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泛地产观察 Bonzerview （2019年第05期，总第339期） 本周要点>>> ▶ 热点分析 · 从中民投“债务危机”看民营航母的战略转型 ▶ 政策环境 · 地方两会：20省份均顶格减半征收万亿级“六税两费” · 成都：严格认房认贷扩大贷款对象 · 山东：进一步开放2019年部分基建项目给社会资本 · 上海：2019年坚决遏制投资投机性购房 · 海口:引进人才住房保障细则出炉 购房补贴最高6万/年 ▶ 企业动态 · 绿地：接盘中民投董家渡地块 对价121亿 · 苏宁易购：收购万达百货 构建全场景百货零售业态 · 德信地产：IPO预计募13.68亿港元 · 云南华侨城：挂牌昆明项目公司50％股权 因长期亏损 · 万科：海外置业2018年净利增长近9倍 张旭任董事会主席 ▶ 数据解读 · 宏观经济：强制性去杠杆或进入尾声 期待更好的活力 · 行业变化：2019年楼市开局冷淡 但结构性变化向稳 · 土地市场：供应显增，成交量跌价涨 博志成研究院·泛地产观察编写组 执行编辑：唐婧 特约审校：吴会鹏 排版：霍小会 研究员：米丽华 李丽 王玉婷 徐丽莎 数据支持：财新CEIS,CREIS中指数据 宏观政策环境：2018年国际环境错综复杂，国内改革发展稳定任务艰巨繁重，我国经济保持了总体平稳、稳中有进的发展态势。受国家宏观调控的影响，行业紧缩的大环境下，投资性行为受压制，刚需购房者择房更加理性和谨慎。如何增加地产产品业态的多样性，创新性和附加值成为地产开发商的重要任务，建议重点关注智慧家、生态环保、社区服务等主题。 地方与城市环境：坚守稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向，多地强调“三稳”， 突出“一城一策”。 常州、西安等地密集发布进一步放宽落户政策的通知，广州、海口等热点城市也陆续推出相关住房相关的货币化优惠政策。部分一线城市虽然没有放宽落户条件，但针对非户籍人口的住房保障措施进一步优化，如北京市提出加大建设保障性住房。 山东省上周召开政府工作会议，密集释放信号，指出将“对外开放”与“区域经济、产业协同”放在了2019年的发展战略地位，一方面，积极响应商务部2019年的工作重点，推进自贸试验区建设和探索自由贸易港，扩大全方位开放；另一方面，深度参与区域协同与城市联动，促进产业转型升级和相关建设，部分城市发展潜力与势头大部看好。 俗话说，大河没水小河干。中小房企应因“己”定“略”，可重点关注基建项目、保障房项目等民生项目，将“大家”的利和“小家”的利辩证的统一，实现共赢。（博志成研究院BXLS）  1. 地方两会：20省份均顶格减半征收万亿级“六税两费”截至2月11日上午，至少有21个省份财税部门公开发文明确了减税费幅度，而且都选择了按50%顶格减征“六税两费”，且可以叠加享受其他优惠政策，政策实施期限为2019~2021三年。这21个省份分布在东中西部，具体包括广东、福建、浙江、江苏、山东、北京、江西、湖南、湖北、河南、山西、甘肃、宁夏、重庆、云南、四川、青海、贵州、辽宁、吉林和黑龙江。 据四川日报14日报道，成都公积金中心修改的《成都住房公积金个人住房贷款管理办法相关规定实施细则》将于3月15日起正式执行。据了解，修订后不仅扩大了公积金贷款对象、增加了累计公积金贷款次数、严格"认房认贷"标准、调整了逾期记录应用、放宽了贷款年限的计算、强化了贷款风险防控，同时明确了贷款结清前应继续履行缴存义务。修改后调整了逾期记录的应用，重点关注近两年内出现的逾期情况，采取拒贷或提高其最低首付款成数的措施，以控制贷款风险。明确贷款期限以整年计算，最短为1年，最长为30年，且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。此外，"按照住建部相关政策规定及住建厅的工作要求，修改后将收入还贷比调整为50%，进一步强化公积金贷款的风险管理。" 2月13日，上海召开市住房城乡建设管理工作会议。会上，市住房城乡建设管理委主任黄永平表示，今年上海要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策的连续性和稳定性，坚决遏制投资投机性购房，着力稳市场、稳房价、稳预期。黄永平还表示，2019年，上海将坚持以惠民生为出发点，促进城市高质量建设发展。紧紧围绕“抓好底线民生、基本民生、质量民生”要求，着力保持房地产市场平稳健康发展。上海要力争在改善群众居住条件、提升城市功能品质和促进高质量发展、防范风险确保城市运行安全等七个方面实现新作为。 2月14日，山东省十三届人大二次会议在济南开幕。山东省省长龚正在政府工作报告中提出，2019年进一步放开基础设施及电信、通讯等行业限制，择优选择一批高速铁路、机场、港口项目开展社会资本投资示范，鼓励民间资本以股权方式参与项目建设运营，补齐基础设施短板。 