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文／克而瑞研究中心
内容提要>>> ► 32家房企4月业绩环比下降8% ► 房企整体拿地相对稳健 ► 4月房企新增融资额同环比均有上升 ► 房企借力营销树品牌形象 ► 首创置业董事会“大换血” ► 碧桂园与苏宁建立多元化战略合作
2018年4月，CRIC监测的32家典型房企总体销售规模环比下降8%。一方面，是由于2018年1-3月百强房企货量较为充裕，年初业绩基础较高。另一方面，在市场调控政策不断紧缩的背景下，虽然3、4月份部分城市放开了预售证，但房企整体供应仍显不足。不过相比去年同期，32家典型房企总体销售规模仍同比增长24%。
截止4月末，碧桂园、恒大的销售规模都已超2000亿元，恒大前四月累计同比增速最高达47%。万科1-4月实现销售1986.7亿元，同比增长3.4%。保利、融创也先后突破千亿，其中融创4月单月实现销售业绩350亿元，同比和环比分别增长82.6%和13.5%。 从3月开始，各地政府为了维稳市场，开始适度加大市场供应，而高价豪宅项目的预售证批复价格仍受到严控。我们认为，在部分城市限售、限价政策调控持续的背景下，房企将面临项目去化率不及预期以及巨大的销售和资金压力。未来将会有更多持货观望的房企选择以价换量，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移、抢收业绩、确保全年销售目标的完成。
2018年4月31家房企公开市场积极拿地，拿地总建筑面积高达3811万平米，环比下降57%，成交总价环比下降48%，平均成交楼板价达到3687元/平方米，较上月上升了21%。本月一二线城市整体地价保持未有下调，热点三四线城市地价上涨，但房价上涨大多已行至阶段性高点，未来房企盈利空间受限更多。 从企业表现来看，本月拿地超200万平的房企共有6家，新增建面达2334万平方米。其中，中国恒大本月拿地规模居31家之首，拿地总量达1121万平方米，拿地总价达117亿。另外，碧桂园本月继续加强对三四线城市的布局，1-4月在三四线城市的拿地总量占比达78%。 总体来看，本月房企整体拿地相对稳健，但个别房企仍积极补仓，甚至拿下高价地块，如保利以50.0亿成交总价在广州竟得了一幅住宅地块，而远洋与首创联合在北京竟得一幅商住地块，成交单价达61348元/平方米。从新增拿地区域分布来看，长三角、大湾区依然是房企关注的重点，并逐渐从原来的一二线城市投资延伸至三四城市中，而在中西部拓展途中房企更多会选择武汉、郑州、重庆等市场情况较好的二线城市投资。
从融资结构来看，本月票据、债券、银行贷款仍为房企主要融资渠道，共占到房企新增融资额的82%，票据、债券占比高达48%，相比上月环比上升27%，而银行贷款发行额则环比上升33%，其中房企海外发债贡献较大，占据银行贷款发行额的半壁江山。当前融资环境较为艰巨，各房企都碰到融资成本高、门槛高等一系列问题，其他融资渠道都或多或少受到政策管制，仅有ABS类产品，受到政策的鼓励，尤其供应链、类REITs和租赁类型产品，预计房企在ABS的发行上，会逐渐变高。
本月108家典型房企新增融资额为1071亿元，同环比均有大幅上升，同比上升128个百分点，环比上升46个百分点，融资力度加强，高于去年全年融资总额的平均水平。整体来看，自2018年以来，108家房企新增融资额度持续平稳运行，本月的融资总额上升，或源于房企于15年、16年发债较多，还款期大多为2、3年，因此2018年为房企的还债高峰期，房企加大融资力度确保资金流。 从融资结构来看，本月票据、债券、ABS等成为房企主要融资渠道，共占房企新增融资额的67%，其中海外票据债券占本月融资总额的32%，较上月多出29个百分点，在国内政策逐渐收紧的情况下，房企积极开展海外融资。