出品|每日财报
作者|何洛
今年10月11日，大发地产（6111.HK）是香港正式上市两周年。但上市两年来，并非一路坦途。
1996年，葛和凯和一名独立个人投资者创立大发集团，开始房地产开发业务。2001年，大发集团将业务拓展至上海，并成立了上海大发。2003年，大发集团打入南京，成立南京凯润房地产。两年后，南京凯祥花苑开始动工。
2006年10月，葛和凯之子葛一旸已管培生身份加入大发集团。第二年，上海凯鸿广场开业，于此大发集团正式进入商业地产运营领域；2008年，大发集团挺进安徽，落子安庆。9年后，安庆为大发集团贡献了10.46亿元的销售额，曾一度成为第二大收入来源。
2013年，大发集团进入浙江，在温州布局，这也为日后温州长期成为上市公司第一大销售来源奠定基础。据其财报，2019年和2020年中期，上市公司在温州分别实现销售额68.44亿元和30.08亿元，遥遥领先于其他城市。
2016年-2017年，大发集团先后将业务拓展浙江宁波和舟山。也是在2017年12月，大发地产集团有限公司成立，并于次年10月在港交所上市。
值得注意的是，业界流传着大发地产于2018年提出要在5年冲击3000亿元的销售目标，而2018年其才冲破百亿销售大关，实现签约销售金额125.24亿元。大发地产在不断追求规模的路上面临着业绩呈断崖式下跌、短期债务承压等一系列问题。
如此看来，大发地产5年实现3000亿元的目标显得遥远而迷茫。
根据《每日财报》统计，2018年-2019年，大发地产分别实现合同销售额125.24亿元和210.17亿元，相应按年增长204.05%和67.81%。要知道，在这之前的2017年，上市公司规模也仅41.19亿元。
只是规模的快速增长，并没有带来业绩的大幅增长。2019年，大发地产应占溢利同比增速已由2018年按年增长246.8%降至8.18%。
自打上市后，大发地产销售毛利率和销售净利率也在一路下跌。2020年中期，上市公司销售毛利率和销售净利率分别为20.12%和5.04%。较之2019年末，相应下降2.82个百分点和3.08个百分点。
数据显示，2020上半年，大发地产毛利为6.98亿元，2019年同期则有9.61亿元。毛利同比降幅达到27.33%。而2019同期，增速为227.70%。归母净利润的走势也是如此，为1.41亿元，同比降幅高达55.29%。
此外，大发地产还高息发债。今年1月20日大发地产就发行了于2021年1月27日到期的2亿美元优先票据与部分金融机构订立购买协议，该票据年利率为11.5%，远远高于行业平均融资水平。
另外，大发地产还于2019年4月发行于2020年4月到期的1.2亿美元的优先票据，融资用途为用于其若干债务再融资及其他一般公司用途；2019年7月、11月合并发行于2021年到期的3亿美元优先票据，拟将融资所得净额用于债务再融资。
所谓债务再融资也就是借新债还旧债，而大发地产近一年来发行的票据期限仅一年或者两年，期限较短并不能优化融资结构，相反利率较高会进一步吞噬利润。
根据《2020年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》榜单显示，大发地产上半年新增土地价值排名TOP48，新增土地货值TOP51，新增土地建面TOP53，可见，即使受疫情影响，面对急需扩充的土储，大发地产拿地动作频频，拿地策略略显激进，尤其是长三角地区。
2018年11月其以10.18亿元竞得合肥瑶海区2宗住宅用地，平均溢价率105%；2019年4月以6.45亿元竞得常州天宁区一宗综合用地，溢价率31.63%；同样是4月经66轮抢拍，大发地产以2.27亿元竞得常州礼嘉镇一宗住宅用地，溢价率56.6%；
2019年7月经125轮竞价，大发地产以4.11亿元竞得徐州鼓楼区1.60万平方米住宅用地，溢价率71.25%，楼面价高达9888.91元/平方米；2019年11月大发地产一次性加价6300万竞得无锡新吴区太科园万达南地块，楼面价11018元/平方米，刷新了太科园地价记录。
到了2020年，依旧不改激进态势。3月19日，大发地产以约6亿元竞得成都新都区一宗面积约63.6亩的商住用地，溢价率124.76%，刷下了新都区土地成交楼面价的最高纪录；3月25日，大发地产以9.02亿元摘得苏州一宗商住地，溢价率13.98%，楼面价为11646.86元/平方米；5月22日，大发地产落子常州，以7700万元竞得一宗武进区宅地，楼面价4955元/平方米，溢价率10%；6月23日，大发地产以成交金额6.2亿元，溢价率为13.14%竞得无锡一地块，用地面积约为5.28万平方米。
这仅仅是大发地产上半年拿地的一个缩影。数据显示，截至今年1月-6月，大发地产新增土地货值超260亿元，在温州、成都、南京、宁波、苏州、常州、无锡等热门城市落子，持续精耕长三角地区。
2020上半年，大发地产购入的16块新地块，估计总规划建筑面积约190万平米，平均地价为约5974元/平米。新收储单价比过去的均价高了1000元/平米多。
高溢价激进拿地的同时，大发地产的资金状况不容乐观。截至2020年6月末，大发地产的现金及现金等价物28.26亿元。2019年末时这一数据为28.12亿元。而短期债务，一年期银行应还款为669,270千元，求他借款2,752,666千元，优先票据1,448,784千元，合计4870720千元，也就是48.71亿元。
一算便知，大发地产短债现金比1.72倍，资金压力可想而知。另外，大发地产的海外发债成本较高。中期业绩公告披露的3份优先票据，利率都在11厘以上，最高达到13.5厘。
这家2018年才在港上市，2019年合同销售额200亿元出头的地产“新秀”，大发地产2020上半年的销售额仅112亿，目标完成率为46.7%，如今又面临着巨大的资金压力。大发地产如何纾解困境，《每日财报》将持续关注。