此外，山东省税务局印发《关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知》，为进一步支持小微企业发展，自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。 2月14日，山东省省长龚正在十三届人大二次会议作政府工作报告。报告指出：2019年，山东将进一步加大开放力度，积极申建中国（山东）自由贸易试验区，打造对外开放新高地。搭建日韩合作“大平台”。同时，支持济南深度对接京津冀协同发展和雄安新区建设，打造北方高端产业、科技、人才、现代服务业集聚地和央企、跨国公司区域总部基地；推动突破菏泽、鲁西崛起迈出实质性步伐；支持淄博老工业城市和资源型城市产业转型升级示范区建设，推动德州、聊城、东营、滨州等深度融入京津冀协同发展。 2月11日，湖北省地厅级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班在省委党校开班，省委书记蒋超良强调，要夯实基础，把推动高质量发展作为防范化解重大风险的着力点。切实落实经济社会高质量发展的目标任务，保持经济持续平稳健康发展；有效防范化解金融风险，坚决防范化解地方政府债务风险，确保房地产市场平稳健康发展。 2月11日下午，深圳市政府召开六届五次全体（扩大）会议。会议要求，新的一年，一是全力完成经济增长目标任务；二是抓好民营经济“四个千亿”计划落实；三是营造更加市场化、法治化的营商环境；四是确保年底全面消除黑臭水体；五是加快重点片区开发建设；六是做好稳房价、稳租金、稳预期工作；七是继续抓好P2P等金融风险防范。 海口首批人才住房租赁补贴和购房补贴将于2019年2月13日受理申报。在住房补贴（含住房租赁补贴和购房补贴）上，50岁以下拨尖人才（急需紧缺人才可放宽至55岁）住房租赁补贴5000元/月，购房补贴6万元/年；50岁以下其他类高层次人才（急需紧缺人才可放宽至55岁）住房租赁补贴3000元/月，购房补贴3.6万元/年；40岁以下硕士毕业生以及符合条件的人才，住房租赁补贴2000元/月，购房补贴2.4万元/年；本科毕业生住房租赁补贴1500元/月，购房补贴1.8万元/年。 Part-1 : 战略投资 1. 绿地：接盘中民投董家渡地块对价121亿 绿地控股公告，收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及相应债权，交易价格为121亿元。最新股权架构中，国资背景的绿地持有董家渡项目50%股权，为第一大股东，安信信托持股45%，同样有国资背景的上海外滩投资持股5%。法人代表变更为绿地集团高管徐荣璞。 继年初融创从泛海国际手中接过董家渡12号、14号两宗地块后，如今的董家渡区域已聚集包括绿地、融创、绿城、华润及泛海在内的5家开发商。作为上海本土最大的房地产企业，绿地所持土地面积最大，是名副其实的董家渡地主。 【博志成提示】绿地接手中民投董家渡地块，应该是本周备受业内关注的一则要闻。董家渡地块作为中民投入行“首战成名”的一块“钻石地块”，如今也因为给企业带来的巨大资金压力，而不得不转手于人。中民投通过调整资产结构，加快退出不符合战略转型方向的项目等举措，来缓解目前的资金负重问题。同时，绿地也通过此次并购，扩充了在大本营上海的优质土地储备，对绿地在回归核心城市的布局方面，有着标杆性的意义。然而，地处核心区、大体量、多形态的土地属性，也会因为开发周期长、难度大而给绿地带来较大的资金压力。（博志成研究院BMLH、BWYT） 2. 苏宁易购：收购万达百货构建全场景百货零售业态 2月12日，苏宁易购董事长张近东在新春团拜会上宣布，苏宁易购正式收购万达百货有限公司下属全部37家百货门店，构建线上线下到店到手全场景的百货零售业态，为用户提供更丰富的数字化、场景化购物体验。此外，苏宁易购表示，本次交易未达到深交所股票上市规则应披露的标准。接近万达人士回应称，万达百货是特定发展阶段的产物，而当前万达集团的新战略是重点服务消费、聚焦优势产业。公开资料显示，万达百货在全国的37家门店大都位于一、二线城市的CBD或市中心区域，会员数量超400万人。近两年，万达百货销售规模稳中有升，净利润水平持续提升。 【博志成提示】从苏宁易购的角度来看，其主要目的在于打通线上线下，形成统一战线，抢占更多有利底盘。而另一边，卸下“包袱”后的万达，在转型的路上走得更“轻”了。房企转型应把握好方向和“力道”，该重的重，该轻的轻，量体裁衣，才能提升发展质量。（博志成研究院BMLH） 3. 泰禾：对价38亿的收购陷僵局 与沃得互打官司 泰禾集团于2月11日晚公告称，因股权转让纠纷事项，其全资子公司江苏泰禾锦城置业有限公司（下称“锦城置业”）与沃得国际控股有限公司（下称沃得国际）等四家公司组成的出让方，在同一天即2019年1月31日，互相将对方起诉至法院。锦城置业起诉沃得等四家公司因多项严重违约，使原告至今无法对标的物业进行建设开发；沃得起诉锦城与泰禾未如期支付股权转让款。 