楔 子
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楔 子 房住不炒、地产五条红线的压迫下，房地产企业的焦虑程度越来越强烈，压力传导下的地产人，更是要面临地产改革、扁平化以及行业千变万化的趋势。在这种大趋势下，个人专业及能力越来越受到制约，无论行业还是个人，马太效应开始表现的越来越突出。 地产的成本管控更是面临前所未有的挑战，一面是人们对住好房的需求越来越强烈，一面是地产现金流越来越紧张，如何平衡好投资和收益的关系，这个课题显得越来越发重要。 在地产成本管控的基本思路下，各大地产的管控水平基本上可以分为： 第一档次：依靠各专业单打独斗的能力进行成本和品质的管控； 第二档次：依然部门及团队进行成本和品质的平衡； 第三档次：依靠企业制度和体系进行科学的品控管理； 第四档次：完全形成了企业的文化体系，将品质和成本的平衡运用的炉火纯青。 绝大部分的企业依然会停留在第一和第二档次，这种管控下以经验、个人及团队的协调进行成本的管控，如若出现团队、个人的流失以及协调不畅，那么必然导致成本管控出现确实。在这种矛盾的情况下，头部企业便制定了企业的流程制度，约束个体及团队进行成本管控，这种体制下必然要求地产企业有强有力的协调部门或者大运营部门，进行强管控的工作，这种档次下的企业员工犹如螺丝钉一般，长久必然导致企业创新缺乏，员工的积极性降低。第四种档次，靠企业文化驱动下的成本和品质管控，目前在地产企业中尚未出现，或者仅有老板们希望企业文化驱动企业自行运转，这不就出现了所谓的OKR绩效，个人以为：只要存在着雇佣关系，这种OKR的绩效机制只能适用于企业中的一小部分人员，尤其是地产这种受政策变化较大的行业，员工的稳定感越来越小的情况下，企业文化驱动的成本管控真的极其难实现。 从第一到第四档次的成本管控水平，是一步步实现的，很难越级实现。  成本管控的这些基本逻辑 无论企业居于何种的成本管控水准，其最基本的管控逻辑是一致的。 No.1 土地价值最大化 土地是地产企业最基本的生产要素，没有土地一切的生产就将停止，另一方面来说，土地也代表了项目的价值，决定项目生死的最重要因素就是：“区位、区位、区位”，如何在已经获取的土地上榨取土地价值，这是地产企业的核心能力也是专业度的体现，这个阶段我们称之为：项目定位。项目定位中，需要充分挖掘地块资源、进行多方案的产品比选，已获得最大的利润。 1.1 项目资源最大化 项目资源，我分为外部资源和内部资源。 外部资源：外部配套、道路交通、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却可以带来较大流量，需要深挖外部资源带来产品溢价。 内部资源：可以分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源，此部分资源也要实现资源利用最大化，产生最大化的产品溢价。 1.1.1 外部资源最大化的案例 【案例】案例来源网络 此项目南高北低，景观资源利用最大化的逻辑： 1、地区改善需求较大，购买力较大。假定景观的总户数基本固定的条件下，景观高溢价区（临近景观资源）应该布置高溢价的产品，满足溢价能力强的高端产品货值最大化。 2、如果此地区的购买阶层购买力不强，高端产品未必能实现高溢价的能力，那么在建筑总图排布的逻辑上就需要变化，景观资源给到高层建筑上，让更多的用户可以享受景观需求加快产品去化，实现高层产品买景观、地层高端产品卖”赠送“。 沿湖北岸、沿湖东岸被高端产品的高层占据 1.2 内部资源最大化的案例 当项目外部资源不具备较强的溢价空间，那么内部资源需要充分挖掘以实现更大的溢价空间。 【案例】内部景观资源最大化 图片来源网络：中心景观最大化 通过组团内部的景观资源打造，可以提升项目的产品溢价，提升总货值，这在南方地区较为常用，主要是因为南方温度适宜植物生长，可以形成良好的景观效果，所以南方对高层建筑中心景观的规划打造，业主容易接受。