另一方面，ABS产品受益于国内政策的鼓励，尤其类REITs和租赁类型产品，房企获批发行的产品数额均较大，本月通过ABS方式募集的资金环比大幅上涨229%。如泰禾4月9日拟发行供应链资产支持票据100亿元的第一期票据10亿元，后面随着多家房企ABS产品的持续发行结束，预计房企在ABS的发行上，融资额会逐渐变高。 从融资成本来看，本月融资利率普遍上升，最高利率高达8.35%，本月平均融资利率为5.99%，较于上月的平均利率水平有些许上升。本月融资成本最低的是万科地产发行的5年期9.7亿美元的中期票据，利率仅为4.15%，低于本月多数典型房企境内外的发债利率。
进入4月，延续了房产市场平缓的基调，一二线城市“四限”政策趋严，房企缺乏让利的主动性，除了针对部分新开盘项目的优惠，整体来说折扣力度不大。值春夏相交之际，多数企业选择通过参加和赞助户外活动的形式来传播企业文化，树立企业形象，此外，少数企业召开了战略发布会，借助媒体能量推广品牌。
营销活动方面，以提升集团品牌形象为四月房企营销主旋律，中国铁建、新城控股、雅居乐等分别举办了马拉松和徒步活动，活动形式丰富新颖，其中较有特色的是新城控股举办的“真途”徒步活动，将公益与营销相融合，倡导人人参与公益，关注生态环境，在宣传企业品牌形象的同时，赢得广泛关注。另一方面，部分房企通过召开发布会进行营销活动。荣盛集团在重庆品牌战略发布会上提出以大地产为主干，大健康、大金融为两翼，互联网等新兴产业为辅助的“3+X”新格局，未来荣盛将扩大战略型布局的同时，转型为生活方式营运商的定位。
从108家监测企业的人事变动情况来看，进入2018年，房地产企业高管的离职或变动频率一直保持在较高的状态，而4月份这种情况发生好转，房地产企业高管变动进入一个相对稳定的状态。
本月绿城中国创始人寿柏年先生出售其持有的该公司174,549,783股普通股份已于6日完成，据此，寿柏年宣布正式从绿城退休，辞去执行董事、董事会薪酬委员会及提名委员会委员职务。李骏获委任为执行董事；公司执行董事兼联席主席刘文生已获委任为董事会薪酬委员会成员；执行董事曹舟南已获委任为董事会提名委员会成员。 本月首创置业管理层出现较大的调整，引起了业内人士的广泛关注。4月12日，唐军退任执行董事，且不会于临时股东大会上寻求连任，其于二零零二年十二月获委任为首创置业股份有限公司执行董事兼总裁。与此同时，苏朝晖及孙少林将退任非执行董事，且不会于临时股东大会上寻求连任。4月28日，首创置业委任了以钟北辰为首的新一届管理班子。值得一提的是，新一届董事会成员的平均年龄为49.5岁，是首创置业有史以来最年轻的一届董事会，其中43岁的新任总裁钟北辰为新一届董事会成员中最年轻的一员，其于2000年5月加入首创置业，此后一直在首创置业的大体系内发展，在经营、销售、产品研发等多个专业条线均有执掌经验。
从本月重点企业的战略动态来看， 108家企业战略动作主要体现在主业扩张和多元化业务开展两个大方面。主业扩张主要通过合作方式去实现。房企为了扩大地产主业发展，积极与企业进行合作，实现双赢。多元化业务开展主要集中在地产业务、商业地产、特色小镇、文旅地产等方面，标杆房企积极布局多元化业务，寻找新的利润增长点。
通过与不同领域的企业战略合作，可实现地产主业的扩张，也带来多元化业务的发展。碧桂园和苏宁签署战略合作协议，为期5年。将在全国范围内开展商业地产的合作，涉及零售、投资、金融和采购等多个版块，实现业务互补以及各版块的联动效应。 近年旅游市场发展迅速，加上相关政策推动之下，文旅地产成为开发商多元化布局的一大方向。本月荣盛发展与复星地产分别在武汉和西安、渭南签订合作协议，其中复星地产与陕煤集团合作发展两个项目，在西安和渭南打造文化旅游和健康养生项目，总投资近200亿元。
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