【博志成提示】由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系，在收并购中涉及到的风险会远远多于招拍挂。其中涉及到对方诚信、债务、投入等方面的风险占比较大。提示：“收并风险大，交易须谨慎”，控制风险应重于经济收益。（博志成研究院BWYT) Part-2 : 融资融券 海外融资环境改善 国内资产收购表现各异 从2019年起至今的两个月内，央行主要采用组合式的手法，对流动性给与结构性补给，包括下调存款准备金率、TMLF操作、酌情实施逆回购等，资金面总体宽裕，但国内房地产融资门槛和额度总体收缩。另一方面，受全球央行普遍倾向量化宽松政策，海外融资总量呈现爆发增长。 针对世茂房地产发行10亿美元优先票据，奥路资本总裁蔡金强评论称，“如今是发债极佳的窗口期。”同策研究院发布的监测数据示，40家典型上市房企在1月完成融资金额折合人民币790亿元，环比2018年12月的181.52亿元上升335.23%。 债权融资、股权融资总额达到近一年新高，主因四个方面：其一，年初是地产债务集中兑付高峰期，房企积极进行发债融资或为了偿还债务提前做准备；其二，降准带来了宽松的政策环境，首先是表现在银行贷款层面，其次也会在其他金融机构中得到体现；其三，年底时房企拿地的机会增加，尤其是供地规模不断扩大，使得房企积极拿地的意愿扩大，并积极融资；其四，房地产销售行情虽然下行，但也没有完全遇冷，所以企业融资也体现了对于2019年市场的继续关注。 从个案和细节来看，我们发现，尽管内外部融资环境均有所改善，仍然有部分企业融资融券受阻的情况，主因业绩增长减速或投资性损失增加，财务杠杆偏高而市场预期不明朗等。此外，部分企业灵活运用财务管理策略，如花样年自去年以来，一直在有计划地赎回债券票据，收缩负债规模，调整债务期限结构。此外，红星美凯龙在过渡期也采取调用流动资金，一旦融资环境改善，又迅速采取以负债替换现金的办法来保障现金比率。（博志成研究院BTJ） 1. 德信地产：IPO预计募13.68亿港元 战略布局与财务能力较优 2月13日，德信中国控股有限公司在香港举行IPO新闻发布会，将于2月14日至2月19日公开招股，预期于2月26日在港交所主板上市。按计划，本次将发售5.32亿股股份，其中香港公开发售股份数目占总股本的10%，发售价为2.32港元至3.25港元，预计将募集款项净额13.68亿港元。德信中国表示，约60%将用于开发现有物业项目的开发成本；约30%将用作潜在物业项目的土地收购和建筑成本等，约10%将用作一般公司及营运资金。 德信中国未来将继续深耕浙江省，并将业务扩展至长三角及全国的主要城市。截至2018年11月30日，德信中国土地储备总计为693.39万平方米，其中589.87万平方米位于浙江省。项目组合（包括合营企业及联营公司持有的项目）包括33个竣工项目，61个在建项目及13个持作未来开发项目。 过去几年，公司业绩增速良好，但区域深耕也具有一定局限性，公司的业务及前景在很大程度上依赖于中国的经济状况及中国房地产市场，尤其是长三角地区各主要城市的表现。德信中国会根据市场情况及财务状况去制定未来的发展战略，以稳健发展为核心。而在有息债务结构上，德信中国的短期内偿债压力较大，好在其未动用的融资资源或足以偿还到期债务，账面现金余额充足。对于房企来讲，IPO之后可以通过多种融资渠道融资，从而调整长短期债务结构，德信中国也将适时调整长短期融资的份额，降低短期负债的比例。 2. 万达体育：拟赴美IPO 最高集资5亿美元 据路透社2月12日消息，万达体育目前已就上市事宜向美国证券交易委员会递交申请文件，预计今年上半年或可上市，拟集资额介乎3亿至5亿美元。万达此次上市的体育资产将包括Infront Sports & Media AG（瑞士盈方体育传媒），以及WorldTriathlon Corp（世界铁人公司），这两家公司由万达于2015年分别以10.5亿美元和6.5亿美元的价格收购。 3. 世茂房地产：发行10亿美元优先票据 同时赎回5.5亿美元 2月14日早间，世茂房地产控股有限公司发出公告宣布，将发行10亿美元优先票据，票面利率为6.125%。公告显示，该票据将于2024年2月21日到期，所得款项净额为现有债务再融资、业务发展及其他一般企业用途。2月15日，世茂房地产控股有限公司发布公告称，关于2022年到期息率为8.375%的11亿美元优先票据，已赎回其中5.5亿美元优先票据，余下尚未偿还5.5亿美元优先票据将于2019年3月18日赎回。世茂房地产表示，公司已就票据于新加坡交易所上市及报价获得新加坡交易所原则上批准，并无且将不会于香港寻求票据上市。 4. 华夏幸福：5.69%股份已完成过户 对价42亿元 华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，2月11日，华夏控股、平安资管、王文学及平安人寿签订了《股份转让协议之补充协议》，约定华夏控股将《股份转让协议》项下的标的股份过户至实际受让方即平安人寿的股票账户，对价合42亿元。