由于北方地区气候的影响，这种规划布局有一定的风险性。 No.2 成本的适配或建造标准适配 产品配置标准，是地产开发阶段极其重要的工具，前端反映营销的产品需求，代表了产品的适配标准，后端反映了地产开发的成本及其交付后业主对产品的期望值。产品配置标准，从前到后关联着地产开发的每一个环节，让开发商不得不去重视。 产品配置标准的高低反映了开发商对产品的内在需求，是利润型产品还是现金流产品，这是开发商开发产品的基本逻辑思路，另外，产品配置标准的确立，要满足成本策划的基本要求，即“全过程控制、事前控制”的原则，成本如若到了招标阶段才显现出来，那么就不可能进行有效的成本控制。 产品定位确定之后，便明确了产品的基本适配思路，刚需盘有刚需盘的关注项，改善盘有改善盘的“大发逻辑”。第一步确定产品的档次之后，需重点关注影响成本的重要事项。 2.1 设计重点管控类 设计重点管控事项集中于前策阶段及方案阶段，主责部门是：地产设计管理 重点关注事项： 图表来源：金科地产 此处不在赘余，重要性不言自明。 2.2 设计和成本协同类 协同类重点管控事项集中于方案到施工图的阶段，主责部门是：地产成本/设计管理 设计和成本的协同类，主要是集中于影响建安成本的大类。 ① 含钢量/含混凝土量成本-严控类 含钢量和含混凝土量属于结构性成本，应严控，每家开发商都应该做结构限额设计，都应该有有结构限额设计。 ② 外墙饰面/门窗类-根据产品档次重点区分 图标来源-《正荣住宅产品线标化基准配置》（2019版） 图标来源-保利置业集团 门窗和立面限额标准，配着产品线进行有的放矢的设计，建议每家开发商都应该做门窗和立面的标准化设计。 ③ 公区装修类-根据产品档次重点区分 根据产品限额标准，进行产品配置标准的设计。 上图来源：《华润置地住宅产品配置标准及建安成本限额指标》 随着业主对公区装修品质的关注，越来越多的地产开发商在公区的标准上越来越注意成本投放，公区标准的成本适配，这个标准化也要做。 ④ 户内装修类-根据产品档次重点区分
图标来源-保利置业集团 绿色建筑及装配式建筑标准的提升，让全装修/精装修的要求越来越高，建议做过精装修的开发商进行标准的固化。 ⑤ 部品部件类-根据产品档次重点区分 部品部件类包括：入户门、防火门、栏杆、雨棚、单元门等种类繁多，每个单项成本不算高，但是却十分重要，建议根据产品线，固化产品类，约束成本限额。
《华润置地住宅产品配置标准及建安成本限额指标》
图标来源-正荣集团 ⑥ 景观工程类 指标定义：室外红线内景观工程成本与景观面积的比值，单位：元/㎡。园林景观面积为园林景观工程覆盖的水平投影面积。 景观工程这几年备受开发商重视，主要表现在产出投入比较高，容易产生溢价，在产品线的基础上，约束景观工程的成本意义重大。
图片来源：华夏幸福
图片来源：卓越集团 ⑦ 电气智能化 电气智能化这些年来业主开始关注，电气智能化的配置宜满足实用功能要求，建议开发商形成自己的标准化体系。常见的电气智能化系统有：周界防护系统、视频安防系统、出入口对讲及访客系统、电子巡更系统、车辆管理系统、广播系统等等，开发商可根据自身产品系列定制设计。 ⑧ 住宅绿建成本增量 绿色建筑这些年来逐渐被强制使用，绿色建筑的成本增加开始慢慢被开发商重视起 来，由于绿色建筑的评价体系较为复杂，一般缺乏专业能力的开发商很难进行绿色建筑的选择，建议有条件的开发商可以限额设计。 老版绿色建筑评价标准下的成本增量 ⑨ 住宅装配式建筑成本增量 由于人口红利及人口老龄化的加剧，装配式建筑风口正起，每个地方的装配式建筑评价不一致导致成本增量不一样，建议各家开发商有针对性的研究适合本地区的装配式建筑方案。
图表来源：金科地产 |
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