一、万科项目限额定义❶、万科对设计限额的释义 ❷、关于面积的释义 ❸、万可对项目档次的划分 ❹、万可对项目区域的分类 ❺、万科限额标准主导及参与部门 在万科集团，策划设计中心、成本管理部、项目公司（部）、精装修景观项目部、营销中心（商业地产中心）、地产财务部、发展部 各部门在限额管理中分别承担得职责：
二、万科项目限额工作程序①万科项目限额内容及范围 万科项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制......
三、万科限额数据万科集团通过分析万科以往项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于万科的限额成本指标体系。 ①万科设计费限额 万科设计费限额指标为：项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。
②万科营销费限额 万科营销费用限额指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入为基数。
③万科钢筋、混凝土限量标准 由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。
根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较小。
备注： 设计研发部为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。
（1）地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构。
（2）地上部分综合指标：适用有露台赠送及转换层结构。该限额为地上部分的限额指标，做面积赠送及结构转换时，需要满足以下指标（超大面积赠送的，需策委会明确同意赠送，并明确赠送面积及赠送方式，考核指标需由成本委员在审议成本目标时下达）。
④万科门窗限额标准 本限额适用于住宅产品。影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、门窗地面面积比等。铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑，合理控制在合适水平。本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成。 （1）档次与材料选用参照表（住宅）
（2）窗地比控制（住宅）
计算方式为外墙门窗洞口面积/地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、采光井等。 （3）铝合金门窗综合价格及铝含量控制表（住宅）
其中普通型材为华南区铝合金标准化设计文件数据，同系列截面的断桥型材用量较普通型材高40%。
⑤万科外立面限额标准 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。外墙的成本，需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。 （1）外立面用材参考表
（2）外立面用材综合指标及墙地比控制指标（按地上建筑面积计算）
⑥万科景观限额标准 为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明、标识、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。
①景观工程单价调整系数：一线城市系数为1，二线城市系数为0.9，其他城市系数为0.8，山地景观视情况可按展开面积作适当调整。 ②保障性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。 ③屋面景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额范围内。 ④别墅类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按100元/平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。 ⑤硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等。 ⑥景观成本的控制主要从以下方面：
⑦特殊项目（如容积率高或占地较小的项目）的硬景控制比例由策委会确定。 ⑦万科公共部位精装限额标准 万科按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅（大堂） 、标准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫生间六个区域。对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值，避免盲目做大公共区域。 公共部位装修标准，含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。
①大堂及会所一线城市系数为1，二线城市系数为0.8，其他城市系数为0.7。 ②地下室大堂指标准同首层大堂标准的装修，若地下室按照简单装修，应按标准层标准套用。 ⑧万科销售展示装修标准限额 样板房建造标准上限管理，各区域城市样板房建造标准上限以下表标准乘以相应系数确定：
⑨万科销售分公司建造标准
①造价按实际装修面积进行计算。 ②硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定电器等，软装包含家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。
四、万科限额指标的下达①万科限额指引的适用阶段
②万科限额指标的下达 考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准，以公司经过成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的限额为上限。若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减，应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。并在后续设计及实施过程中合理控制，未单独下达项目限额指标的项目适用于本《项目限额设计成本》。 ③万科限额设计的操作 在公司以利润为导向的考核体制下，限额设计的目的就是合理控制投资成本，降低开发风险，在实际执行限额中涉及到多部门的，应由项目经理负责整体协调。可调整的增量成本仅限于提升项目档次的范畴，其他刚性不可调，可调整的增量成本内容包括：
上述调整内容，总额在成本目标二至六项总和3%以内的，须详细列明增量成本细项，经公司成本管理委员会预审小组初审后，报备成本管理委员会；超出3%额度的，须报批成本管理委员会。
五、万科限额的执行与检查①前期研究阶段
②概念设计阶段
③方案设计阶段
④初步设计及施工图设计阶段
⑤后评价阶段
⑥限额成本的检查 （1）设计主责部门检查： 设计主责部门在月报中对限额设计执行情况要求相关部门报备。 （2）成本主责部门检查：
⑦限额设计的执行情况的考核 ❶限额内容相关主责部门的考核。 将限额设计的执行情况作为绩效考核的内容，其中涉及到项目公司、项目部、精装修景观部、策划设计中心、成本管理部、营销部门等。 ❷对外部机构的奖惩。 制定履约评价细则，将限额设计的执行能力作为重要考核指标之一，并可进行适当的奖惩，具体的奖惩办法应按照公司相关管理制度进行审批。 六、万科限额体系的支持性文件体系
☀万科集团全套项目限额管理标准(全套)分享完毕...... |
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