本次股份转让后，华夏控股的持股比例由41.30%变为35.61%，而平安人寿的持股比例则由19.52%变为25.21%，平安资管的持股比例依旧为0.04%。至此，平安系持股比例达25.25%。本次交易前，华夏幸福已向平安资管承诺公司2018、2019、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.1亿元、144.8亿元、180亿元，如上市公司前述任一会计年度实际净利润小于承诺净利润的95%，则华夏幸福应予补偿。 5. 棕榈股份：7.68亿转让13.1%股份予豫资保障房 2月12日晚间，棕榈生态城镇发展股份有限公司发布公告称，公司股东吴桂昌、林从孝、吴汉昌、吴建昌、浙江一桐辉瑞股权投资有限公司等，将持有棕榈股份合计1.95亿股转让给豫资保障房。占棕榈股份总股本的13.1%，每股价格3.94元，代价约为7.68亿元。本次交易完成后，豫资保障房持有棕榈股份13.1%的股权，为第一大股东。 此外，豫资保障房还计划未来12个月内继续对棕榈股份进行增持。在成为棕榈股份战略投资者后，豫资保障房或其关联方将向棕榈股份提供10亿元的融资支持，其中第一笔不超过5亿元，年利率为8%，借款期限为一年。棕榈股份表示，本次交易后双方将充分发挥政府行政效率和企业市场效率，在生态城镇领域展开深度合作，打造生态旅游合作平台。与此同时，吴桂昌、吴建昌、吴汉昌与此前的拟受让方——栖霞建设，解除股份转让协议。 6. 云南华侨城：挂牌昆明项目公司50％股权 因长期亏损 北京产权交易所2月14日公告，云南华侨城置业有限公司50%股权挂牌转让，转让底价尚未披露，预披露结束日期为2019年3月13日。 云南华侨城置业由华侨城集团和云南省城市建设投资有限公司在2007年共同出资成立，主要负责开发云南昆明阳宗海生态旅游项目。项目总占地面积达1万余亩，项目规划有4大主题分区、6大旅游精品、8家度假酒店，最早从2009年11月开始动工。疑因资金等其他问题，项目进度缓慢，至今仍有多个分项目还未建成，其中除曾在2013年试营业过温泉水公园外，其余生态花谷、人工湖、湿地公园、配套酒店等至今停摆。据华侨城财报数据，2012-2015年，云南华侨城实业的净利润分别为4857万元、1625万元、-11003万元、-16356万元，业绩长期亏损，而云南华侨城置业2017年度的业绩数据并无披露，且2018年度营业利润及净利润则均为0。 7. 厦门国贸：1月新增借款65.4亿元 总借款余额218.49亿元 2月14日，厦门国贸集团股份有限公司公告显示，截至2019年1月末，厦门国贸未经审计借款余额为218.49亿元，占上年末未经审计净资产比例为25.17%，1月累计新增借款金额为65.40亿元。2018年末，厦门国贸净资产金额为259.82亿元。1月内，厦门国贸及其子公司通过银行累计新增借款42.40亿元，通过新发行公司债券和债务融资工具累计新增借款23亿元。 8. 莱茵体育：股权转让未完成买方今麦郎仍在筹备资金 2月14日，莱茵达体育发展股份有限公司发布公告称，此前关于控股股东莱茵达控股集团有限公司转让部分股份予自然人范明科的交易尚未完成，范明科仍在资金调度中。据此前签署的《股份转让协议》，约定控股集团将其持有的上市公司的3.74亿股股份转让给范明科，本次标的股份转让价款合计为13亿元。转让完成后，范明科将持有公司总股本的29%，成为莱茵体育第一大股东，控股集团占公司总股本的18.7%；莱茵体育控股股东及实际控制人将变更为范明科先生。 9. 花样年：将赎回3亿美元优先票据并注销 2月11日，花样年控股集团有限公司公告城，将悉数赎回于2019年到期金额为美金3亿元的7.25%优先票据，该票据原于2018年2月21日发行，利率7.25%。经部分注销后，仍属发行在外的2019年票据本金总额还有2.87亿美元。花样年表示，上述2.87亿美元未偿还2019年票据将于2019年2月13日到期，于到期日该公司将悉数赎回2019年票据下的优先票据。届时2019年票据将被注销，并从新加坡证券交易所有限公司除牌。 10. 红星美凯龙：已归还4.8亿元闲置募集资金 2月12日，红星美凯龙家居集团股份有限公司发布公告称，公司此前曾同意使用部分闲置募集资金用于暂时补充流动资金，金额不超过5亿元，使用期限不超过12个月。截止2019年2月11日，公司已将4.8亿元分批归还至募集资金专用账户。红星美凯龙曾于2018年2月12日、2018年8月16日、2018年12月5日分别从募集资金专用账户分批转出4.72亿元、0.28亿元和900元。截至该公告日，红星美凯龙暂时用于补充流动资金的闲置募集资金中尚未归还的金额为2000万元，使用期限未超过12个月。 表1：部分企业融资融券情况 2月11日-2月17日 数据来源：观点网 博志成研究院整理 Part3-人事与经营 千亿央企保利一直奉行稳中求进的原则，这一点在其架构和人事方面均有直接的体现，而人事的变动往往是企业战略调整的前奏。