购买尚未办理产权证的房屋,且卖房人拒绝配合办证,买房人如何取得房屋所有权?|民商事裁判规则

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出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证

👉作者：唐青林 李舒  张烨（北京两高重大疑难案件律师团队） 

阅读提示：生活中经常会出现买房人购买“无证房屋”后，出卖人以自己尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行房屋买卖合同的情形。此时如果买房人将出卖人告上法庭，法院在经审理认为房屋买卖合同不存在其他履行障碍的前提下，可以依职权追加房地产开发公司为第三人参加诉讼，并判令该开发商协助出卖人办理房屋产权证，使得房屋买卖合同得以继续履行。

裁判要旨

房屋买卖合同签订后，出卖人以标的房屋尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，买房人诉至法院要求继续履行，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证，房屋买卖合同继续履行。

案情简介

一、2003年12月15日，李颖与青远公司签订《拆迁认购（期房）购销合同》，2007年9月4日双方又签订《补充协议》，约定李颖购买海淀区×楼10层11P室房屋一套（即涉案房屋）。

 

二、2009年10月25日，李颖与李才签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋售与李才，成交价133万元，合同中并未约定房屋交付时间。合同签订当日，李才向李颖支付了定金7万元。

 

三、2010年1月，李才以李颖迟迟未予办理房产过户手续为由诉至法院，要求李颖继续履行合同。该案经北京市海淀区法院一审、北京市一中院二审，最终法院以李颖因开发商的原因尚未取得房屋产权证、涉案房屋尚不具备交付条件为由，判决驳回李才的诉讼请求。李才败诉后，该房屋一直由李颖居住。

 

四、2014年，李颖询问开发商青远公司得知，涉案房屋已经可以办理产权登记手续，因此再次向法院起诉，要求继续履行合同。

 

五、本案庭审中，李才提出可以一次性支付剩余购房款126万元，青远公司述称涉案房屋房款已经付清，已经具备了办理房产证的条件。

 

六、一审法院北京市海淀区法院依职权追加青远公司为第三人，经审理法院认为李才与李颖间房屋买卖合同进一步履行的条件已成就，最终判决青远公司协助李颖办理房屋产权证，李颖与李才签订的房屋买卖合同继续履行。

 

七、李颖不服，提起上诉。北京市一中院二审判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

本案中，李颖与李才签订的《北京市存量房屋买卖合同》属于合法有效的合同，双方均应当遵照执行。李才作为买受人在一次性支付全部剩余购房款后，有要求李颖协助其办理过户手续的权利。此时李颖尚未取得房屋产权证是阻碍该合同继续履行的唯一障碍，而办理房屋产权证需要开发商的协助，因此，本案审理法院就依职权追加青远公司为第三人，并最终判决青远公司先协助李颖办理房屋产权手续，之后李颖再为李才办理房屋产权过户手续。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

 

1、房屋买卖双方就尚未取得房屋产权证书的房屋签订房屋买卖合同的，该合同不会因标的房屋为无证房屋而无效（参见民商事裁判规则公众号2018年3月31日推送的文章👉出售无证房产的房屋买卖合同是否有效?）。

2、买房人在签订买卖合同时应当全面考虑交易风险，尽量避免购买无证房屋。确有必要在标的房屋取得所有权证之前签订买卖合同的，应当在合同中明确约定出卖人取得房屋产权证的期限以及协助买受人办理房屋过户登记手续的时间，并约定相应的违约责任条款，以便在出现本案类似的情况时可以更好的维护自己的合法权益。

 

3、出卖人以自己尚未取得房产证为由拒绝继续履行房屋买卖合同的，如果买受人直接起诉要求开发商为其办理房屋产权证有悖于合同相对性原理，有被法院裁判不予支持的风险。此时买受人的正确做法是以出卖人为被告向法院起诉，要求继续履行合同，此时法院可依职权追加开发商为第三人，判决其协助出卖人办理房屋产权证，以便合同继续履行。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百三十五条  出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

法院判决

北京市海淀区法院一审认为：现依据已生效的（2011）一中民终字第3077号民事判决书的论述，李颖与李才于2009年10月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，应得到履行。在庭审中，青远公司认可与李颖之间的《购销合同》无其他纠纷，现可以办理产权证，则李才与李颖间交易进一步履行的条件已成就，则双方应继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。在本次诉讼中，李才为顺利的履行完毕与李颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》，当庭正式提出可采用一次性的方式支付李颖126万元的剩余购房款，属于情事变更情况下对合同做出的合理调整，该调整并不损害李颖之利益，也符合合同履行的对等性。在此前提下，为维护市场交易的稳定与安全，李颖也应按合同约定配合协助李才办理116号房屋的产权过户手续，并在房屋过户完毕后及时交付116号房屋。……另，因现诉争房屋李颖未取得产权证，故李才起诉要求李颖协助办理过户手续，须有第三方的协助，并依次办理产权过户手续。故法院在诉讼过程中，依职权追加青远公司作为第三人参加诉讼。在庭审中，青远公司认可与李颖之间的《购销合同》无其他纠纷，现可以为其办理产权证。故青远公司应当协助李颖办理产权手续。

 

北京市一中院二审认为：前案中李才起诉要求李颖协助办理产权过户手续，本院因过户条件尚不具备，未予支持。在本案中法院查明，办理产权过户手续的条件已经具备，因此应当对李才的请求予以支持。李颖主张法院不应再次审理，依据不足。因李才已经在前案中提出该诉讼请求但因存在客观障碍暂时无法履行，所以该请求没有超过诉讼时效。双方签订的房屋买卖合同已经本院生效判决认定有效，李颖坚持主张该合同无效，法院不予支持。

案件来源

李颖与李才房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第1791号]

（本文责任编辑：李元元）

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