应税所得率，同时，要积极引导企业向查帐征收过渡。不能出于以降低企业税负为目的而采取核定征收方式。 （四）加强国地税部门协作 目前，我省国税部门对其管辖的房地产开发企业已经实行查帐征收。因此，各级地税部门要主动与国税部门联系合理确定应税所得率、计税毛利率等，保证同一区域内同类企业的所得税税负基本相当，防止出现同区域同类企业税负不公现象。 （五）狠抓工作落实 各级地税机关要进一步加大监督管理力度，健全制度，完善措施，一方面要加强对预征工作的管理监督，原则上企业所得税纳税人年度预缴税款占当年企业所得税入库税款（预缴数﹢汇算清缴数）不得少于70%；另一方面要加强对汇缴应退税款企业稽查工作开展情况的监督，并严格责任追究，确保工作落实。 各级地税机关要充分认识加强房地产企业所得税管理的重要意义，切实把加强房地产企业所得税管理工作放到重要议事日程，抓紧抓好，抓出成效。在工作中，各地注意搞好政策衔接，有什么问题和建议及时上报省局所得税处。省局对各地房地产企业所得税管理工作的开展情况适时组织督导，总结好的经验和做法，进一步改进和完善房地产企业所得税管理。 （一）继续加强土地增值税清算工作 河南省地方税务局《关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）文件下发后，各地积极行动，全面展开土地增值税清算工作，从目前的进展情况看，清算工作进度差别很大，有的地方仅清算很少的项目，有的地方清算工作进展迅速，因此各地要采取有效措施，严格按照土地增值税清算的有关规定积极推进土地增值税清算工作。 （二）加强土地增值税政策的宣传和培训工作 土地增值税的政策宣传和培训是十分重要的工作，尤其是全面开展清算工作后，宣传的重要性就更加突出，各地要利用不同方法，采取有效措施，加强土地增值税政策宣传和培训。具体要求：一是对外的宣传培训，各级税务机关要加强对房地产开发企业和税务中介机构的宣传和培训；二是要加强对土地增值税清算小组和税务管理人员的培训，使其熟悉土地增值税的政策规定，严格执行土地增值税的各项政策，培养一批懂政策能清算土地增值税的管理人员。 （三）提高土地增值税清算质量 土地增值税清算质量的高低，主要取决于房地产开发企业的财务管理水平和税务人员的执行政策水平。因此，房地产开发企业的主管机关要帮助和要求其建立健全帐制，正确进行财务核算，严格按照土地增值税的政策规定进行税务管理。 三、积极探索房地产开发企业查账征收企业所得税和土地增值税清算相结合的办法 房地产开发企业的所得税和土地增值税虽是两个不同的税种，计算方法、核算期和关键点均有差异，但其计算基础都来源于帐制。因此，各级地税机关要积极探索房地产开发企业查账征收企业所得税和土地增值税清算相结合的有效办法，在严格执行税收政策的前提下，要勇于创新，开创房地产开发企业所得税汇算和土地增值税清算相结合的新局面。 本公告自发布之日起施行。《河南省地方税务局关于加强房地产企业所得税和土地增值税管理的通知》（豫地税发〔2011〕51号）同时废止。 特此公告。 |
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