保利地产近期人事调整，整体业绩不好或是大背景。相比其他“国字头”企业，保利地产的市场化已做得很好，但其目前的创新仅停留在营销层面，如“5P”战略(即养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、Ploy APP、海外地产)。伴随人事调整，保利地产在区域拓展方面也在积极寻找新的市场。 自2012年以来，万科置业海外并未委任主席及首席执行官。万科海外置业能够取得同比近9倍的增幅，对相关责任人的重用提拔也顺理成章。如今公司有意拓展及多元化发展业务，为准备公司未来拓展及发展委任分工明确主席及首席执行官，符合公司及其股东利益。（博志成研究院BLL） 1. 保利置业：雪明、韩清涛分别辞任主席及总经理 保利置业集团有限公司2月1日中午公告，公司董事会谨此宣布下列变动，由2019年2月1日起生效：张炳南先生获委任为公司执行董事及董事会主席；王健先生获委任为公司执行董事、董事总经理及风险管理委员会成员；雪明先生因内部工作安排辞任董事会主席，但仍留任公司执行董事；韩清涛先生因内部工作安排辞任公司董事总经理、薪酬委员会成员、风险管理委员会成员及获委任董事会副主席，留任公司执行董事；叶振忠先生由公司非执行董事调任为独立非执行董事及获委任为薪酬委员会成员。 2. 万科：海外置业2018年净利增长近9倍 张旭任董事会主席 万科置业（海外）有限公司2018年业绩显示，万科海外置业于年内相关盈利约为港币5.41亿元（2017年：港币5420万元），增幅约为898%。主要由于租务及物业管理业务收入、利息收入以及应占联营公司盈利上升。截至2018年底，万科海外置业总资产约为374.65亿港元，资产净值为366.96港元，每股盈利1.74港元。 万科海外置业执行董事张旭及阙东武已分别获委任为董事会主席及首席执行官，自2019年2月13日起生效。 3. 万达电影：总裁曾茂军等拟增持不低于600万元 万达电影股份有限公司董事、总裁曾茂军，董事、执行总裁刘晓彬，董事、副总裁兼董事会秘书王会武几位将自2019年2月11日起一个月内，增持合计不低于人民币600万元的万达电影股份。 其中，曾茂军计划增持300万元；刘晓彬计划增持200万元；王会武计划增持100万元。同时，增持的资金来源为自有资金，增持亦不设定价格区间。截至目前，曾茂军、刘晓彬及王会武并未拥有万达电影股份。 4. 其他典型房企人事变动概览 （1）万达酒店发展：许勇辞任非执董及授权代表等职务。 （2）远洋：谌祖元卸任远洋执行总裁，改任高级副总裁。 （3）新华联: 董事长丁伟退休辞职，苏波接任并提名两名副总裁。 （4）金地: 集团委任王南为公司副总裁，原任金地集团助理总裁。 （5）华润: 吴向东正式辞任华润置地执董等职务，唐勇出任主席。 （6）金科：蒋思海辞任金科股份总裁，重庆区域董事长喻林强升任。 （7）富元国际：行政总裁王巨成辞任，余锦雄已获委任为富元国际执行委员会成员，公告即日生效，行政总裁职位则悬空。 （8）华南城：COO赵立东代替宋川出任执董兼行政总裁。 （9）世茂：房地产副主席许世坛委任总裁，许世坛将同时为公司的副主席、总裁及执行董事。 1、宏观经济：强制性去杠杆或进入尾声 期待更好的活力 央行：1月份人民币贷款增加3.23万亿创单月历史新高 1月新增社融新高，可以归结为受信贷抢投、表外融资环境阶段性改善、企业债券发行加速、社融口径增大等多方合力影响。结构上来看，影子信贷与地方政府专项债券增长回暖明显，在短期贷款需求下降（主因总体性去杠杆、民营企业款呢和房地产调控等）和降息预期显化的情况下，银行系统的风险偏好转向偏中长期优化的特点。 而居民中长期贷款新高，一方面受春节效应影响，另一方面，减税政策提振消费者预期，也可能是其中一个积极因素，但全国房地产销售预期短期很难突破。 经历了2018年去杠杆的阵痛，企业部门的资产负债状况主动或被动大幅调整，尤其民营企业及房地产中小型企业债务压力巨大。鉴于多方考虑，2019年以来的表外融资收缩可能有所缓和，同时，表内信贷、直接融资和地方专项债比例或有所增加。但金融监管、封堵非标的政策思路并未改变，地方专项债一旦松口，企业融资的表外业务还将保持收紧，因此，社融显著回升的概率不大。 对于房地产企业而言，2019年融资能力和偿债能力将更为重要，在融资策略方面，还需加紧创新，从战略层面有所突破。（博志成研究院BTJ） 2月15日，中国人民银行公布了2019年1月金融统计数据报告。 1月新增社会融资规模4.6万亿，远超预期，其中，社会融资规模余额同比增速从2018年12月的9.8%回升至10.4%；1月人民币贷款增加3.23万亿元，同比多增3284亿元，创单月历史新高；1月末人民币贷款余额139.53万亿元，同比增长13.4%，增速比上月末低0.1个百分点，比上年同期高0.2个百分点；外币贷款增加375亿美元。 