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上周给大家介绍一款2梯3户的城市豪宅，后台就有户友提醒库哥，这是深圳HOOP设计的户型。于是有了与深圳霍普建筑设计公司的设计总监余俊的以下对话： 余总：户型库推广的产品我们有很多同事都在转，这是个好事情，不过这里牵涉到知识产权的问题，我们希望大家在市场推广过程中，在相互平等的基础上都能起到品牌建设、市场推广的积极作用。 库哥：首先非常抱歉，因为工作的疏忽，未看见此项目是HOOP设计与禾略共同的研究成果。因为资料有限，观点也有失偏颇。 余总：那今天我们再好好分析下这个户型，我们公司曾经提出一个观念：“以小众的方法解决大众的事情。”我们是建筑事务所模式的设计单位而非常规的设计院模式，常规的地产开发模式我们都会以一种非常谨慎的太对去对待，我们始终本着为开发商、业主提供好的设计服务和产品的态度来对待我们的每一个项目。我想户型库的粉丝也都想看到一些创新的东西。
这个项目地块规模很小，南侧为安置房，北侧为医院，规模就这么大，在这个项目中我们需要给客户提供什么样的一个设计。 出让面积：8916.4㎡ 容积率：2.3 绿地率：35% 限高：80m
这个项目开发商的目标是要从5万卖到7万。周边都是5万左右的盘，在上海北中环，周边有多少竞品，可想而知。按常规的方式去设计和开发，在北侧摆了4个或3个单元是不可能出豪宅产品的。你可以用三个一梯两户的单元来设计，也可以用一梯四户来设计产品，但实际上在推敲的过程中会发现都不是非常合适，楼栋数太多对仅有的地块资源占去了很多用地面积。要空间没有空间，要景观没景观，要视线没视线。 根据禾略大数据、甲方定位、以及我们的前期定位分析得出结论，特定的人群有特定的需求，客户面对的是怎么选择的问题。那在这个项目上，可以说是先天毫无优势的情况下，别人为何要选择这个5万卖到7万的产品？我们的优势在哪里？是个值得思考的问题。 库哥：那我们怎么提高它的溢价能力？ 余总：很显然，这些按常规的地产开发模式是呈现不了的。为此，我们排除了常规的设计方式。提高溢价能力，需要从地块本身去挖掘资源，因为地块周边无任何优势可借用。所以需要挖掘和创造资源，所以从三个方面进行资源创造。
1、从规划本身 先从规划说起，说清楚了规划，产品就是定制，通过对地块的分析，我们得出了结论，就是按常规的方式很难出好的方案，需要改变思路。 城市形象——出入口位置 出入口是我们要考虑的问题。东侧为城市主干道，车流量大，车速快。南侧，东侧无道路，照理说，出入口只能设在北侧，但是这个地块有特殊性，因为北侧地块为医院主要出入口，那条路上势必车很多，会造成拥挤。考虑到这个情况，我们把出入口设置在东侧，形成退让空间。主入口也设置在东侧，毕竟豪宅需要一个城市形象面，不可能把城市形象面对这医院，这对客户的感觉不好。 住宅布局——一排两栋
这个地块小，自身和周边无任何优势资源可借用，需要打造成豪宅，本身两个单元的楼从城市角度讲就需要有标志性和识别性。我们打破了传统的高层豪宅理念，通过计算发现一排两栋就可满足指标要求，同时能满足甲方要求的120,150,180的户型面积要求，但是还是无法满足“豪”的生活空间品质，我们又在基础上增加了其他内容： 1、自然开阔互动庭院 2、更大程度地利用南面景观资源和地块内部景观 3、地块资源非常有限，我们提出公共空间立体化的概念 2、从产品本身 库哥：一般豪宅都是一梯二，以独门入户为卖点，感觉都是基本配置了，因为这样做了，能把前室直接当私家玄关用。
余总：这个项目特殊，光是这个不足以吸引别人去买，我认为关键是看你给他一种什么样的生活。一般豪宅一般是一梯二，我是我两梯三，同样满足开发商要这样的面积段，120+150+180。
库哥：那其中一个电梯只是给120㎡业主使用？ 余总：其实都可以使用，只是方便不方便的问题，但是这个问题实际上是很难解决的。我们设计的方案由两个单元镜像布置，户型面宽较大，从消防上考虑，我只能把这个电梯放在那里。从户型本身来讲，一梯两户已经很豪华了。所以我们当时考虑180+150公用电梯是没有问题的。为了减少180与150公用电梯的问题，我们把电梯厅做豪华了，尽量规避与120户型相比一梯一户的感觉。另外，一梯几户不是衡量一个户型好坏的唯一标准。还有产品本身是不是给消费者提供了多种可能性和创造性。比如那个顶层为了方便一些客户改造用的，传递大家一个信息，这个户型是可以做更大的。
余总：我们在做碧桂园某一个项目的时候曾经提出一个观点：建筑有形，生活无形，要让有形之空间承载无形之生活，需要的不仅仅是设计师的态度，更要我们每一个设计师用心。在这个项目中，我们也试图把家的边界延伸，那个公共阳台的主要作用是为了与室外空间形成互动，增加人的行为，是可以在这个公共空间发生很多行为的，可以交流，可以直接面向户外，而不是常规的核心筒在单元中间，一个黑电梯厅仅仅是解决垂直交通的问题。这个电梯之所以必须在这儿，不仅仅是为了解决的交通的问题，这张图也说的是这个问题：
当然，阳台只是一个很小的点，在这个项目中，我们还有很多其他具体的体现，如小区入口的设计、地下室空间的设计、小区景观设计等。
3、从配套资源本身
库哥：豪的生活方式怎么理解？ 余总：这是一个很宽泛的概念，没有绝对的答案，毕竟每个人都是不同的个体，大家对此的认识都不一样，需求也不一样。我们在大数据的基础上，对中产阶级人群的行为分析并进行还原，加上这么多年来，我们的实际项目操作过程中的经验积累，对尽可能的去提供。在这个项目上，我们有特定人群及需求，虽然我们从规划上把三栋楼变成了两栋楼，同样要把该有的功能、想要的生活都给塞进去。我们关注的是，站到业主的立场，在这里是不是有我们想要的生活，站到开发者立场，除了产品本身，还能为业主提供什么别的配套服务？
库哥：那这个最终方案，和推演方案比，优势在哪里？ 余总：我们的方案更为创新，更贴近市场，更能满足特定客群的需求。
这个项目的客群是再改客群和中产客群，他们在上海已经有了自己的居所，也就是说他们要解决的已经不仅仅是住的问题了，他们是找与自己行为接近，与自己生活方式匹配、与自己身份吻合的房子。对于投资客，他们要找的是有投资潜力的，能出手的房子。 以上就是5万溢价到7万的理由。 ps：本文为库哥与余总的微信对话编辑而成。如果您也有相关房地产项目与大家分享，欢迎后台留言联系库哥，如果你想看更多户型图，可以加Q群194170334交流（仅限地产建筑人），各位户友，我们明天见！
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