佛山旧村庄、旧城镇、旧厂房拆除重建，这样计地价……

朱觉超 2018-05-18

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昨日公布的《佛山市人民政府关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作加强城市治理能力的实施意见》（征求意见稿），对于城市更新的供地方式，以及地价计收及补偿标准作出明确规定。

佛山创意产业园是由原有的十二家旧工厂改造而成，是佛山“三旧”改造的典范。

征求意见稿提出，市、区政府成立由政府主要领导任组长的城市更新领导小组，负责领导城市更新工作，城市更新将作为一项长期的重点工作持续系统推进。

征求意见稿鼓励市场参与“微更新”，通过参与租金增值收益分成，探索历史建筑使用权出售或出租等多种方式，改善老城区环境，加强历史保护。

更新

范围

城市更新范围

本实施意见所指城市更新，是指符合国家、省、市有关城市更新政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施意见规定进行拆除重建、综合整治、功能改变等活动。

1.城市基础设施和公共设施亟需完善；

2.人居环境恶劣、环境污染严重或者存在重大安全隐患；

3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；

4.其它经市或区级人民政府认定属于城市更新的情形。

城市更新项目分类

对城市更新项目实行分类管理，根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。

本实施意见主要适用于“拆除重建类”城市更新项目。

实施

方式

城市更新项目实施方式分为政府组织实施、自行改造两类。

政府组织实施

政府通过公开方式确定项目主体，或者由政府城市更新实施机构组织实施；

自行改造

分为以下三类：

由权利主体自行实施：包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施；
市场主体单独实施：项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利人主体的单一市场主体后由其实施；
合作实施：农村经济组织或原农村经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改在合作协议合作实施。

供地

方式

城市更新项目可采用公开出让、协议出让、集体建设用地流转等方式。

涉及城市更新的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须采用公开出让方式供地，其余可以协议出让方式供地；

通过集体建设用地流转方式供地的，各区应加强对土地流转方向的监控，并积极出台相关政策，鼓励集体用地转为国有用地。

地价

计收

根据《佛山市城市更新地价计收及收储补偿办法》，对于更新项目地价计收及补偿标准作出以下规定：

“旧厂房”更新项目

一、“工业提升”类

“工改工”类城市更新项目，在不改变土地用途、不延长土地使用年限情形下，不计收地价款。

工改总部经济用地、工改都市型产业（由各区政府认定）用地，不得分割转让，不计收地价款；
符合《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市民营科技园产权分割和产权登记暂行办法的通知》（佛府办〔2014〕60号）或《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法的通知》（佛府办〔2016〕9号）的规定，经批准可分割转让的情形，按照新规划条件下工业用途市场价的150%计收。

二、“工改居”类

1、“挂账收储”公开出让类

城市更新项目规划容积率2.0（含）以下部分，按公开市场成交价的50%补偿；城市更新项目规划容积率2.0以上部分，按公开市场成交价的10%补偿。

2、协议出让类

城市更新项目规划容积率2.0（含）以下部分，按土地市场价格的50%计收；城市更新项目规划容积率2.0以上部分，按土地市场价格的90%计收。

三、“工改商”类

1、“挂账收储”公开出让类：

城市更新项目规划容积率2.0（含）以下部分，按公开市场成交价的60%补偿；城市更新项目规划容积率2.0以上部分，按30%补偿。

2、协议出让类：

城市更新项目规划容积率2.0（含）以下部分，按土地市场价格的40%计收；城市更新项目规划容积率2.0以上部分，按土地市场价格的70%计收。

“旧村庄”更新项目

“旧村庄”更新项目，认定建筑面积2.2倍以上部分，按照土地市场价格的40%计收。