分部门看，住户部门贷款增加9898亿元，其中，短期贷款增加2930亿元，中长期贷款增加6969亿元；非金融企业及机关团体贷款增加2.58万亿元，其中，短期贷款增加5919亿元，中长期贷款增加1.4万亿元，票据融资增加5160亿元；非银行业金融机构贷款减少3386亿元。此外，1月末，外币贷款余额8324亿美元，同比下降6%。当月外币贷款增加375亿美元，同比少增98亿美元。 同时，1月末，广义货币(M2)余额186.59万亿元，同比增长8.4%，增速比上月末高0.3个百分点，比上年同期低0.2个百分点；狭义货币(M1)余额54.56万亿元，同比增长0.4%，增速分别比上月末和上年同期低1.1个和14.6个百分点；流通中货币(M0)余额8.75万亿元，同比增长17.2%。当月净投放现金1.43万亿元。 商务部：2018年社消零总额达38.1万亿元增速回落至9% 2018年全国社会消费品零售总额38.1万亿元，创历史新高，但消费增速回落至个位数增长，一高一低。值得肯定的是，我国消费市场经历了30多年的高速增长，已经进入消费规模稳步扩大、消费需求日益多元、消费结构不断升级的新阶段；此外，在当前统计方法下，社会消费品零售总额主要反映的是商品实物消费的情况，占2018年全年总消费支出49.5%的居民服务性消费并未纳入其中；预计2019年我国消费市场稳健发展的基本面不会改变。但也要看到，宏观经济承压、消费增速放缓、减税和加大住房保障等民生措施效果待证、住宅市场交易热度降低等不容乐观的现象，政策层与企业自身都需敏捷应对、做好战略调整。（博志成研究院BTJ、BMLH） 2月12日上午，商务部召开2018年商务工作及运行情况新闻发布会。商务部副部长钱克明提到，2018年全年社会消费品零售总额38.1万亿元，增长9%，保持平稳较快发展势头，连续五年成为经济增长第一动力，对经济增长贡献率为76.2%，比上年提高18.6个百分点，消费对经济贡献加大；其中，中高端商品和服务消费较快增长，化妆品、家电、通讯器材等商品销售较旺，居民服务性消费支出占消费总支出比重升至49.5%。 市场运行司副司长王斌回应称，受到国内外多重因素的影响，特别是与汽车和住房类相关的一些商品消费出现阶段性的增长乏力，2018年消费增速比2017年回落1.2个百分点，仍然处于中高速的增长区间。 统计局：1月CPI同比上升1.7% 居住价格升2.1% 从数据来看，1月CPI低于预期（2%），春节效应相对往年有所弱化，消费需求不足，服务与实物消费都不乐观。从结构上来看，好在文化娱乐与教育消费相对有所改善。（博志成研究院BTJ） 2月15日，国家统计局发布数据显示，1月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨1.7%，去年同期则是环比涨1.5％。其中，城市上涨1.8%，农村上涨1.7%；食品价格上涨1.9%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨1.3%，服务价格上涨2.4%。 环比方面，1月份，全国居民消费价格环比上涨0.5%。其中，城市上涨0.5%，农村上涨0.4%；食品价格上涨1.6%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.4%，服务价格上涨0.6%。 在各类商品及服务价格同比变动方面，1月份，食品烟酒价格同比上涨2.0%，影响居民消费价格指数上涨约0.61个百分点。其他七大类价格同比六涨一降，其中，教育文化和娱乐、医疗保健、其他用品和服务价格分别上涨2.9%、2.7%和2.3%，居住、衣着、生活用品及服务价格分别上涨2.1%、1.6%和1.5%；交通和通信价格下降1.3%。 而在各类商品及服务价格环比变动方面，1月份，食品烟酒价格环比上涨1.1%，影响CPI上涨约0.34个百分点。其他七大类价格环比四涨二降一平。其中，其他用品和服务、教育文化和娱乐价格分别上涨1.4%和1.0%；医疗保健、生活用品及服务价格分别上涨0.4%和0.3%；衣着、交通和通信价格分别下降0.3%和0.2%；居住价格持平。 2、行业变化：2019年楼市开局冷淡但结构性变化向稳 1月房企销售业绩低迷开局其主要原因是经历2018年末业绩冲刺后，房企推盘力度明显下降，且年初属传统淡季，市场本身热度下滑。但单凭一个月的销售业绩走势，并不能断定2019年的市场冷暖。 博志成认为，未来5-8年是房地产行业高位盘整、高位分化、高位震荡的时期。企业更应该关注的是，在城市分化愈加明显的趋势下，精准定位城市，优化投资策略，应对短周期内市场动荡造成的风险。同时，以智制胜，在长期的战略路线上寻找企业发展的突破点。 2018年春节期间，受一二线城市需求溢出和房价上涨动力影响，三四线城市返乡置业出现高峰。而2019年市场不确定性增加，房企更要看准政策和市场动向，把握好需求的结构性变化。预计2019年全国层面房地产政策面仍将以平稳为主。对房企而言，顺应市场走势，积极推案、加大营销力度、回笼现金仍将是2019年房企的主要任务。（博志成研究院BWYT、BXLS） 1月楼市低迷开局 龙头房企销售额腰斩 据第一财经报道，2019年，房企首月成绩单陆续公布，百强房企销售延续去年三季度以来的放缓趋势，市场表现继续下行。克而瑞数据显示，在过去一个月，超3成百强房企权益销售金额同比下滑。其中，13家房企权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内。虽然目前房企在售项目个数相比去年大幅提升，但整体销售表现并不尽如人意。中原地产研究中心报告显示，2019年首月，各线代表城市成交量环比呈现回调现象，而从春节前一周开始，多地推盘节奏放缓，楼市整体成交正常回落，大部分三四线城市楼市出现观望、有价无市的现象。从地方来看，多地政府制定编制实施住房发展规划，坚持因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。 返乡置业有所降温 90后购房者比重增加 58同城联合36氪发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，较2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降；其中，90后及95后已成为返乡置业的中坚力量，占比共达到62.1%，80后占比为20%。 3、土地市场：供应显增，成交量跌价涨 【机构数据】土地市场理性降温 中国指数研究院数据统计表明，在成交方面，2019年1月份，全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%；成交土地面积8191万平方米，环比减少41%，同比减少3%。成交量下降同时，成交价格也呈现下降趋势。数据显示，全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米，环比减少6%，同比减少19%。 2月11日-2月17日，全国40大中城市推动总量较节前增加87%，12个城市无推出，天津、青岛推出量较大；成交方面，主要城市成交量较节前减少71%，23个城市无成交；青岛、福州成交量较大；整体出让金较节前减少68%，宅地出让金减少65%。 一线城市：整体供应较节前显增，出让金总额缩水明显，宅地成交量较节前下滑。 二线城市：供应较节前增加近八成，成交方面量跌价涨，宅地成交总量较节前减少，成交均价上涨逾七成。 【周评土地】中西部城市群市场呈领跑姿势 从城市来看，上周为年后首周，土地成交热点聚集在中西部城市群核心城市（贵阳、昆明、重庆、武汉等），以及浙江、福建、山东等东部省份的重点城市（杭州、嘉兴、福州、青岛等）。这些土地市场的领跑城市，多为区域内重要节点城市，具有较强的城市吸引力，是未来五到十年内城镇化的领军城市。 从企业来看，大型企业拿地相对积极，万科、融创、龙湖等企业皆在全国多地落子，稳健布局。（博志成研究院BWYT） 【一周典型土地成交概览】 （2月11日-2月17日） （1）云南城投4亿摘昆明1331亩土地 【土地详情】计容建筑面积约192.86万平方米，计容建筑面积楼面价约2439元/平方米。土地包含21宗地块，涉及15宗城镇住宅用地、1宗医卫慈善用地、1宗科教用地、1宗商务金融用地以及3宗混合用地。 （2）雅居乐6.4亿元底价摘湖北襄阳21万方土地 【土地详情】该宗地共分为3个小地块，地块总土地面积21.38万平方米。规划用途为城镇住宅、商服、社会停车场、服务设施用地；商服用地。 （3）恒大49.6亿元夺贵阳花溪15宗地 或建设童世界项目 【土地详情】15宗地块分别为G[18]089至103，总体量227.08万平方米，竞得者均为贵阳恒大童世界旅游开发有限公司，拟在花溪区投资建设包括世界童话主题乐园、度假酒店等在内的大型文化旅游综合体。 （4）蓝光1月份斥资18.67亿新增七宗地块 总土地面积460亩 【土地详情】1月份，蓝光在扬州、西安、贵阳、洛阳、南通、重庆、兰溪七个城市拿下七宗地块，总土地面积460亩（30.67万平方米），总成交对价约为18.67亿元，按照权益比例承担的土地价款为10.53亿元。 （5）中建底价15.37亿摘得济南两宗相邻地块 【土地详情】两宗地块总占地面积4.60万平方米，总起价15.37亿元，分别为普通商品住房用地和商务金融用地。出让文件要求，两宗土地竞得人须在本项目内或项目周边以住宅3350元/平方米价格、非住宅4350元/平方米的价格，向济南城市投资集团有限公司提供建筑面积5万平方米住宅和3万平方米的非住宅。此外，竞得人需在划定区域内建设面积2.54公顷的18班小学、9班幼托，建设费用约4320万元。 （6）武汉地产10.15亿元竞得武汉汉阳区宅地溢价率仅0.84% 【土地详情】地块出让总面积2.75万平米，起拍总价10.06亿元，最后该地块由武汉地产控股公司以10.15亿元竞得，成交楼面价9100元/平米，溢价率仅0.84%。 （7）远洋集团4.54亿元获贵阳熔断商住地块 【土地详情】北京远坤房地产开发有限公司（远洋集团）以6000元/平方米的楼面价合计4.54亿元，以及150米的配建道路长度竞得该地块。该地块在网络挂牌阶段便触发熔断机制，公开竞拍时直接进入竞配建面积阶段。参与竞拍的有新城控股及远洋等开发商。 （8）万科国开联合体43亿元摘北京丰台地块溢价率6.17% 【土地详情】万科+国开联合体43亿元摘得北京丰台王佐镇魏各庄FT00-0503-0092等地块，成交楼面价23354元/平米，溢价率6.17%。本次出让宗地中商品住房销售均价不超过42289元/平米，且最高销售单价不得超过44403元/平米。 （9）宝能17.2亿元夺浙江绍兴镜湖核心地块溢价率13.2% 【土地详情】该宗地为绍市自然告字[2019]3号，编号为镜湖官渡1号地块，是一宗居住用地兼容商业。本次土拍较为激烈，有多家房企参与竞拍，最终经过70轮竞价后，被宝能拿下，楼面价10820元/平方米。 （10）万科底价3.49亿元获青岛即墨一宅地占地面积105亩 【土地详情】纯住宅地块，地块编号JY19-3，占地面积约7万平米（合计约105亩），该地块由青岛润通铭苑置业有限公司（万科）以底价竞得，成交总价约3.49亿元，成交楼面价3112元/平米。地块竞得人除缴纳成交总价款外，还需缴纳耕地开垦费602.5725万元。该地块竞买人须于竞买申请受理前向青岛市即墨区通济新经济区管委缴纳用于平衡该项目土地一级开发整理资金及安置房建设所需分摊的安置补偿费2.10亿元。 （11）华夏幸福1月份新增3宗地块 土地面积11.91万平米 【土地详情】1月单月，华夏幸福分别在浙江德清、浙江湖州、安徽长丰获得三宗地块，成交金额合计为2.47亿元。华夏幸福2018年第十三次临时股东大会批准该，公司及下属公司自2019年1月1日至2019年6月30日期间，在成交总额不超过200亿元范围内，通过股权并购或股权合作方式、参加土地管理部门组织的土地招标拍卖挂牌方式及法律法规允许的其他国有土地出让方式，获取土地使用权或进行土地相关投资。 （12）龙湖集团33.3亿元摘得福州晋安及中山小榄共两宗土地 【土地详情】龙湖以29.25亿元竞得福州晋安区2019-04宗地，该地块出让面积8.54万平方米。同时，龙湖还夺下了中山小榄镇荣华中路地块，成交价4.05亿元，楼面地价为3665元/平方米。此次夺地亦是龙湖集团首次进入中山市场。 （13）融创11.1亿竞得青岛黄岛区两宗土地 【土地详情】青岛融创建晟投资有限公司以11.08亿元竞得HD2019-3017、3018两宗地块。两地块为城镇住宅用地、零售商业用地及商务金融用地，规划总建面35.38万平米，折合楼板价3202-3056元/平米，或将建设青岛海洋活力区项目。 （14）福州出让七块土地，收金205亿元；正荣、龙湖、万科、阳光城多家名企进驻 【土地详情】正荣地产夺得晋安水头旧改项目出让地块一，成交价18.93亿元，楼面价1.1万元/平方米。晋安水头旧改项目出让地块二、三分别由龙湖地产和恒宇地产拿下，成交价分别为29.25亿元、3.07亿元。晋安浦下旧改项目出让地块一（B）则由福建兴银辉实业以6亿元拿下。而仓山三叉街旧改项目地块一则由福州滨海房地产有限公司夺得，成交价29.15亿元，楼面价9308.91元/平方米。除此之外，台江排尾红星及周边地块改造项目两宗地块，分别由阳光城42.6亿元、万科76.4亿元（刷新了福州土拍出让的总价纪录）拿下。 （15）新鸿基63亿港元投得香港大埔宅地 【土地详情】香港新界大埔市地段第244号用地由新鸿基地产通过旗下昌保有限公司夺得，作价63.09亿港元，楼面地价约为6646港元/平方呎。根据规划，地块将由竞得方兴建安老院舍。 （16）海伦堡1.74亿元摘浙江嘉兴宅地溢价率33.46% 【土地详情】地块位于嘉兴桐乡，是一宗城镇住宅用地，出让面积为1.99万平方米，容积率为1.0-1.8，建筑密度不大于30%，建筑面积为3.58万平方米，绿地率不小于30%。最终由广东海伦堡地产集团有限公司旗下的嘉兴勤达房地产开发有限公司以1.74亿元总价竞得，折合楼面价4853元/平方米，溢价率33.46%。 从中民投“债务危机”看民营航母的战略转型 在短短一个月不到的时间里，中民投先后遭遇抛售资产、借新还旧、人事调整、谋求转型等一系列变动，其实质，是从快速发展到转型提升阶段的阵痛。基于出生时得天独厚、既有规模优势仍在、地产行业投资模式转变等因素，中民投的“断臂求生”策略尚且能够助其渡过短期债务危机。但是，我们期望看到的是更高质量的“民投模式”和更稳健的发展步伐。 关键要点： 1、“民企航母”身份华丽开场 2、“冒进的”资本扩张之路与风控缺陷 3、“断臂求生式”的转型自救 原文参见博志成微信订阅号《痛！从中民投“债务危机”看民营航母的战略转型》 |
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